الإخلاء وإعادة البناء: ما يلزم مالكي الشقق معرفته
في مشروع الإخلاء وإعادة البناء يسلّم المالكون شقة قائمة ويتلقون التزاماً بشقة لم تُبنَ بعد، وينتقلون في الأثناء إلى سكن بديل لسنوات. يعرض هذا الدليل مراحل الإجراء، والضمانات التي لا يجوز التنازل عنها، ومسألة الأغلبية والمالك الذي لا يوافق.
ما هو الإخلاء وإعادة البناء
الإخلاء وإعادة البناء مسار للتجديد الحضري تُخلى فيه عدة بنايات قديمة وتُبنى مكانها بنايات جديدة، بكثافة أعلى عادةً. ويتلقى المالكون شقة جديدة وأكبر، ويموّل المقاول المشروع من الحقوق الإضافية.
وخلافاً لتجديد بناية مفردة، فالوحدة هنا هي المجمّع. ولذلك يكون الإجراء أطول وأعقد، ويشمل عدداً كبيراً من المالكين عليهم أن يتوصلوا إلى اتفاق. ويُقاس المشروع بالسنوات عادةً، يقيم السكان خلالها في سكن بديل.
مراحل الإجراء
- التنظيم واختيار لجنة سكان. يختار المالكون لجنة ويحددون صلاحيتها خطّياً.
- اختيار أصحاب المهن من طرف المالكين: محامٍ ومثمّن وأحياناً مراقب بناء.
- اختيار مقاول وإبرام اتفاق، عادةً بعد إجراء تنافسي بين عدة مقاولين.
- دفع مخطّط أمام اللجنتين المحلية واللوائية، وهي أطول المراحل.
- رخصة البناء وتقديم الضمانات.
- الإخلاء والهدم والبناء، وفي نهايتها تسليم الشقق وتسجيل الحقوق.
يُوقَّع الاتفاق قبل المصادقة على المخطّط. وهذه نقطة ضعف المسار: إذ يلتزم المالكون في مرحلة لا يُعرف فيها بعد كم من الحقوق سيُصادَق عليها فعلاً. ولذلك يجب أن يتضمن الاتفاق شروطاً واقفة ومواعيد انقضاء وحق انسحاب إذا لم يتقدّم المخطّط.
مسألة الأغلبية
لا يستوجب الإخلاء وإعادة البناء موافقة جميع المالكين، لكنه يستوجب أغلبية خاصة يحددها القانون، لا أغلبية يحددها الاتفاق مع المقاول.
والأغلبية المطلوبة ليست موحَّدة. ففي بناية مفردة تكون مرتفعة، وتبلغ نحو ثمانين بالمئة من المالكين ومن الملك المشترك الملحق بشققهم. وفي مجمّع من عدة بنايات خُفِّضت الأغلبية بشروط معيَّنة إلى الثلثين، شريطة تحقق أغلبية مماثلة في كل بناية على حدة. والأغلبية السارية على الحالة الملموسة يلزم استيضاحها قبل بدء التنظيم، لأنها تغيّر أسلوب العمل كله.
والمالك الذي لا يوافق ليس ممتنعاً بمجرد اعتراضه. فالقانون يميّز الرفض المعقول من غير المعقول، ويقرّ بظروف يكون فيها الاعتراض مبرَّراً، كأن لا يُعرض على مالك مسنّ أو ذي إعاقة ترتيب ملائم، أو أن يكون المقابل غير ملائم. ولا تنشأ العلاجات تجاه المالك إلا حين يُقرَّر أن رفضه غير معقول.
الضمانات
يسلّم المالك أصلاً قائماً ويتلقى التزاماً. والضمانات هي ما يجسر الفجوة، ولا يجوز التنازل عن أي منها:
- كفالة تنفيذ لإنجاز البناء في موعده وبالمستوى المتفق عليه.
- كفالة قانون البيع لشقة المقابل.
- كفالة بدل إيجار لكامل فترة السكن البديل، بما في ذلك سيناريو التأخير.
- كفالة ضرائب، تغطي التزاماً ضريبياً يظهر لاحقاً.
- كفالة تسجيل، تضمن تسجيل الحقوق في الشقة الجديدة باسم المالك.
- تنبيه لمصلحة المالكين، وكتاب استثناء من البنك المرافق.
والسكن البديل بند جوهري لا هامشي: موقعه، وحجمه قياساً بالشقة القائمة، وموعد الدخول، ومن يتحمل كلفة النقل، وماذا يحدث إذا امتد المشروع بعد المدة المتفق عليها.
الضرائب والمجمّع المعلَن
يتضمن قانون ضرائب العقارات فصلاً خاصاً بالإخلاء وإعادة البناء، وُضع لتفادي أن يدفع المالك ضريبة على صفقة لم يتقاضَ فيها مالاً. والتسهيلات مشروطة بأن يكون المجمّع قد أُعلن مجمّع إخلاء وإعادة بناء، وبأن يستوفي المقابل الشروط المحددة.
ومن ذلك نتيجتان عمليتان. الأولى أن وضع المجمّع ليس تفصيلاً تقنياً بل شرطاً للتسهيلات. والثانية أنه حين يتلقى المالك مقابلاً يتجاوز السقف المحدد، كشقتين أو مبلغ نقدي كبير، قد ينشأ التزام ضريبي، ويلزم فحص ذلك مسبقاً لا بأثر رجعي.
أصحاب المهن من طرف المالكين
- محامٍ يمثّل المالكين وحدهم. وأتعابه يدفعها المقاول عادةً، لكن لا يجوز أن يكون هو نفسه المحامي الذي يمثّل المقاول.
- مثمّن عقارات من طرف المالكين، يفحص قيمة الحقوق ومدى معقولية المقابل. أما مثمّن المقاول فيجيب عن سؤال آخر.
- مراقب بناء، يتابع التنفيذ على الأرض ويقدّم تقاريره للجنة.
- لجنة سكان بتفويض خطّي واضح. فاللجنة التي تعمل بلا صلاحية محددة مصدر للنزاع الداخلي، وأحياناً لنقض اتفاقات بأثر رجعي.
ويتحمل المقاول عادةً كلفة أصحاب المهن، وهذا أمر متعارف عليه. أما غير المتعارف عليه فهو أن يحوّلهم ذلك إلى ممثلين له. ومعرفة من يمثّل من هي أول ما يجب التأكد منه، قبل أي نقاش في المقابل.
قبل التوقيع، تحدّثوا معنا. مكتبنا يحرّر الاتفاقية لكم، ويرافق المفاوضات، ويمثّلكم حتى إتمام التسجيل. قسم العقارات لدينا يرافق الصفقات منذ أكثر من 15 عاماً، إلى جانب مهندس معماري ومسّاح ومثمِّن عقاري. اتصلوا على 02-5953322، أو أرسلوا رسالة واتساب إلى 050-4411343، أو اتركوا تفاصيلكم في النموذج أدناه، وسنعود إليكم في أقرب وقت ممكن.
أكثر ما يُسأل عنه
كم مالكاً يجب أن يوافق؟
من يدفع كلفة السكن البديل أثناء البناء؟
وقّعنا مع مقاول والمخطّط لا يتقدّم. هل يمكن الانسحاب؟
هل سأدفع ضريبة على الشقة الجديدة؟
جار واحد يعترض. هل يتوقف المشروع؟
جميع صفحات قسم العقارات
توجّه مقاول إلى بنايتكم أو تفكّرون في التنظيم
في مشاريع الإخلاء والبناء والتجديد الحضري نمثّل أصحاب الشقق أمام المبادر: الاتفاقية، والضمانات، والجداول الزمنية. أخبرونا في أي مرحلة المشروع، وسنرافقكم من العرض حتى المفتاح.