المرافقة القانونية في شراء وبيع شقة مستعملة
معظم المشكلات في صفقة الشقة المستعملة تظهر بعد التوقيع، وكان يمكن كشف جميعها تقريبًا قبله. يعرض هذا الدليل ما يُفحص في العقار نفسه، وما يُفحص في السجل، وما لا يكشفه إلا المحامي.
السجل والمخطّط
مستخرج السجل العقاري هو بطاقة هوية العقار. فمنه يُعرف من يملك الحقوق فعلًا، وما إذا كان مسجّلًا على العقار رهن أو حجز أو تأمين أو ملاحظة تحذيرية أو حقّ لطرف ثالث.
ويكفي للحصول عليه رقم القطعة والمقسم، ويمكن استخراجه إلكترونيًا. ولا يجوز الاكتفاء بالمستخرج الذي يقدّمه البائع، فقد لا يكون محدَّثًا.
ويُستحسن إلى جانب المستخرج مطالعة مخطّط البناية المشتركة، الذي يبيّن ما تشمله الشقة فعلًا: هل المستودع وموقف السيارة مسجَّلان ضمن الحقوق أم أنهما استعمال فقط، وما هي مساحة الشقة المسجَّلة.
الفجوة بين ما يُرى على أرض الواقع وما هو مسجَّل في المخطّط من أكثر الحالات شيوعًا، خاصة في الموقف والمستودع وإضافات البناء.
حالة العقار
الانطباع الأول عن الشقة عاطفي في الغالب. ويجدر تأجيله ومراجعة ما يكلّف مالًا: آثار الرطوبة، والتشقّقات في الجدران، وحالة النوافذ والأبواب، وسلامة نقاط الكهرباء.
وثمّة غرفتان تستحقّان انتباهًا خاصًا لأنهما الأغلى في الترميم: المطبخ والحمّام.
والعيب الذي يُكتشف قبل التوقيع ليس بالضرورة سببًا للتراجع، بل يكون في الغالب نقطة تفاوض على السعر. أما العيب الذي يُكتشف بعده فهو نزاع.
المحيط والبناية
قد تناسب الشقة تمامًا ومع ذلك يحسم المحيط الأمر: شارع مزدحم، أو عمل تجاري صاخب قريب، أو ضائقة مواقف، أو غياب خدمات أساسية كالمدارس والعيادة.
وفي البناية المشتركة يجدر التحدّث مع السكان والتحقّق من أمرين لا يردان في أي مستند: مستوى الصيانة الفعلي، وهل تُتوقّع نفقات مشتركة كبيرة كمصعد أو ترميم واجهة أو مشروع تجديد حضري.
تقدير المثمّن
يعطي مثمّن العقارات جوابين لا يتوفّران في مكان آخر: ما هي قيمة العقار في السوق، وهل فيه عيوب أو مخالفات غير ظاهرة للعين.
وحين تُموَّل الصفقة برهن عقاري، يشترط البنك تثمينًا خاصًا به. ومن المهم إدراك أنه يُجرى لأغراض البنك لا لأغراض المشتري، ولا يغني عن فحص مستقلّ.
ما يفحصه المحامي
- الحقوق. ما هو المبيع بالضبط، ومن يحقّ له البيع، بما في ذلك حقوق الزوج أو الورثة أو الشركاء.
- التأمينات والحجوزات. ما هو مسجَّل على العقار، وكيف يُرفع قبل النقل.
- الوضع الضريبي. مسؤولية البائع عن ضريبة الأرباح ومسؤولية المشتري عن ضريبة الشراء، قبل التوقيع لا بعده.
- جدول الدفعات والضمانات. مواءمة مواعيد الدفع مع رفع التأمينات ومع تسليم الحيازة.
التوقيع على مذكرة تفاهم قبل الفحص القانوني هو أغلى خطأ في هذه المرحلة. فقد تُلزم المذكرة الطرفين حتى وهما يظنّانها مجرّد مسوّدة.
خلاصة
تنقسم الفحوص إلى ثلاثة: ما تراه العين في الزيارة، وما يسجّله السجل والمخطّط، وما لا يفحصه إلا المحامي. الأول يؤثّر في السعر، والثاني في ماهية المشترى فعلًا، والثالث في إتمام الصفقة كما اتُّفق عليها.
للاستشارة في شأن شراء شقة أو بيعها، يمكن التواصل هاتفيًا على 02-5953322 أو عبر واتساب 050-441-1343.
قبل التوقيع، تحدّثوا معنا. مكتبنا يحرّر الاتفاقية لكم، ويرافق المفاوضات، ويمثّلكم حتى إتمام التسجيل. قسم العقارات لدينا يرافق الصفقات منذ أكثر من 15 عاماً، إلى جانب مهندس معماري ومسّاح ومثمِّن عقاري. اتصلوا على 02-5953322، أو أرسلوا رسالة واتساب إلى 050-4411343، أو اتركوا تفاصيلكم في النموذج أدناه، وسنعود إليكم في أقرب وقت ممكن.
أكثر ما يُسأل عنه
ما الذي يجب فحصه في مستخرج التسجيل قبل التوقيع؟
هل مذكرة التفاهم مُلزِمة؟
ما الحكم إذا ظهر عيب بعد تسلُّم الحيازة؟
البنك يعيّن مثمّناً. فهل يلزم تثمين مستقل؟
ما هي التكاليف المرافقة إلى جانب ثمن الشقة؟
جميع صفحات قسم العقارات
قبل أن توقّعوا مذكرة تفاهم
أخبرونا في أي مرحلة أنتم: هل استُخرج مستخرج التسجيل، وهل وُقِّع أي مستند مع البائع، وهل هناك جدول زمني للرهن. الفحوص التمهيدية يُفضَّل إجراؤها قبل التوقيع لا بعده.