عقد الإيجار الجيد ليس مسألة حظ
قبل تسليم مفاتيح العقار ، يجب على الطرفين التوقيع على اتفاقية الإيجار.
تعد اتفاقية الإيجار وثيقة قانونية مهمة للغاية ، ويمكن للصياغة المناسبة التي تشمل جميع الأحداث المحتملة خلال فترة الإيجار (وحتى قبلها وبعدها) أن توفر صداعاً وتمنع الخلافات بين الطرفين.
عندما يتم تحديد معظم المواقف في الاتفاقية ، يمكن الإشارة إليها في أي حالة ينشأ فيها سؤال أو خلاف بين المالك والمستأجر.
מאת עו״ד ונוטריון יגאל מור
דיוק בייעוץ המשפטי. מצויינות בליווי המשפטי.
أحد الأخطاء الأكثر شيوعًا لمالكي العقارات هو استخدام اتفاقية إيجارعامة جاهزة يقومون بتنزيلها من الإنترنت ، والتي لا تدخل في تفاصيل كبيرة ولا تنص بوضوح على متطلبات المستأجر والمالك.
هناك دول تتطلب استخدام اتفاقية معينة ، ولكن هذا ليس هو الحال في دولة إسرائيل ، وبالتالي فمن المفيد للغاية التوصل إلى اتفاق يغطي جميع الخيارات والمواقف الممكنة.
في هذه القائمة ، سنراجع بعض التفاصيل المهمة جدًا لتضمينها في الاتفاقية وهي موجودة لمساعدة الطرفين وحمايتهما.
- معلومات أساسية عن المستأجر والعقار
- تفاصيل المدفوعات المختلفة والضامنين والضمانات
- المستأجرين الإضافيين والإيجارات الثانوية
- الصيانة الروتينية للعقار
- طول وطريقة إنهاء فترة الإيجار
المعلومات الأساسية
في الجزء العلوي من العقد ستكون أسماء المالك والمستأجر وتفاصيل الاتصال بهما بالإضافة إلى عنوان وتفاصيل العقار.
سيتم بعد ذلك تحديد مدة الاتفاقية وما إذا كانت محددة بوقت أو قابلة للتجديد.
ستكون التفاصيل الإضافية التي يجب كتابتها هي مبلغ الإيجار وتفصيل واضح لكيفية الدفع. في هذه المرحلة ، من المهم أيضًا توضيح فترات الرحمة (إن وجدت) و هي فترات يسمح أو يتغاضى فيها المالك بالتأخرعن الدفع والعواقب الكاملة لعدم دفع الإيجار أو التأخر في السداد بعد فترة الرحمة .
من المهم أيضًا تفصيل الحالات التي يمكن فيها للأطراف الخروج من الاتفاقية وما هي العواقب المترتبة على هذا الخروج.
المدفوعات والضمانات
اعتمادًا على الظروف التي يسمح بها القانون ، قد يكون من الضروري مطالبة المستأجر بإيداع شيك ضمان بمبلغ إيجار شهر واحد أو أكثر. يمكنك أيضًا موازنة قيمة الأثاث أو المعدات بالعقار وتكاليف التصليح المحتملة عند تحديد مبلغ الإيداع.
يجب أن تنص اتفاقية الإيجار على مبلغ الوديعة ، والشروط التي يمكن بموجبها تحقيقها وفي أي مرحلة بعد الإخلاء يتم إرجاع الوديعة للمستأجر.
وتجدر الإشارة إلى أنه في بعض البلدان يجب على مالك العقار إيداع الضمان المالي في حساب ائتماني بإضافة ريبيت وفي نهاية عقد الإيجار يعيد الوديعة بالإضافة إلى الريبيت للمستأجر بتنقيص تكاليف أي أضرار . ليس هذا هو الحال في إسرائيل ولكن من المهم التأكد من أن المحامي على دراية بالقوانين واللوائح في الدولة التي يقع فيها العقار.
من الذي سيستخدم العقار بالفعل؟
قد يبدو هذا السؤال تافهاً ولكنه مصدر للعديد من المشاكل إذا لم يكن عقد الإيجار واضحًا أو تمت صياغته بإهمال . لأنه لا يمكن معرفة ما هي خطط المستأجر على وجه اليقين وما إذا كان مهتمًا بضمَ شركاء أو ضيوف آخرين بعد توقيع اتفاقية الإيجار أو إذا كان لديه أسرة أو أطفال يعيشون معه في العقار المستأجر ، فمن المستحسن ترسيخ هذه المسألة بوضوح .
تأجير ثانوي
في مرحلة ما ، قد يرغب المستأجر في تأجير الشقة (تأجيراً ثانوياً ) لصديق أو شخص غريب ، لذلك من المهم للغاية الإشارة إلى ما إذا كان يُسمح أو يُمنع تأجير العقار هكذا .
من المهم التأكد من أن اتفاقية الإيجار تنص على أنه يجب على المستأجر الحصول على موافقة كتابية قبل نقل العقار إلى شخص آخر. وبالتالي ، عندما يطلب المستأجر تأجير العقار أو جزء منه ، يمكن قبول الطلب أو رفضه.
من الناحية المثالية ، إذا كان هناك مستأجر جديد في العقار ، فمن الأفضل إنهاء عقد إيجار المستأجر القديم وبدء العملية من خلال توقيع اتفاقية إيجار جديدة مع المستأجر الجديد ، بما في ذلك توقيع واستلام شيك الضمان الجديد والضامنين الجدد ( اذا وُجدوا). محاولة تنفيذ اتفاقية الإيجار الأصلية على المستأجر الجديد الذي لم يكن طرفًا في العقد الأصلي مقدمًا و كان فقط مستأجر ثانوياً ، يمكن أن يكون أمرًا معقدًا ويمكن أن يعرض الاستثمار في العقار للخطر بشكل كبير.
الضيوف على المدى الطويل
يمكن أن تكون حياة المستأجرين في العقار ديناميكية. من المحتمل جدًا أن يعيش شخص آخر في العقار ، وقد يكون هذا الشخص زوج المستأجر أو أخيه أو فردًا آخر من أفراد أسرته. يعني المزيد من الأشخاص في العقار البلى المتسارع ، وارتفاع فواتير المياه أو الكهرباء واحتمال حدوث نزاعات في حالة حدوث أي ضرر للممتلكات.
اعتمادًا على طبيعة العقار ، سيكون من المستحسن كتابة سياسة واضحة في اتفاقية الإيجار فيما يتعلق بالضيوف على المدى الطويل. يمكنك تحديد عدد الليالي المتتالية و / أو إجمالي عدد الليالي في فترة معينة التي يمكن للضيف خلالها الإقامة في العقار. لن يكون المالك بالطبع قادرًا على تتبع الداخلين والخارجين كل ليلة ولكن يمكن ملاحظة ما إذا كانت هناك سيارة أخرى تقف بانتظام في العقار أو زيادة كبيرة ومستمرة في استخدام المياه والكهرباء . يمكن أن تشير هذه التفاصيل إلى مستأجر إضافي عند التحقق مما إذا كان المستأجر يفي بالجزء الخاص به من اتفاقية الإيجار.
الحيوانات في الممتلكات
العديد من المستأجرين لديهم حيوانات أليفة. الكلاب هي الأكثر شيوعًا وكذلك القطط والحيوانات الأخرى. من المهم ملاحظة أنه إذا كان كلبًا من سلالة خطرة ، فيجب على مالكه التصرف وفقًا للقانون المنظم للإشراف على الكلاب 2002 ، وأن يكون لديه بوليصة تأمين مناسبة ، التي ستحمي أيضًا المالك. إذا اختار المالك السماح للحيوانات الأليفة ، فمن المستحسن جدًا تقديم تفاصيل سياسة الحيوانات الأليفة أو تضمين اتفاقية عريضة منفصلة لحماية الممتلكات من أي ضرر محتمل. إذا كانت الاتفاقية تحظر الاحتفاظ بالحيوانات الأليفة ، فمن المهم أن توضح للمستأجر أن الاحتفاظ بحيوان أليف ينتهك الاتفاقية سيكون انتهاكًا أساسيًا للاتفاقية.
المحافظة على قيمة العقار
يجب أن تنص اتفاقية الإيجار بوضوح على أنه يجب على المستأجرين حماية العقار وعدم إتلافه أو تخريبه ، والامتثال لقوانين الضوضاء المختلفة وعدم استبدال الأقفال بالعقار دون موافقة خطية من مالك العقار .
من المفيد توضيح الأجهزة (أو الأثاث) الموجودة في العقار والمؤجرين أيضًا والإشارة إلى حالتها (عادية / كاملة). يجب أن تتضمن الاتفاقية أيضًا تفاصيل أو قواعد خاصة بالاستثناءات ، مثل السياسات المتعلقة بوقوف السيارات أو المناطق المشتركة.
قائمة الحسابات
آذن المبنى ، والصرف الصحي ، والمياه ، والكهرباء ، والغاز ، والهاتف ، والتلفزيون ، والإنترنت – بالاشارة بوضوح إلى المسؤول عن دفعها. يجب أيضًا توضيح ذلك فيما يتعلق بمسؤولية المالك فيما يتعلق بصيانة الممتلكات الثابتة والتصليحات المختلفة ، بما في ذلك تفاصيل الأوقات التي سيتمكن فيها من زيارة العقار عند الحاجة.
عيوب في العقار
يجب أن يتم تحذير المستأجرون لأي عيب في العقار يعرفه المالك أو كان يجب أن يعرف عنه ، طالما أن المالك لا يفعل ذلك ، فقد يتعرض لدعوى أضرار وخرق للاتفاقية . لذلك ، يُنصح بكشف العيوب المعروفة في الاتفاقية نفسها أو بالطبع (و هو الأمثل ) إصلاح العيوب قبل تأجير العقار .
إنهاء عقد الإيجار وإخلاء المستأجر
يجب أن تتضمن اتفاقية الإيجار الترتيبات المتعلقة بإنهاء الاتفاقية ، فهل هناك إمكانية لتمديدها؟ ما هي شروط تمديد عقد الإيجار؟ ما هو الثمن الواجب دفعه خلال هذه الفترة ؟ يجب النص بوضوح على أن الاتفاقية ستنتهي في نهاية فترة الإيجار إذا لم يُخبر المستأجر عن رغبته في تجديدها.
إخلاء الإيجار
من المهم كتابة أنه في نهاية الإيجار ، سيتعين على المستأجر إعادة العقار في حالة نظيفة وفارغة ، كما تم استلامه ، وطالما أنه لم يخلي العقار فسيتم إخلاؤه منه. يتطلب إخلاء المستأجر إجراءً قانونيًا ، ويُنصح التصرف في هذا الشأن بوجود محامٍ ، الذي سيتولى الإجراءات الأولية مثل إخبار المستأجر بأنه قد تأخر أو فاته مدفوعات الإيجار أو انتهك عقد الإيجار ومن ثم رفع دعوى لإخلاء العقار .
ويُحظر في هذه المرحلة العمل ضد المستأجر وعدم إصدار حكم ذاتي قبل استشارة محامٍ !!
الممتلكات المتروكة في العقار
يترك العديد من المستأجرين ممتلكات شخصية في العقار بعد الإخلاء. تجدر الإشارة إلى أن كل ما يتبقى في العقار يعتبر ملكية مهجورة ، ويجوز للمالك التخلص منها.
يُنصح دائمًا باستشارة محامٍ متخصص في الاتفاقيات والعقارات. يجب عدم ترك اتفاقية الإيجار مفتوحة للتفسير. يجب أن تكون بنود الاتفاقية محددة ومفصلة. من المهم أن يقوم مالك العقار خلال فترة الإيجار بإخطار الانتهاكات وتنفيذها. يعد الاتفاق الذي يتضمن جميع التفاصيل ذات الصلة أمرًا مهمًا للغاية وقد يكون له تأثير على حالة العقار وربحية المالك بشكل عام.
