عقد الإيجار السكني في إسرائيل: ما الذي يُفحص
يُوقَّع عقد الإيجار عادةً على عجل، بين طرفين لا يمثّل أياً منهما محامٍ. ويضع قانون الإيجار العادل أرضية لا يجوز الاتفاق على مخالفتها إضراراً بالمستأجر، وفوق تلك الأرضية يبقى مجال واسع على العقد أن يغلقه. يتناول هذا الدليل الأمرين معاً.
ما يقرره القانون أصلاً
من أكثر الأخطاء شيوعاً لدى مالكي العقارات استخدام عقد إيجار نمطي مُنزَّل من الإنترنت، نص عام لا يدخل في التفاصيل ولا يحدد صراحة التزامات المستأجر والمؤجّر، وبالتالي لا يحمي أياً من الطرفين. القانون في إسرائيل لا يفرض صيغة عقد إلزامية، لذا فإن الحماية الحقيقية هي عقد مفصّل مصاغ جيداً: عندما تكون معظم الحالات منظمة مسبقاً، يمكن الرجوع إلى العقد عند كل سؤال أو خلاف بدلاً من الجدال. لكن قبل التفاصيل، من المهم معرفة ما يقرره القانون حتى من دون أن يُكتب شيء.
في سنة 2017 أُضيف إلى قانون الإيجار والإعارة لسنة 1971 فصل يتناول الإيجار السكني. وأحكامه أرضية: لا يجوز الاتفاق على مخالفتها إضراراً بالمستأجر، حتى لو نص العقد على خلاف ذلك.
شقة صالحة للسكن. يحدد القانون شروطاً دنيا لا يجوز من دونها تأجير شقة للسكن، ومنها شبكة تصريف ومجارٍ سليمة، وشبكة كهرباء أو إنارة، وفتحات للتهوية والضوء الطبيعي، وأبواب ونوافذ قابلة للإغلاق، وشبكة لتزويد المياه، وفاصل بين المرافق الصحية وبقية الشقة، وانتفاء أي خطر غير معقول على صحة المستأجر أو سلامته.
إصلاح العيوب. العيب غير العاجل يُصلَح خلال ثلاثين يوماً من طلب المستأجر. أما العيب الذي يمنع الاستعمال المعقول للشقة فيُصلَح خلال ثلاثة أيام.
ليس كل إيجار يدخل في هذا الفصل. يُخرج القانون من نطاقه، من بين أمور أخرى، الإيجار لمدة تقل عن ثلاثة أشهر، والإيجار لمدة تتجاوز عشر سنوات، وسكن الطلاب والسكن المحمي، وكذلك الشقق الفاخرة التي يتجاوز بدل إيجارها المبلغ المحدد. ويجدر التأكد من الانطباق قبل الاستناد إليه.
التفاصيل الأساسية
يبدو الأمر بديهياً، وهو تحديداً ما يُغفَل. ينبغي أن يتضمن العقد هوية الطرفين كاملةً وأرقام هويتيهما، ووصف العقار بما في ذلك رقما القطعة والحوض والطابق والمساحة، وما يشمله الإيجار: مخزن، موقف، شرفة، أثاث.
ويلزم أيضاً ذكر مدة الإيجار بتاريخي بدء وانتهاء دقيقين، وخيار التمديد إن اتُّفق عليه: من يحق له تفعيله، وحتى متى يجب الإخطار، وكم سيكون البدل في المدة الممددة. فالخيار بلا آلية لتحديد البدل مصدر معروف للنزاع.
ويُستحسن إرفاق محضر تسليم مع صور ومع قراءات عدّادي الكهرباء والماء يوم الدخول. فهو المستند الوحيد الذي يتيح لاحقاً التمييز بين البلى المعقول والضرر.
من المهم أيضاً تفصيل فترات السماح إن مُنحت، وكامل تبعات عدم دفع بدل الإيجار أو التأخر في الدفع بعد انقضاء فترة السماح. وإلى جانب ذلك ينبغي أن يُحدَّد مسبقاً في أي حالات يحق لكل طرف الخروج من العقد قبل انتهاء مدته، وما ثمن هذا الخروج المبكر.
الدفعات والضمانات
ينبغي أن يحدد العقد بدل الإيجار وموعد الدفع وآلية الربط إن وُجدت. وإلى جانبها يجب تفصيل من يتحمل كل دفعة. والقاعدة التلقائية في القانون أن المستأجر يتحمل الدفعات الجارية الناشئة عن استعماله للشقة، كالأرنونا والكهرباء والماء والغاز ورسوم لجنة البناية، بينما يتحمل المؤجر الدفعات المتعلقة بالعقار نفسه، كتأمين المبنى ودفعات تحسين البناية.
الضمانات. يقيّد القانون مجموع الضمانات التي يجوز للمؤجر طلبها، ومنها الوديعة والكفالة البنكية والسند الإذني والكفالة الشخصية. والسقف هو الأدنى من بين بدل إيجار ثلاثة أشهر، أو ثلث مجموع بدل الإيجار عن كامل المدة. ولا يقل أهميةً أن يُنص صراحةً على متى وبأي شروط يجوز للمؤجر تحصيل الضمانة، ومتى تُعاد.
عند تحديد مبلغ الوديعة، وضمن السقف المقرر في القانون، يمكن أن تُؤخذ في الحسبان أيضاً قيمة الأثاث والتجهيزات المؤجرة مع العقار وتكاليف الإصلاح المحتملة. ومن المستحسن أن يُحدَّد صراحة في أي مرحلة بعد الإخلاء تُعاد الوديعة إلى المستأجر.
من يستعمل العقار فعلياً
نقطة يميل الطرفان إلى تخطّيها. ينبغي أن يحدد العقد من يحق له السكن في الشقة، وهل يجوز إدخال ساكنين إضافيين، وهل يُسمح بالتأجير من الباطن. ومن دون ذلك قد يكتشف المؤجر لاحقاً أن الشقة أُجّرت لغيره، أو أنها تُستعمل لغير ما أُجّرت له.
والمسألة المتصلة هي غاية الإيجار. فالشقة المؤجَّرة للسكن والمستعملة عملياً لعمل تجاري أو للاستضافة القصيرة أو للتخزين قد تضع المؤجر في مخالفة أمام لجنة البناية والسلطة المحلية وشركة التأمين. وجملة واحدة في العقد، مفادها أن العقار سيُستعمل لسكن المستأجر وأسرته فقط، تمنع معظم هذه النزاعات.
الإيجار من الباطن. إذا رغب المستأجر في مرحلة ما بتأجير الشقة لغيره، لصديق أو لشخص غريب، فينبغي أن ينص العقد على أن ذلك يتطلب موافقة خطية مسبقة من المؤجّر، بحيث يُدرس كل طلب على حدة. وإذا كان هناك اتفاق على مستأجر بديل، فالأفضل عادة إنهاء إيجار المستأجر الأصلي وتوقيع عقد إيجار جديد مع المستأجر الجديد، بما في ذلك ضمانات وكفلاء جدد. فمحاولة فرض العقد الأصلي على ساكن لم يكن طرفاً فيه مسار معقد قد يعرّض الاستثمار في العقار للخطر.
سكان إضافيون وضيوف لفترات طويلة. حياة المستأجرين متغيرة: قد ينضم إلى السكن شريك حياة أو أخ أو قريب آخر. مزيد من الأشخاص يعني استهلاكاً أسرع للعقار وفواتير أعلى واحتمالاً أكبر للخلافات. يمكن أن يحدد العقد سياسة واضحة للضيوف لفترات طويلة، مثلاً كم ليلة متتالية أو كم ليلة إجمالاً خلال فترة معينة يجوز للضيف أن يقيم. لا يستطيع المؤجّر تتبّع الداخلين والخارجين، لكن سيارة إضافية تقف بشكل دائم قرب العقار أو ارتفاعاً ملحوظاً وثابتاً في استهلاك الماء والكهرباء قد يدلان على ساكن إضافي.
الحيوانات الأليفة. كثير من المستأجرين لديهم حيوانات أليفة. إذا سمح بها المؤجّر، فمن المستحسن تفصيل سياسة واضحة أو إرفاق ملحق خاص يحمي العقار من الضرر. وإذا حظرها العقد، فمن المهم توضيح أن اقتناء حيوان أليف خلافاً له يشكل إخلالاً جوهرياً. وفي حالة كلب من سلالة خطرة، على مالكه التصرف وفق قانون تنظيم الرقابة على الكلاب لسنة 2002 وتحمّل تكلفة بوليصة تأمين مناسبة تحمي المؤجّر أيضاً.
الإصلاحات والعناية بالعقار
التمييز الجوهري هو بين البلى المعقول، وهو من مسؤولية المؤجر، والضرر الناشئ عن الاستعمال، وهو من مسؤولية المستأجر. وعلى العقد أن يترجم هذا التمييز إلى واقع: من يصلح ماذا، ومن يستدعي صاحب المهنة، وفي غضون كم من الوقت.
وإلى جانب ذلك ينبغي بيان هل يجوز للمستأجر إجراء تعديلات، وأيها، وما الذي يحدث عند انتهاء الإيجار: هل يُزال التعديل أم يبقى. ويُستحسن كذلك تنظيم زيارة المؤجر للشقة، بإخطار مسبق معقول ومن دون المساس بخصوصية المستأجر.
من المستحسن النص صراحة على أن يحافظ المستأجر على العقار ويلتزم بقواعد الضجيج ولا يستبدل الأقفال دون موافقة خطية من المؤجّر. ويُنصح بإرفاق قائمة جرد بالأجهزة الكهربائية والأثاث المؤجرين مع الشقة مع بيان حالتها، إضافة إلى توزيع كامل للمسؤولية عن الفواتير: لجنة البناية، الصرف الصحي، الماء، الكهرباء، الغاز، الهاتف، التلفزيون والإنترنت، من يدفع ماذا. وإذا اتُّفق على أوقات لزيارة المؤجّر للعقار، فمن الأفضل تفصيلها أيضاً.
العيوب المعروفة في العقار. على المؤجّر أن يكشف للمستأجر عن كل عيب في العقار يعلم به أو كان عليه أن يعلم به. والمؤجّر الذي لا يفعل ذلك يعرّض نفسه لدعوى تعويض عن الضرر ولادعاء بالإخلال. والطريق الصحيح هو تدوين العيوب المعروفة في العقد نفسه، أو الأفضل من ذلك، إصلاحها قبل التأجير.
بوليصتان لا واحدة. تأمين المبنى على المؤجر ويغطي العقار. وتأمين المحتويات والطرف الثالث على المستأجر ويغطي أملاكه والضرر الذي يسببه. والعقد الذي لا يميّز بينهما يترك الطرفين معاً مكشوفين.
انتهاء الإيجار والإخلاء
ينبغي أن يحدد العقد بدقة ما هو مطلوب يوم الإخلاء: تسليم المفاتيح، وحالة الشقة، والتنظيف، وتسوية كل الحسابات الجارية. ويُستحسن الاتفاق على محضر إخلاء يُقارَن بمحضر التسليم، وعلى آلية لإعادة الضمانات بعد مراجعة الحسابات.
ويلزم كذلك تنظيم الإخلال والعلاجات: ما الذي يُعدّ إخلالاً جوهرياً، وما مدة الإنذار قبل أن يحق للمؤجر الفسخ، وكم التعويض المتفق عليه عن التأخير في الإخلاء. فالتعويض المتفق عليه المعقول أداة فعّالة، أما المبالغ فيه فقد تبطله المحكمة، ولذلك فالمغالاة لا تخدم المؤجر.
من المفيد النص صراحة على أن العقد ينتهي بانتهاء مدته إذا لم يُخطر المستأجر بممارسة خيار التمديد، وعلى أن يُعاد العقار يوم الإخلاء نظيفاً وفارغاً كما سُلِّم. كثير من المستأجرين يتركون أغراضاً بعد الإخلاء، لذا من المستحسن النص على أن كل ما يبقى في العقار يُعد أملاكاً متروكة يحق للمؤجّر إزالتها.
وماذا لو لم يُخلِ المستأجر؟ إخلاء مستأجر يتطلب إجراء قضائياً، ويُحظر أخذ الحق باليد. الطريق الصحيح يمر عبر إنذار منظم بالإخلال يليه، عند الحاجة، دعوى إخلاء مأجور. التصرف الأحادي ضد المستأجر قد يحوّل المؤجّر من متضرر إلى مخلّ.
قبل التوقيع، تحدّثوا معنا. مكتبنا يحرّر الاتفاقية لكم، ويرافق المفاوضات، ويمثّلكم حتى إتمام التسجيل. قسم العقارات لدينا يرافق الصفقات منذ أكثر من 15 عاماً، إلى جانب مهندس معماري ومسّاح ومثمِّن عقاري. اتصلوا على 02-5953322، أو أرسلوا رسالة واتساب إلى 050-4411343، أو اتركوا تفاصيلكم في النموذج أدناه، وسنعود إليكم في أقرب وقت ممكن.
أكثر ما يُسأل عنه
المؤجر يرفض إصلاح عيب. ما الحكم؟
كم ضمانة يجوز أن تُطلب مني؟
وقّعنا عقداً يخالف القانون. أيهما يغلب؟
المستأجر لا يُخلي في الموعد. ماذا يمكن عمله؟
من يدفع الأرنونا ورسوم لجنة البناية والتأمين؟
ما الفرق بين الإيجار المحمي والإيجار الحر؟
جميع صفحات قسم العقارات
قبل أن توقّعوا عقد إيجار
نحن نحرّر لكم عقد إيجار يحميكم، ونرافقكم في التفاوض مع الطرف الآخر. أخبرونا عن العقار وعن مرحلة الأمور، وسيرافقكم محامٍ من القسم حتى التوقيع.