محامي عقاري
الجمع بين المعاملات في العقارات
الصفقة المجمعة هي نوع من المعاملات التبادلية في الأراضي/العقارات، تتم الصفقة بين المطور ومالك الأرض.
في هذه الصفقة يقوم مالك الأرض ببيع الأرض التي يملكها أو جزء منها للمطور، ويحق له في المقابل الحصول على حقوق مستقبلاً على بعض الوحدات السكنية/الإنشاءات التي بناها المطور على هذه الأرض.
מאת עו״ד ונוטריון יגאל מור
דיוק בייעוץ המשפטי. מצויינות בליווי המשפטי.
ما هي صفقة الاندماج وما هي مراحلها المختلفة؟
صفقة الاندماج هي صفقة بيع عقارات يقوم فيها ملاك الأراضي بتبادل حقوقهم في الأرض مع المطورين العقاريين أو المقاولين مقابل جزء معين من العقارات التي سيتم بناؤها على الأرض المعنية في المستقبل. أي أنها في الواقع صفقة تبادل يحصل فيها المقاول على أرض للبناء دون الحاجة إلى استثمار رأس المال من أجلها ، بينما يحصل مالك الأرض على حصة في الأرض المراد بناؤها ، وبهذه الطريقة تقلل الأطراف نفقاتها و في بعض الأحيان يقلل من المخاطر التي يتحملونها.
في المرحلة الأولى من صفقة الدمج ، يحدد العقد بين الطرفين ما هو جزء الأرض الذي سيبيعه مالك الأرض للمطور وما هو الجزء الذي سيبقى معه. نعم ، سيتم تحديد مدى الأصول التي سيحصل عليها مالك الأرض من المقاول مقابل ذلك. في المرحلة الثانية ، يطلب من الأطراف الحصول على الموافقة على خطة البناء ومن ثم بدء العمل في الميدان. في نهاية البناء ، يتعين على المطور أن ينقل إلى مالك الأرض عدد العقارات المنصوص عليها في العقد المبرم بينهما.
هناك نوعان رئيسيان من المعاملات المركبة التي يجب أن تكون على دراية بها ، والفرق بينهما يكمن أساسًا في المخاطر التي يتحملها الأطراف والربح المتوقع منهم. النوع الأول يسمى “صافي صفقة الجمع” حيث يتفق الطرفان مقدمًا على صافي السعر الذي سيحصل عليه مالك الأرض وبالتالي يتحمل المطور بالفعل مدفوعات الضرائب المصاحبة. من ناحية أخرى ، يشير النوع الثاني – “معاملة دمج النسبة المئوية” إلى المواقف التي يتم فيها الاتفاق مسبقًا على النسبة المئوية الإجمالية التي سيحصل عليها مالك الأرض من العقارات التي سيتم بناؤها.
الصفقة المركبة لها بعض المزايا والعيوب البارزة:
من ناحية أخرى ، يكون الوضع في كثير من الأحيان مربحًا للجانبين ، حيث يستفيد مالك الأرض من تحسن كبير في الأرض التي يمتلكها ، ومن ناحية أخرى ، يمكن للمطور تنفيذ المشروع دون تحمل مخاطر الاستثمار في حقوق الملكية لشراء الأرض أو مطالبتك بجمع الأموال من أجلها. نعم ، في معظم الحالات ، تكون الضرائب المفروضة في صفقة مجمعة أقل من تلك التي يخضع لها الأطراف في صفقة عقارية عادية ، وبالتالي تسمح المعاملة للأطراف بتقليل النفقات.
من ناحية أخرى ، يتحمل الطرفان مخاطر أخرى ، على سبيل المثال الحالة التي يدخل فيها المقاول إجراءات إفلاس (إفلاس) أو يختفي لمالك الأرض قبل إتمام عمله. في هذه الحالة ، تُطرح أسئلة أيضًا لمن قاموا بشراء شقق بشكل قانوني من المقاول التنفيذي وهل يحق لهم المطالبة بتعويضهم من مالك الأرض؟ في هذه الحالات ، تختلف المحاكم في مواقفها ويمكن الاطلاع على الأحكام هنا وهنا:
في قضية وينبارد ضد روكمان ، قضت المحكمة بأن إلغاء الاتفاقية بين مالك الأرض والمقاول يؤدي إلى إلغاء الاتفاقية بين المقاول ومشتري الشقق الذين يعتمدون عليها. في الأحكام التي جاءت لاحقًا ، حكم هوفاني ونحشون ، قضت المحكمة العليا بأن مالك الأرض ملزم تجاه مشتري الشقق بموجب مذكرة التحذير بأنه ملزم بالتسجيل. في حكم القاضي أميت ، ذكر أن “خضع وضع مشتري الشقق مع إلغاء الاتفاقية بين مالك الأرض والمقاول لتغيير في الحكم. الأشياء معروفة ولن أذكرها بالتفصيل. في البداية كان حكم … فينبارد ن.روكمان ، …. (من الآن فصاعدًا: “قاعدة وندبر”) ، حيث تقرر أن يؤدي إلغاء اتفاقية الدمج في أي حال إلى إلغاء ملاحظات التحذير الخاصة بمشتري الشقة ، نظرًا لأن مشتري الشقة ليس لديه أكثر مما يمتلكه المقاول. حكم حكم واينبارد بالسقف حتى صدور الحكم في قضية هوباني ضد شركة دكلا للإنشاءات والاستثمارات المحدودة. تشير مذكرة تحذير لصالح مشتري الشقق إلى وجود علاقة قانونية مباشرة بين مالك الأرض ومشتري الشقة “.
في هذا الصدد ، من المهم ملاحظة أنه حتى العقد الذي يسمح لمالك الأرض بحذف إشعار التحذير لصالح مشتري الشقق لن تحترمه المحكمة بالضرورة. وهكذا ، على سبيل المثال ، في الحكم الذي تناول قضية بورستين ، في عقد شراء الشقة ، تم الاتفاق على أنه يجوز لمالك الأرض إلغاء مذكرة التحذير وجميع الحقوق المصاحبة لها. ومع ذلك ، حظرت المحكمة حذف التعليقات ، حيث لم ينص العقد صراحة على كيفية القيام بذلك.
مرافقة محامي في المعاملات المجمعة بالعقار -
لماذا هذا بغاية الأهمية؟
إلى جانب مالك الأرض والمقاول ، هناك “لاعبون إضافيون” يشاركون في صفقة الاندماج. على سبيل المثال ، مشترو العقارات المستقبلية التي من المفترض أن يتم بناؤها على الأرض المعنية أو البنك المصاحب للصفقة. من هذا ، يمكن معرفة أن الصفقة المركبة هي معاملة معقدة تنطوي على مخاطر معينة.
قد يساعد التشاور مع محام قبل عقد الصفقة في تجنب الأخطاء وحماية مصالح كل من الطرفين. الدعم القانوني مهم في كل من مرحلة صياغة تفاصيل العقد ، حيث سيهتم المحامي بالصياغة التي ستضمن لعملائه أقصى ربح مع الحد الأدنى من التعرض ، وفي مرحلة التخطيط للضرائب على صفقة الاندماج . بمساعدة محام متخصص في مجال الضرائب ، يمكنك إجراء التخطيط الضريبي وبالتالي التأثير على مقدار الضرائب ومحاولة تقليلها.
قسم العقارات والتخطيط والبناء في شركة مور للمحاماة يوجد قسم خاص يتمتع بخبرة كبيرة في المعاملات العقارية وإجراءات التخطيط والبناء.
المرافقة القانونية المهنية هي القيمة التي تقود المكتب في المعاملات العقارية وإجراءات التخطيط والبناء، وذلك لتحقيق النتيجة الأكثر فعالية والمرغوبة للعميل.
للحصول على استشارة قانونية في المسائل العقارية، اتصل الآن على 02-595-3322 أو أرسل رسالة واتساب إلى الرقم: 050-811-6181 أو تواصل معنا باستخدام النموذج الإلكتروني أدناه وسنقوم بالرد عليك بأسرع وقت ممكن
