الضرائب في الصفقة العقارية: الربح والشراء والتحسين
في الصفقة العقارية يدفع الطرفان ضرائب، وأحياناً يُضاف رسم ثالث. فالبائع معرَّض لضريبة الربح العقاري ولرسم التحسين، والمشتري لضريبة الشراء، وكلاهما أمام مهل قصيرة للإقرار والدفع. يشرح هذا الدليل ما الذي يخضع للضريبة، وأهم الإعفاءات، وما الذي لم يعد بالإمكان تخطيطه بعد التوقيع.
ضريبة الربح العقاري
تُفرض ضريبة الربح العقاري على ربح البائع لا على الثمن. والربح هو الفرق بين قيمة البيع وقيمة الشراء، بعد خصم النفقات المعترف بها وإضافة الاستهلاك المستغَل. ومن النفقات القابلة للخصم أتعاب المحاماة وعمولة الوساطة وضريبة الشراء المدفوعة عند الاقتناء والرسوم والاستثمارات التي حسّنت العقار كالترميم أو التوسعة.
ونسبة الضريبة على الربح الحقيقي للفرد خمسة وعشرون بالمئة. وإذا بيع العقار بخسارة فلا التزام ضريبياً. لذلك فحفظ الفواتير طوال سنوات الملكية ليس أمراً شكلياً: فكل نفقة قابلة للخصم بلا مستند ترفع الضريبة المدفوعة فعلياً بمقدار ربع قيمتها.
الاحتساب الخطّي المفضَّل. في عقار اقتُني قبل 1 كانون الثاني 2014، يكون الربح المتراكم حتى ذلك التاريخ معفى، والربح المتراكم بعده خاضعاً لنسبة خمسة وعشرين بالمئة. وفي العقارات القديمة يغيّر ذلك النتيجة جوهرياً، وقد يحوّل بيعاً بدا مكلفاً ضريبياً إلى بيع مجدٍ.
أهم الإعفاءات
الإعفاءان الشائعان هما إعفاء الشقة السكنية الوحيدة وإعفاء الشقة الموروثة.
الشقة الوحيدة، بموجب المادة 49ب(2). يشترط الإعفاء أن تكون الشقة هي الوحيدة للبائع، وأن يكون قد ملكها ثمانية عشر شهراً على الأقل قبل البيع، وهو مقيَّد بسقف يُحدَّث سنوياً. وتُحتسب شقة إضافية إذا تجاوزت حصة البائع فيها الثلث، أو النصف إذا كانت تلك الشقة موروثة. ويجدر الانتباه إلى أن الزوجين والأولاد دون سن الثامنة عشرة يُعدّون وحدة عائلية واحدة، فقد تُسقط شقة يملكها الزوج الإعفاء.
الشقة الموروثة، بموجب المادة 49ب(5). لا يتوقف هذا الإعفاء على عدد شقق الوارث ولا على الإعفاءات التي استغلها سابقاً، لأن الفحص يجري على المورِّث. وشروطه ثلاثة: أن يكون البائع زوج المورِّث أو من ذريته أو زوج أحد ذريته؛ وأن يكون المورِّث قبيل وفاته مالكاً لشقة سكنية واحدة فقط؛ وأن يكون المورِّث، لو كان حياً وباع، مستحقاً للإعفاء.
أحياناً لا يستحق البائع الإعفاء اليوم لكنه يستحقه بعد أشهر قليلة، بسبب مدة الملكية مثلاً. والفحص قبل عرض العقار للبيع، لا بعد التوقيع، هو ما يتيح استثمار هذا الفارق.
ضريبة الشراء
تقع ضريبة الشراء على المشتري، وتُحسب نسبةً من قيمة الاقتناء وفق شرائح. وتختلف الشرائح جوهرياً بين الشقة الوحيدة والشقة الإضافية: ففي الشقة الوحيدة تكون الشريحة الأولى معفاة تماماً، أما في الشقة الإضافية فتُفرض الضريبة من الشيكل الأول بنسبة مرتفعة. وتنشر سلطة الضرائب مبالغ الشرائح وتُحدَّث بين الحين والآخر، لذلك يجب مراجعة الجدول الساري يوم الصفقة.
تسهيلات يجدر فحصها:
- المهاجر الجديد: شرائح مخفَّضة، بالشروط وفي المدة المحددة في الأنظمة.
- ذوو الإعاقة ومصابو الأعمال العدائية والعائلات الثكلى: تسهيل بشروط، عند تقديم النموذج المناسب.
- محسّنو السكن: من يشتري شقة بديلة قبل بيع شقته السابقة يمكن أن يُعامَل معاملة مالك شقة وحيدة، شريطة بيع السابقة خلال المهلة القانونية، وهي أربعة وعشرون شهراً في الشقة المستعملة واثنا عشر شهراً من موعد التسليم في الشقة من المقاول.
رسم التحسين
رسم التحسين ليس ضريبة دولة بل مبلغاً يُدفع للجنة المحلية للتنظيم والبناء، بموجب الملحق الثالث لقانون التنظيم والبناء. ويُفرض على ارتفاع قيمة العقار الناتج عن المصادقة على مخطّط أو منح تخفيف أو إجازة استعمال مخالف، ونسبته نصف قيمة التحسين.
ولا يُدفع الرسم عند المصادقة على المخطّط بل عند تحقيق الحقوق، أي عند بيع العقار أو الحصول على رخصة بناء. لذلك قد يكتشف البائع عند البيع ديناً نشأ قبل سنوات من دون علمه. اطلبوا من اللجنة المحلية تقدير رسم التحسين قبل تحديد الثمن، لا بعد التوقيع.
ممّ ينشأ التحسين عملياً؟ مثال شائع هو حقوق بناء أُقرت خلال فترة الملكية: حق توسيع بيت خاص، أو حق بناء على السطح في بناية طوابق. فالحق يرفع قيمة العقار حتى لو لم يستغله المالك، ويُحصَّل الرسم عند المباشرة. ومن المهم معرفة أن التقدير ليس نهاية المطاف: كثيراً ما يكون هناك مجال للاعتراض على تقدير رسم التحسين، بوسائل منها مثمّن من طرف البائع أو اللجوء إلى مثمّن حاسم، وإذا قُبل الاعتراض انخفض الرسم.
تنص المادة 19(ج) من الملحق الثالث على إعفاء لبناء أو توسيع شقة سكنية بمساحة إجمالية حتى 140 متراً مربعاً، إذا كان البناء مخصصاً لسكن المالك أو أحد أقربائه، ورهناً بالشروط. وهذا هو الإعفاء الشائع، ويجدر فحص انطباقه قبل افتراض وجود دين.
مهل الإقرار والدفع والاعتراض
المهل في قانون ضرائب العقارات قصيرة، وتُحتسب من يوم البيع، وهو عادةً يوم توقيع العقد المُلزِم لا يوم التسليم.
| الإجراء | المهلة |
|---|---|
| الإقرار لمدير ضرائب العقارات | ثلاثون يوماً من يوم البيع |
| دفع الضريبة | ستون يوماً من يوم البيع |
| الاعتراض على التقدير | ثلاثون يوماً من تبليغ إشعار التقدير |
| الاستئناف أمام لجنة الاستئناف على القرار في الاعتراض | ثلاثون يوماً من تبليغ القرار |
| طلب تصحيح التقدير | حتى أربع سنوات من تاريخ التقدير |
ويستوجب التأخير في الإقرار غرامات وفوائد، ولذلك يقدّمه عادةً محامو الطرفين فور التوقيع. وانتبهوا إلى أن مذكرة التفاهم المُلزِمة قد تبدأ هي الأخرى احتساب الثلاثين يوماً.
ما الذي يبقى قابلاً للتخطيط
معظم الوضع الضريبي في الصفقة العقارية يتحدد قبل التوقيع. وما يبقى بعده هو عمل الإقرار في الأساس. والمواضع التي ما زال فيها مجال:
- توقيت البيع قياساً بمدة الملكية وعدد الشقق في الوحدة العائلية والإعفاءات المستغَلة.
- الترتيب بين الزوجين، لأن الوحدة العائلية تُفحص ككل واحد.
- ترتيب الخطوات لدى محسّني السكن: ما الذي يُشترى وما الذي يُباع أولاً، والمواعيد المحددة لكل منهما.
- جمع النفقات المعترف بها والفواتير من كل سنوات الملكية، ومنها الترميمات والضريبة المدفوعة عند الاقتناء.
- الاستيضاح عن دين رسم التحسين لدى اللجنة المحلية قبل تحديد الثمن.
ليس في هذه الصفحة استشارة ضريبية فردية. فنتيجة الضريبة تتوقف على معطيات الصفقة وعلى وضع كل طرف، ولذلك فالفحص الفردي قبل التوقيع هو ما يحدد النتيجة.
كل حالة تُفحص في جوهرها. لجلسة استشارة مع محامٍ من قسم العقارات اتصلوا على 02-5953322، أو أرسلوا رسالة واتساب إلى 050-4411343، أو اتركوا تفاصيلكم في النموذج أدناه، وسنعود إليكم في أقرب وقت ممكن.
أكثر ما يُسأل عنه
بعتُ شقتي الوحيدة. هل أُعفى تلقائياً من ضريبة الربح العقاري؟
متى تبدأ مهلة الثلاثين يوماً لتقديم الإقرار؟
ما النفقات التي يمكن خصمها من الربح؟
تسلّمتُ تقديراً أعترض عليه. ماذا أفعل؟
اكتشفتُ دين رسم التحسين عند البيع فقط. هل هذا ممكن؟
جميع صفحات قسم العقارات
اعرفوا الضريبة قبل تثبيت الثمن
التخطيط الضريبي يجري قبل التوقيع لا بعده. نرافق الصفقة، ونعدّ التقارير، ونمثّلكم أمام سلطات الضريبة. أخبرونا عن الصفقة المخطط لها، وسيرافقكم محامٍ من القسم.