المحامين مختصين بالعقارات والخطة الهيكلية الوطنية
المرافقة القانونية للمستأجرين في معاملات التخطيط والبناء - دليل المستأجر
هل تفكر في الانضمام إلى مشروع خطة هيكلية وطنية 38؟ قبل أن تتخذ قرارك، جمعنا لك أهم المعلومات حول هذا المشروع: ما هي خطة هيكلية وطنية 38 بالضبط ولماذا يجب عليك الانضمام إلى البرنامج؟ من هم المهنيين المهمين في هذا المشروع؟ وكيفية التعامل مع المستأجر المتردد.
מאת עו״ד ונוטריון יגאל מור
דיוק בייעוץ המשפטי. מצויינות בליווי המשפטי.
مقدمة: ما هي خطة هيكلية وطنية 38؟
بسبب المخاوف الجدية بشأن حدوث زلزال شديد في إسرائيل، أنشأت الحكومة (خطة هيكلية وطنية) تهدف إلى تعزيز جميع المباني السكنية غير المقاومة للزلازل. ينطبق البرنامج على المباني المكونة من طابقين أو أكثر والتي تم بناؤها قبل عام 1980 ويتم تنفيذها عمليا من خلال عقد بين أصحاب الشقق والمطور. وكجزء من ذلك، يقوم أصحاب الشقق بتسليم حقوق البناء على سطح المبنى إلى المطور، مقابل أعمال تقوية البناء وتجديد واسع النطاق للمبنى والشقق نفسها.
هل تستحق ذلك؟
بصرف النظر عن أعمال التقوية، التي من المفترض أن تمنع المبنى من الانهيار أثناء وقوع زلزال، أي إنقاذ الأرواح البشرية ومنع الأضرار بالممتلكات، فإن الخطة 38 أيضًا مجدية اقتصاديًا، ويرجع ذلك إلى تحسن قيمة العقار. الشقق بعد الانتهاء من المشروع والتي يمكن أن تصل إلى مئات الآلاف من الشواقل، والسبب هو أن الخطة 38 يشمل، بالإضافة إلى أعمال تقوية ضد الزلازل، تجديد المبنى السكني نفسه وإضافات بناء لكل شقة. هذا عادة ما يكون إضافة شرفة وشرفة وموقف سيارات لكل شقة، حيث بصرف النظر عن تحسين نوعية الحياة، يحصل أصحاب الشقق على عقار مرموق تزيد قيمته بشكل كبير دون أي استثمار مالي من جانبهم.
أهمية المحترفين
لذلك رأينا أن الخطة 38 يمكن أن يكون مشروعًا مفيدًا جدًا لأصحاب الشقق، ولكن من المهم أن نفهم أن جدواه يعتمد إلى حد كبير على المحترفين الذين سيقودون المشروع: المطور والمحامي الذي يمثل المستأجرين. يجب اختيار مطور محترف يتمتع بخبرة واسعة في مشاريع بالخطة 38، والذي سيلتزم بالجدول الزمني المحدد ويقوم بتنفيذ أعمال التعزيز والتجديد بأفضل طريقة ممكنة. مهمة المحامي هي تمثيل أصحاب الشقق في جميع أنحاء المشروع وحماية حقوقهم بأفضل طريقة ممكنة. ومن بين أمور أخرى، سيتولى الأمور التالية: تقديم استشارة بشأن اختيار المطور المناسب، وإجراء المفاوضات مع المطور مع تعظيم الفوائد التي سيحصل عليها المستأجرون بموجب العقد والتعامل مع حالة المستأجر المتردد.
اختيار تمثيل المستأجرين
في كل مشروع الخطة 38، من الضروري تعيين ممثل عن أصحاب الشقق، حيث لا يمكن إدارة المشروع مع كل مالك شقة على حدة. أصحاب الشقق الذين سيتم اختيارهم للتمثيل، هم الذين سيختارون المهنيين وسيكونون هم جهات التواصل معهم. سيقوم المكتب التمثيلي بجمع كافة المعلومات لأصحاب الشقق وإطلاعهم على التقدم المحرز في العملية والتغييرات والمزيد. لذلك، من المهم اختيار تشكيلة الوفد بحكمة والتأكد من أن الأشخاص الموجودين فيه لديهم المهارات المناسبة والرغبة والوقت للتعامل مع المشروع. كما أنه من الجيد أن يكون التمثيل من جميع الفئات السكانية في المبنى، فمثلاً إذا كان هناك أصحاب شقق شباب وأصحاب شقق كبار السن، فمن المهم أن يكون لكل منهم ممثل يعكس اهتمامهم وهو ما ليس دائمًا نفس المجموعة الأخرى.
مستأجر متردد
من أجل الانضمام إلى الخطة 38، يجب الحصول على أغلبية 66% من أصحاب الشقق. وفي أكثر من مرة توجد صعوبة في تحقيقه بسبب معارضة بعض المستأجرين للمشروع، ولكن من المهم أن تعرف أن هناك الكثير للقيام به وهذه ليست نهاية القصة. أولا، يجب تجنب الدخول في صراعات مع أصحاب الشقق، لأن هذا لا يمكن إلا أن يؤدي إلى تفاقم معارضتهم. ثانياً، في كثير من الحالات، يكون المحامي الممثل بمعرفته وخبرته المهنية هو الذي يمكن أن يؤدي إلى رفع الاعتراض. وذلك من خلال إجراء محادثة محترمة وهادئة مع المستأجرين وتقديم شرح تفصيلي عن جدوى المشروع بالنسبة لهم وطريقة تنفيذه. وطالما تم الوصول إلى الأغلبية المطلوبة للمشروع، ولكن لا يزال هناك مستأجر متردد، يقوم المحامي بتقديم مطالبة إلى المفتش العقاري الذي قد يقرر تنفيذ المشروع رغم هذا الاعتراض.
