محامي مختص بمجال الاراضي, التخطيط والبناء
تجزئة الأراضي.
تقسيم العقارات هو عملية شائعة في عالم العقارات ، حيث يتم إعادة توزيع القطع والأراضي بهدف الوصول إلى تسجيلها الدقيق ، وكذلك من أجل تنظيم ملكيتها – من خلال توحيدها وإعادة توزيعها بين الملاك المعنيين.
في معظم الأحيان ، تكون العملية مطلوبة عندما يتم اكتشاف أن الأرض المذكورة لم يتم تسجيلها بشكل صحيح والآن توزيعها الحالي غير صحيح ويؤثر سلبًا على قيمتها ، وفي بعض الأحيان قد يكون هذا بسبب إجراء لحل شراكة في الأرض ، عندما يتم التوزيع عينيًا – حيثما أمكن ذلك. يمكن القول أنه في معظم الحالات ، قد يؤدي تنظيم تسجيل الأرض إلى تحسين قيمة الأصول الموجودة عليها بالنسبة للمالك.
מאת עו״ד ונוטריון יגאל מור
דיוק בייעוץ המשפטי. מצויינות בליווי המשפטי.
تتم عملية التجزئة عادة عندما يتم تخصيص دفعة معينة لمشروع ما أو عندما يكون هناك مخطط تفصيلي له ، يتم من خلاله التخطيط لبناء العقارات التي تكون مساحتها الإجمالية أصغر من تلك الخاصة بالدفعة المخصصة لإعادة التوزيع. المهتمون بالإجراء هم في الغالب أصحاب الأرض لأنه يحسن من قيمتها ، ولكن هذه ليست الميزة الوحيدة التي يوفرها هذا الإجراء.
في الحالات التي لا تكون فيها الأرض مسجلة كعقار للمالك في السجل العقاري ، فإن العقارات المبنية عليها لن يتم تسجيلها أيضًا باسم أصحاب الأرض.لأن إجراءات تسجيل العقارات في الطابو طويلة للغاية و يمكن أن تستمر لسنوات ، مثل هذه الحالات شائعة بشكل خاص. تعتبر عملية الإفراز “اختصارًا” لأنها تتطلب في الواقع تسجيلًا قانونيًا للأرض. وبهذه الطريقة ، على سبيل المثال ، يمكن لمالك العقار أن يحصل على رهن عقاري على العقار بسهولة نسبية ، وستزيد قيمته ، كما سيكون من الأسهل بيعه.
يخلق الإجراء يقينًا قانونيًا فيما يتعلق بوضع العقار بالإضافة إلى وضع المالك فيما يتعلق به. هذا اليقين مهم للغاية عندما يتعلق الأمر بالعقار الذي لديه ملكية مشتركة (معلقة) – أي عدة مالكين مختلفين. بالإضافة إلى ذلك ، فإن الإجراء مفيد أيضًا للبنوك ، لأن التسجيل الذي يتم إنشاؤه في الطابو يسمح للبنك برهن العقار ومنح قروض مقابله. حتى رواد الأعمال الأجانب يتم توظيفهم من خلال هذا الإجراء ، لأنه يسمح لهم ببناء الأرض وتطويرها.
شروط تسجيل إجراءات الإفراز في السجل العقاري
قبل الشروع في إجراء الطرد ، يجب اتخاذ عدة خطوات. أولاً ، وفقًا للمادة 137 من قانون التخطيط والبناء ، يجب تقديم خطة مفصلة إلى لجنة التخطيط والبناء المحلية للموافقة عليها والتي تتضمن الحدود الجديدة للأراضي الفرعية التي سيتم إنشاؤها نتيجة للإجراء. بعد ذلك ، يجب أيضًا تقديم الخطة للموافقة عليها من قبل سلطة رسم الخرائط الإسرائيلية. من أجل استكمال طلب التسجيل ، يجب تقديم العديد من المستندات إلى مسجل الأراضي – طلب تسجيل الأرض موقع من قبل مقدم الطلب لإجراء التفصيل وكذلك من قبل محام نيابة عنه ، وفقًا لأنظمة تسجيل الأراضي ؛ مسودتان للخطة المقصودة مصاغة وموقعة من قبل مساح معتمد ؛ وصف عام لشكل الأرض موقع من قبل مركز رسم الخرائط الإسرائيلي ؛ والموافقات الضريبية.
إجراء عملية الإفراز
تنقسم عملية الإفراز إلى 4 مراحل رئيسية:
- تجميع الأراضي في أرض واحدة كبيرة.
- إعادة تخطيط الأرض المتأخرة من أجل توزيع أكثر صحة فيما بعد.
- تقسيم الأرض حسب المخطط إلى قسائم فرعية حسب عدد الملاك في الأرض وحصتهم النسبية فيها. المبدأ الموجه للتقسيم هو إعطاء نصيب لكل مالك حق في العقار ، حسب قيمة حصته النسبية في الأرض في حالتها السابقة.
- تسجيل جميع القسائم الفرعية الجديدة في السجل بترقيم منظم وحفظ بيانات التقسيم السابق كقطع تاريخية.
من أجل استكمال العملية ، يجب إنتاج مسودة طابو محدّثة للممتلكات ، إن وجدت ؛ نسخة من “خطة التسجيل” (الخطة الأولية ذات الصلة) ؛ إشعار التسجيل من مركز الخرائط الإسرائيلي ونسخة أخرى منه ؛ طلب تسجيل مستأجري الأرض إن وجد ؛ طلب تسجيل التوقيع من قبل سلطة أراضي إسرائيل. أوراق التسجيل إذا لزم الأمر ؛ والموافقات على تمييز الكمبيالات والالتزامات.
الطرود الطوعية وغير الطوعية
عادة ما تفيد عملية التقسيم مالكي الممتلكات ، وبالتالي فهي عملية تفصيل طوعية – إجراء بدأه ملاك الأرض ونُفذ بمحض إرادتهم – وتلك الخاصة بالمستأجرين لأجيال من الأرض ، دون ظهور أي اعتراض. يتم تنفيذ الإجراء وفقًا لأحكام الفصل الرابع من قانون التخطيط والبناء لعام 1965.
ومع ذلك ، على الرغم من أن مالكي الأراضي لديهم مصلحة في عملية الطرد ، إلا أنهم لا يهتمون بها دائمًا. في مثل هذه الحالة ، يمكن تنفيذ التقسيم غير الطوعي – وهو الإجراء الذي تبدأه السلطة المحلية وملاك الأراضي ليسوا طرفًا فيه في ضوء خطط البناء الحضري التي تتطلب إعادة هيكلة الأراضي ، أو من قبل الأفراد الذين لا يهتم جيرانهم في الإجراء. من بين أمور أخرى ، يمكن القيام بذلك عن طريق إجراءات البناء والإخلاء ومصادرة الأراضي لصالح الجمهور. لذلك ، إذا ظهرت اعتراضات على الإجراء ، فمن المهم طلب المشورة القانونية من محامي عقارات التخطيط والبناء ، من أجل تعزيز الإجراءات.
في جميع الحالات ، في كلتا الحالتين ، سيتم تنفيذ الإجراء من قبل شخص مخول بقياس الأرض نيابة عن السلطة المحلية بالتعاون مع مركز الخرائط الإسرائيلي.
تكاليف إجراءات التفكك؟
يحمل إجراء التقسيم عددًا قليلاً من التكاليف التي يتم دفعها لعدد من الأطراف المختلفة. أولاً ، يتم إجراء العملية من قبل العديد من المهنيين – مثمن ، محام متخصص في ضرائب العقارات والعقارات ، مساح نيابة عن السلطة المحلية ، وأكثر من ذلك ، الذين يتقاضون رسومًا مقابل خدماتهم. بالإضافة إلى ذلك ، هناك رسوم وجبايات يجب سدادها مقابل الإجراء المنصوص عليه في القانون والمفصلة في اللائحة العقارية (الرسوم) لعام 1974:
- رسوم التسجيل – سيتم دفع 134 شيكل جديد من قبل مالك العقار لكل تقسيم فرعي يتم إعادة تسجيله في السجل العقاري ، وذلك في وقت التسجيل (سواء تم إنشاؤه كجزء من تقسيم الأرض أو ما إذا تم إلغاؤه في إعادة توحيدها).
- رسم الرسملة – دفع 29.25٪ من قيمة الأرض إلى سلطة أراضي إسرائيل.
- ضريبة التحسين – دفع ضريبة نصف قيمة تحسين العقار بعد عملية التجزئة إلى لجنة التخطيط والبناء المحلية.
- ضريبة الشراء – ضريبة يجب دفعها إذا لزم الأمر ، عادةً عندما تنظر السلطات إلى إجراء تقسيم الممتلكات كجزء من صفقة عقارية. يحدث هذا عندما يحدث تغيير في توزيع الحقوق في الأرض بعد الطرود.
تلخيص الأشياء
قد يكون إجراء الطرد إجراءً معقدًا للموافقة والتنفيذ. عندما يتعلق الأمر بالتقسيم غير الطوعي (التوحيد والتقسيم بدون موافقة المالك) ، فقد تظهر تحديات إضافية تجعل العملية أكثر صعوبة. للحصول على المشورة القانونية في الأمور المتعلقة بالتقسيمات الفرعية، ندعوكم إلى التواصل معنا.
قسم العقارات والتخطيط والبناء في شركة مور للمحاماة يوجد قسم خاص يتمتع بخبرة كبيرة في المعاملات العقارية وإجراءات التخطيط والبناء.
المرافقة القانونية المهنية هي القيمة التي تقود المكتب في المعاملات العقارية وإجراءات التخطيط والبناء، وذلك لتحقيق النتيجة الأكثر فعالية والمرغوبة للعميل.
للحصول على استشارة قانونية في المسائل العقارية، اتصل الآن على 02-595-3322 أو أرسل رسالة واتساب إلى الرقم: 050-811-6181 أو تواصل معنا باستخدام النموذج الإلكتروني أدناه وسنقوم بالرد عليك بأسرع وقت ممكن
شهادة توزيع الأرض
137. يجوز لمالك الأرض التي تنطبق عليها خطة معتمدة والتي لا تتضمن تقسيم الأرض ، تقديم مشروع لتقسيم تلك الأرض للموافقة عليه من قبل اللجنة المحلية ؛ لن يُمنح تصريح للبناء على الأرض المذكورة أعلاه إلا بموجب صك تقسيم الأرض (المشار إليه فيما بعد بالصك) الذي تمت الموافقة عليه أو ، في حالة عدم وجود مثل هذا السند ، بموافقة لجنة المنطقة.
