מכירת דירה והעברתה אגב גירושין
דירת המגורים היא בדרך כלל הנכס המרכזי שבמחלוקת, והדרך שבה מטפלים בה משפיעה על המס, על המשכנתה ועל מקום המגורים של הילדים. שלוש הדרכים המקובלות אינן שקולות מבחינה משפטית, וההבדל ביניהן נקבע לפני שחותמים על הסכם הגירושין.
שלוש דרכים, ולא אחת
כשבני זוג נפרדים ובבעלותם דירה, יש שלוש דרכי פעולה עיקריות, ולכל אחת תוצאה משפטית ומיסויית שונה:
- העברת חלקו של האחד לשני, כלומר אחד הצדדים נשאר בדירה ומפצה את השני.
- מכירת הדירה לצד שלישי וחלוקת התמורה.
- המשך בעלות משותפת לתקופה מוגדרת, למשל עד שהילד הצעיר יגיע לגיל מסוים.
הבחירה אינה רק שאלה של רצון. היא תלויה ביכולת המימון של הצד שנשאר, בעמדת הבנק כלפי המשכנתה, במצב המס של כל אחד מן הצדדים, ובצורכי הילדים. מה שנרשם בהסכם הגירושין הוא שקובע את כל אלה, ולכן הבדיקה נעשית בשלב הניסוח.
העברה אגב גירושין
סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי העברת זכויות בדירה בין בני זוג, שנעשית על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין, אינה נחשבת מכירה לעניין החוק. משמעות הדבר היא שההעברה עצמה אינה מחויבת במס שבח ואינה מחויבת במס רכישה.
ההוראה חלה גם על העברה מבני הזוג לילדיהם, ואינה דורשת שההליך כולו יסתיים. די בפסק דין, לרבות פסק דין חלקי או הסכם גירושין שקיבל תוקף של פסק דין.
שתי השלמות חשובות: ההוראה חלה בין שההעברה נעשית בתמורה ובין שלא בתמורה, ומכיוון שההעברה אינה נחשבת מכירה, היא גם אינה טעונה דיווח למיסוי מקרקעין. מה שכן נדרש הוא השלמת רישום הזכויות, כמפורט בהמשך.
זו דחיית מס ולא ויתור עליו. בן הזוג שקיבל את הזכויות נכנס בנעליו של המעביר: ביום שבו הוא ימכור את הדירה, יום הרכישה ושווי הרכישה יהיו המקוריים, כלומר אלה של הרכישה המשותפת. השבח שנצבר לאורך כל השנים מיוחס לו. בנכס שנרכש לפני 2014 עשוי לחול גם החישוב הלינארי המוטב.
העברה בכיוון ההפוך, מן הילד אל ההורה, אינה נכנסת להוראה הזאת.
מכירה לצד שלישי
כאשר בני הזוג מוכרים את הדירה לרוכש חיצוני, אין מדובר בהעברה אגב גירושין אלא במכירה רגילה לכל דבר. חלים עליה כללי מס השבח הרגילים, ולכל אחד מבני הזוג נבחנת זכאותו לפטור בנפרד, בהתאם למספר הדירות שבבעלותו ולפטורים שניצל.
כאן נכנס לתמונה התא המשפחתי. כל עוד בני הזוג נשואים ומתגוררים יחד, הם נבחנים כמוכר אחד לעניין הפטור לדירה יחידה. לאחר הפרידה התמונה משתנה. העיתוי של המכירה ביחס לשלבי ההליך עשוי אפוא להשפיע על חבות המס, ולכן אין למכור לפני שנבדק מה מצב הפטור של כל צד.
פירוק שיתוף ומגורי הילדים
כאשר אין הסכמה, כל שותף רשאי לדרוש פירוק שיתוף בנכס. אלא שבדירת מגורים של בני זוג יש הוראה מיוחדת.
סעיף 40א לחוק המקרקעין קובע כי בית המשפט לא יורה על פירוק שיתוף בדרך של מכירה, אלא לאחר שנוכח כי לילדים הקטינים של בני הזוג ולבן הזוג המחזיק בהם הועמדו מגורים אחרים המתאימים לצורכיהם, לרבות הסדר תשלומים לפי יכולת בני הזוג.
המשמעות המעשית: מגורי הילדים אינם שיקול צדדי בהליך אלא תנאי מקדים לביצוע המכירה. הסדר מגורים חלופי הוא לעיתים המפתח לפתרון כולל, ולא נספח לו.
מה קורה עם המשכנתה
זו הנקודה שבה הסכמים רבים נתקעים. הבנק אינו צד להסכם הגירושין, וההסכם אינו משחרר אף אחד מבני הזוג מן ההתחייבות כלפיו. כל עוד המשכנתה רשומה על שניהם, שניהם חייבים כלפי הבנק, גם אם ההסכם קובע שרק אחד מהם ישלם.
שלוש האפשרויות המעשיות הן סילוק מלא של ההלוואה, מיחזור על שם אחד מבני הזוג בכפוף לאישור הבנק ולבדיקת יכולת ההחזר, או מכירת הדירה וסילוק ההלוואה מן התמורה. יש לוודא מראש שהבנק מוכן לשחרר את בן הזוג היוצא, משום שהסכמת הבנק אינה מובנת מאליה.
יש לבדוק גם את ביטוח החיים הצמוד למשכנתה ואת הערבים, אם יש. בן זוג שיצא מן הנכס ונשאר ערב או מבוטח נותר חשוף שנים אחרי הגירושין.
מה חלקו של כל צד בדירה
כשאחד מבני הזוג נשאר בדירה ומפצה את השני, השאלה הראשונה היא מה בדיוק הוא רוכש. התשובה נגזרת ממשטר הרכוש שחל על בני הזוג. בזוגות שנישאו מ-1974 ואילך חל חוק יחסי ממון בין בני זוג, ולפיו הדירה אינה משותפת בזמן הנישואין, אלא כל אחד מבני הזוג זכאי עם פקיעת הנישואין למחצית משווי כלל הנכסים שנצברו במהלכם, לאחר ניכוי החובות. זהו איזון המשאבים.
בפועל הדירה נכנסת למאזן יחד עם שאר הנכסים: חסכונות, זכויות פנסיוניות, רכב, וגם החובות. הצד שנשאר בדירה אינו בהכרח משלם מחצית משוויה במזומן. לעיתים חלקו של הצד השני בדירה מקוזז כנגד נכסים אחרים שנשארים אצלו, ולעיתים נקבע הסדר תשלומים. השווי נקבע על פי הערכת שמאי מקרקעין, וחשוב לקבוע בהסכם את מועד ההערכה, שכן שווי הדירה במועד הפרידה ושוויה במועד החתימה עשויים להיות שונים.
שני סעיפים בחוק משפיעים ישירות על הדירה. סעיף 8 מסמיך את בית המשפט, בנסיבות מיוחדות, לקבוע שהאיזון לא יהיה שווה בשווה ולקבוע מועד הערכה שונה. סעיף 5א מאפשר לבקש את ביצוע האיזון עוד לפני פקיעת הנישואין: אם חלפה שנה מיום שנפתח הליך להתרת הנישואין או תביעה רכושית, או אם בני הזוג חיים בנפרד תקופה מצטברת של תשעה חודשים לפחות מתוך שנה. בית המשפט רשאי לקצר תקופות אלה בנסיבות מיוחדות, ובהן אלימות. המשמעות היא שצד המבקש לממש את חלקו בדירה אינו תלוי בהסכמת הצד השני לגירושין עצמם.
בזוגות שנישאו לפני 1974 ובזוגות שאינם נשואים חלה חזקת השיתוף מכוח הפסיקה, והדירה נחשבת לרוב לנכס משותף בחלקים שווים. הסכם ממון תקף, אם נחתם, גובר על שני המשטרים.
דירה מלפני הנישואין, במתנה או בירושה
לא כל דירה נכנסת לאיזון. סעיף 5(א)(1) לחוק יחסי ממון מוציא מן האיזון נכסים שהיו לאחד מבני הזוג ערב הנישואין, וכן נכסים שקיבל במתנה או בירושה במהלכם. דירה שאחד מבני הזוג רכש לפני החתונה, או שקיבל מהוריו, נשארת על פי הכלל שלו בלבד, גם אם בני הזוג התגוררו בה שנים.
אלא שהכלל הזה אינו סוף הדרך. הפסיקה הכירה באפשרות של שיתוף ספציפי בנכס חיצוני: גם דירה שאינה נכנסת לאיזון עשויה להיחשב משותפת אם מוכחת כוונת שיתוף בה. ההלכה התגבשה בבית המשפט העליון בבע״מ 1398/11, ונקבע בה כי נדרש ״דבר מה נוסף״ מעבר לעצם הנישואין והמגורים המשותפים. מה נחשב לדבר מה נוסף: השתתפות כספית של הצד השני ברכישה, בשיפוץ מהותי או בתשלומי המשכנתה; מצגים והבטחות של הבעלים הרשום; ניהול משותף של הנכס; ונישואין ארוכים שבהם נהגו בנכס כבנכס משותף. פסיקה עדכנית של בית המשפט העליון משנת 2024 הדגישה כי נדרשת כוונת שיתוף קונקרטית ביחס לנכס עצמו, ולא אווירה כללית של שיתוף.
המשמעות המעשית לשני הצדדים הפוכה. מי שהביא את הדירה מלפני הנישואין ומבקש לשמור אותה, צריך להימנע מפעולות המעידות על שיתוף, או להסדיר את העניין מראש בהסכם ממון. מי שהשקיע בדירה של בן זוגו, צריך לתעד את ההשקעה ואת המצגים בזמן אמת ולא בדיעבד. המחלוקת על דירה חיצונית היא לרוב מחלוקת ממושכת, והסכם ממון מונע אותה.
עד שהדירה נמכרת: מגורים, הוצאות ודמי שימוש
בין הפרידה לבין המכירה או ההעברה עוברים לעיתים חודשים ארוכים, ובתקופה הזאת אחד מבני הזוג מתגורר בדירה והשני לא. שלוש שאלות עולות באופן קבוע.
מי משלם את המשכנתה ואת ההוצאות. כלפי הבנק, כאמור, שניהם. בינם לבין עצמם, הכלל המקובל הוא שההוצאות השוטפות של המגורים, ובהן ארנונה, ועד בית וחשבונות, חלות על מי שמתגורר בדירה, ואילו תשלומי המשכנתה הם עניין להסכמה או להכרעה. בית המשפט מביא בחשבון תשלומי משכנתה ששילם צד אחד לבדו במסגרת ההתחשבנות הכוללת, ולכן חשוב לשמור תיעוד של כל תשלום.
דמי שימוש ראויים. סעיף 33 לחוק המקרקעין קובע כי שותף שהשתמש במקרקעין המשותפים חייב ליתר השותפים שכר ראוי בעד השימוש, לפי חלקיהם. הפסיקה סייגה את הכלל ביחסים שבין בני זוג: דמי שימוש נפסקים ככלל כאשר נמנע מן הצד שאינו מתגורר בדירה להשתמש בה, ולא כאשר עזב מרצונו. מי שעזב בשל אלימות או בשל חוסר אפשרות לחיות בכפיפה אחת עשוי להיחשב כמי שנמנע ממנו השימוש, אך עליו להוכיח זאת. גובה דמי השימוש נגזר משכר הדירה הראוי לנכס, לפי חלקו של הצד התובע.
מי מחליט מה קורה בדירה. כל עוד הדירה משותפת בחלקים שווים, אף צד אינו רשאי להשכיר אותה, לשעבד אותה או לבצע בה שינוי מהותי בלי הסכמת השני. פעולה חד צדדית כזו עלולה להוליד תביעה נוספת ולעכב את המכירה. הסכם ביניים קצר, הקובע מי מתגורר, מי משלם מה ולכמה זמן, חוסך לרוב מחלוקת שנייה על גבי הראשונה.
סדר הפעולות
- לברר את מצב הזכויות: נסח רישום, משכנתה, עיקולים והערות.
- לבדוק את מצב המס של כל צד בנפרד: מספר דירות, פטורים שנוצלו, ותקופת הבעלות.
- לקבל עמדה מן הבנק על יכולת המיחזור או השחרור, לפני שההסכם נסגר.
- לנסח את הסעיף בהסכם הגירושין כך שיתאים להוראת סעיף 4א, אם זו הדרך שנבחרה.
- לקבל תוקף של פסק דין להסכם, שהוא התנאי להחלת ההוראה.
- להשלים את הרישום מיד לאחר פסק הדין. העברה העומדת בתנאי סעיף 4א אינה נחשבת מכירה ולכן אינה טעונה דיווח למיסוי מקרקעין, אך בלי רישום היא אינה גמורה.
הסכם גירושין שנוסח בלי שנבדקו המס והמשכנתה עלול להתברר כבלתי ניתן לביצוע דווקא בשלב שבו שני הצדדים כבר הסתמכו עליו.
הרישום עצמו. בנכס הרשום בטאבו מגישים ללשכת רישום המקרקעין את הסכם הגירושין שקיבל תוקף של פסק דין, אישור עירייה על היעדר חובות ארנונה והיטלים בגין הנכס, ומסמכים נוספים לפי נסיבות המקרה ודרישות הלשכה. בסיום מפיקים נסח רישום מעודכן, שהוא האסמכתה לכך שההעברה הושלמה. נכס שאינו רשום בטאבו אלא ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת מוסדר באותו גוף, והאישור על השלמת ההעברה מתקבל ממנו.
לפני שחותמים - דברו איתנו. משרדנו עורך את ההסכם עבורכם, מלווה את המשא ומתן ומייצג אתכם עד השלמת הרישום. מחלקת המקרקעין שלנו מלווה עסקאות מעל 15 שנה, לצד אדריכל, מודד ושמאי מקרקעין. חייגו 02-5953322, שלחו וואטסאפ 050-4411343 או השאירו פרטים בטופס מטה, ונשוב אליכם בהקדם האפשרי.
מה שחוזר הכי הרבה
העברת הדירה לבן הזוג פטורה ממס לגמרי?
צריך להתגרש בפועל כדי שההוראה תחול?
מכרנו את הדירה לצד שלישי במסגרת הגירושין. מה הדין?
בן זוגי מסרב למכור. אפשר לכפות פירוק שיתוף?
ההסכם קובע שרק אחד מאיתנו משלם את המשכנתה. זה מספיק?
הדירה רשומה רק על שם בן זוגי. יש לי חלק בה?
אפשר לחלק את הדירה לפני שהגירושין מסתיימים?
עזבתי את הדירה ובן זוגי נשאר בה. מגיעים לי דמי שימוש?
מי קובע כמה שווה הדירה, ולפי איזה מועד?
כל עמודי מחלקת משפחה וירושה
הפרידה עצמה
הליך הגירושיןעזיבת הבית לפני גירושיןשלום בית או גירושיןבקשה ליישוב סכסוךהתרת נישואיןאלימות כלכליתצו הרחקההפרת הסכם גירושיןהילדים
מזונות ילדיםתביעת מזונותהגדלה או הפחתה של מזונותמזונות לילד מחוץ לנישואיןגביית מזונות דרך ביטוח לאומיפריסת חוב מזונותמשמורת וזמני שהותהורות משותפתחזקת הגיל הרךשינוי הסדר משמורתהגירת הורה עם הילדיםניכור הוריהתמודדות עם הורה מנכראפוטרופוס לדיןפונדקאותתביעת אבהותחוק הנוער (טיפול והשגחה)מחולל הסדרי שהותרכוש והסכמים
הסכם ממוןהסכם ממון לבני זוג מאותו המיןנישואין בין בני זוג מאותו המיןהסכם ממון נוטריוניפירוק שיתוף ואיזון משאביםנכסי קריירה ומוניטיןמכירת דירה עקב גירושיןידועים בציבורירושה ותכנון עיזבון
צוואות וירושותירושה בין בני זוג מאותו המיןתכנון עיזבוןצוואות בתכנון עיזבוןהעברה בין-דורית בתכנון עיזבוןנאמנויותנאמנות שושלתיתנאמנות לצרכים מיוחדיםצו ירושהצו קיום צוואהרשימת משימות לאחר פטירההסכמים בין יורשיםסכסוכי ירושה בין אחיםהתנגדות לצוואהתניית סילוקין בצוואהלפני שהסכם הגירושין נסגר
ספרו לנו מה מצב הדירה: על שם מי היא רשומה, האם יש משכנתה, כמה דירות בבעלות כל אחד מכם, והאם יש ילדים קטינים. את המס ואת המשכנתה בודקים לפני הניסוח ולא אחריו.