بيع الشقة أو نقلها عند الطلاق
بيت العائلة هو عادةً الأصل الرئيسي محل النزاع، وطريقة التعامل معه تؤثر في الضريبة وفي الرهن وفي مكان سكن الأولاد. والمسارات الثلاثة المعتادة ليست متكافئة قانونياً، والفارق بينها يُحسم قبل توقيع اتفاق الطلاق.
ثلاثة مسارات لا واحد
حين ينفصل زوجان يملكان شقة، توجد ثلاثة مسارات رئيسية، ولكل منها نتيجة قانونية وضريبية مختلفة:
- نقل حصة أحدهما إلى الآخر، فيبقى أحدهما في الشقة ويعوّض الآخر.
- بيع الشقة لطرف ثالث وتقسيم الثمن.
- استمرار الملكية المشتركة لمدة محددة، كأن تكون حتى بلوغ أصغر الأولاد سناً معيَّنة.
والاختيار ليس مسألة رغبة فحسب. فهو يتوقف على قدرة الطرف الباقي على التمويل، وعلى موقف البنك من الرهن، وعلى الوضع الضريبي لكل طرف، وعلى احتياجات الأولاد. وما يُدوَّن في اتفاق الطلاق هو ما يحسم كل ذلك، ولذلك يجري الفحص في مرحلة الصياغة.
النقل بمناسبة الطلاق
تنص المادة 4أ من قانون ضرائب العقارات على أن نقل الحقوق في شقة بين الزوجين، بموجب حكم صادر في سياق إجراءات الطلاق، لا يُعدّ بيعاً لأغراض القانون. وعليه فالنقل بحد ذاته لا يستوجب ضريبة ربح عقاري ولا ضريبة شراء.
ويشمل النص أيضاً النقل من الزوجين إلى أولادهما، ولا يشترط أن تكون الإجراءات كلها قد انتهت. فيكفي حكم، بما في ذلك حكم جزئي أو اتفاق طلاق مُنح قوة الحكم.
إضافتان مهمتان: ينطبق النص سواء جرى النقل بمقابل أو بغير مقابل، وبما أن النقل لا يُعد بيعاً فهو لا يستوجب أيضاً تقديم إقرار لسلطة ضرائب العقارات. أما المطلوب فهو إتمام تسجيل الحقوق، كما هو مفصل أدناه.
هذا تأجيل للضريبة لا إعفاء منها. فالزوج الذي تلقى الحقوق يحلّ محل الناقل: ففي اليوم الذي يبيع فيه الشقة، يكون تاريخ الاقتناء وقيمته هما الأصليين، أي من الشراء المشترك. والربح المتراكم عبر تلك السنوات كلها يُنسب إليه. وفي عقار اقتُني قبل 2014 قد يسري أيضاً الاحتساب الخطّي المفضَّل.
أما النقل في الاتجاه المعاكس، من الولد إلى الوالد، فلا يدخل في هذا النص.
البيع لطرف ثالث
حين يبيع الزوجان الشقة لمشترٍ خارجي، فهذا ليس نقلاً بمناسبة الطلاق بل بيعاً عادياً من كل الوجوه. وتسري عليه قواعد ضريبة الربح العقاري المعتادة، ويُفحص استحقاق كل من الزوجين للإعفاء على حدة، بحسب عدد الشقق التي يملكها والإعفاءات التي استغلها.
وهنا تدخل الوحدة العائلية في الصورة. فما دام الزوجان متزوجين ويعيشان معاً، يُفحصان بوصفهما بائعاً واحداً لأغراض إعفاء الشقة الوحيدة. وبعد الانفصال تتغير الصورة. وعليه فتوقيت البيع قياساً بمراحل الإجراء قد يؤثر في الالتزام الضريبي، ولذلك لا يجوز البيع قبل فحص وضع الإعفاء لكل طرف.
حلّ الشراكة وسكن الأولاد
عند غياب الاتفاق، يحق لكل شريك أن يطلب حلّ الشراكة في العقار. غير أن لبيت الزوجية حكماً خاصاً.
فالمادة 40أ من قانون الأراضي تنص على أن المحكمة لا تأمر بحلّ الشراكة بطريق البيع إلا بعد أن تقتنع بأن سكناً بديلاً ملائماً لاحتياجاتهم قد وُفِّر لأولاد الزوجين القاصرين وللزوج الحاضن لهم، بما في ذلك ترتيب دفعات وفق قدرة الزوجين.
والنتيجة العملية أن مكان سكن الأولاد ليس مسألة هامشية في الإجراء بل شرطاً مسبقاً لتنفيذ البيع. وترتيب السكن البديل هو أحياناً مفتاح التسوية كلها لا ملحقاً بها.
ماذا يحدث للرهن
هنا تتعثّر اتفاقات كثيرة. فالبنك ليس طرفاً في اتفاق الطلاق، والاتفاق لا يحرّر أياً من الزوجين من التزامه تجاهه. وما دام الرهن مسجَّلاً باسميهما، يبقى كلاهما ملتزماً تجاه البنك، حتى لو نص الاتفاق على أن يدفع أحدهما وحده.
والخيارات العملية ثلاثة: السداد الكامل للقرض، أو إعادة التمويل باسم أحد الزوجين رهناً بموافقة البنك وفحص القدرة على السداد، أو بيع الشقة وسداد القرض من الثمن. ويجب التأكد مسبقاً من استعداد البنك لتحرير الزوج الخارج، فموافقته ليست بديهية.
ويجب أيضاً فحص بوليصة التأمين على الحياة المرتبطة بالرهن والكفلاء إن وُجدوا. فالزوج الذي خرج من العقار وبقي كفيلاً أو مؤمَّناً يظل مكشوفاً بعد الطلاق بسنوات.
ما قيمة حصة كل طرف في الشقة
عندما يبقى أحد الزوجين في الشقة ويعوّض الآخر، فالسؤال الأول هو ما الذي يشتريه بالضبط. الجواب يُستمد من نظام الأموال الذي يسري على الزوجين. على الأزواج الذين تزوجوا من سنة 1974 فصاعداً يسري قانون العلاقات المالية بين الزوجين، وبموجبه لا تكون الشقة مشتركة أثناء الزواج، بل يحق لكل من الزوجين عند انحلال الزواج نصف قيمة مجمل الأموال التي تراكمت خلاله، بعد خصم الديون. هذه هي موازنة الموارد.
عملياً تدخل الشقة في الموازنة مع سائر الأموال: المدخرات، والحقوق التقاعدية، والسيارة، والديون أيضاً. الطرف الذي يبقى في الشقة لا يدفع بالضرورة نصف قيمتها نقداً. أحياناً تُقاصّ حصة الطرف الآخر في الشقة مقابل أموال أخرى تبقى لديه، وأحياناً يُتفق على جدول دفعات. تُحدَّد القيمة بناءً على تقدير مثمِّن عقاري مرخَّص، ومن المهم تثبيت تاريخ التقدير في الاتفاق، لأن قيمة الشقة عند الانفصال وقيمتها عند التوقيع قد تختلفان.
مادتان في القانون تؤثران مباشرة على الشقة. المادة 8 تخوّل المحكمة، في ظروف خاصة، أن تقرر ألا تكون الموازنة مناصفة وأن تحدد تاريخ تقدير مختلفاً. المادة 5أ تتيح طلب تنفيذ الموازنة قبل انحلال الزواج: إذا مضت سنة على فتح إجراء لفسخ الزواج أو دعوى مالية، أو إذا كان الزوجان يعيشان منفصلين مدة تراكمية لا تقل عن تسعة أشهر من أصل سنة. ويجوز للمحكمة تقصير هذه المدد في ظروف خاصة، ومنها العنف. ومعنى ذلك أن الطرف الذي يريد تحصيل حصته في الشقة لا يتوقف على موافقة الطرف الآخر على الطلاق نفسه.
على الأزواج الذين تزوجوا قبل سنة 1974، وعلى غير المتزوجين، تسري قرينة الشراكة المستمدة من الاجتهاد القضائي، وتُعدّ الشقة في الغالب مالاً مشتركاً بحصص متساوية. والاتفاق المالي الساري، إن وُقّع، يعلو على النظامين.
شقة من قبل الزواج أو بالهبة أو بالإرث
ليست كل شقة تدخل في الموازنة. المادة 5(أ)(1) من قانون العلاقات المالية تستثني من الموازنة الأموال التي كانت لأحد الزوجين عشية الزواج، وكذلك الأموال التي حصل عليها خلاله بالهبة أو بالإرث. الشقة التي اشتراها أحد الزوجين قبل الزفاف، أو حصل عليها من والديه، تبقى بحسب القاعدة له وحده، حتى لو سكن فيها الزوجان سنوات.
غير أن هذه القاعدة ليست نهاية الطريق. فقد أقرّ الاجتهاد القضائي إمكانية الشراكة الخاصة في مال خارجي: حتى الشقة التي لا تدخل في الموازنة قد تُعدّ مشتركة إذا ثبتت نية الشراكة فيها. وقد ترسّخ هذا المبدأ في المحكمة العليا في القرار 1398/11، الذي اشترط وجود "أمر إضافي" يتجاوز مجرد الزواج والسكن المشترك. وما يُعدّ أمراً إضافياً: مشاركة الطرف الآخر مالياً في الشراء أو في ترميم جوهري أو في أقساط الرهن؛ تصريحات ووعود من المالك المسجَّل؛ إدارة مشتركة للعقار؛ وزواج طويل تعامل فيه الزوجان مع العقار كمال مشترك. وقد شدد قرار حديث للمحكمة العليا من سنة 2024 على أن المطلوب نية شراكة ملموسة تجاه العقار نفسه، لا أجواء عامة من الشراكة.
الأثر العملي على الطرفين متعاكس. من جاء بالشقة من قبل الزواج ويريد الاحتفاظ بها، عليه أن يتجنب التصرفات التي تدل على الشراكة، أو أن ينظّم المسألة مسبقاً في اتفاق مالي. ومن استثمر في شقة شريك حياته، عليه أن يوثّق الاستثمار والتصريحات في حينها لا بأثر رجعي. والنزاع على شقة خارجية يكون في الغالب نزاعاً طويلاً، والاتفاق المالي يمنعه.
إلى أن تُباع الشقة: السكن والمصاريف وبدل الاستعمال
بين الانفصال وبين البيع أو النقل تمر أحياناً أشهر طويلة، وفي هذه الفترة يسكن أحد الزوجين في الشقة والآخر لا. ثلاثة أسئلة تُطرح باستمرار.
من يدفع الرهن والمصاريف. تجاه البنك، كما ذُكر، كلاهما. أما فيما بينهما، فالقاعدة المتبعة أن المصاريف الجارية للسكن، ومنها الأرنونا ولجنة البناية والفواتير، تقع على من يسكن في الشقة، في حين أن أقساط الرهن مسألة للاتفاق أو للفصل القضائي. وتأخذ المحكمة في الحسبان أقساط الرهن التي دفعها طرف واحد بمفرده ضمن التصفية الشاملة للحسابات، ولذلك من المهم حفظ توثيق لكل دفعة.
بدل الاستعمال المناسب. المادة 33 من قانون العقارات تنص على أن الشريك الذي استعمل العقار المشترك ملزم تجاه سائر الشركاء بأجر مناسب مقابل الاستعمال، بحسب حصصهم. وقد قيّد الاجتهاد القضائي هذه القاعدة في العلاقة بين الزوجين: يُحكم ببدل الاستعمال كقاعدة عندما يُمنع الطرف الذي لا يسكن في الشقة من استعمالها، لا عندما يغادرها بمحض إرادته. ومن غادر بسبب العنف أو بسبب استحالة العيش المشترك قد يُعدّ ممنوعاً من الاستعمال، لكن عليه إثبات ذلك. ويُشتق مقدار البدل من الأجرة المناسبة للعقار، بحسب حصة الطرف المدّعي.
من يقرر ما يجري في الشقة. ما دامت الشقة مشتركة بحصص متساوية، لا يحق لأي من الطرفين تأجيرها أو رهنها أو إجراء تغيير جوهري فيها من دون موافقة الآخر. وتصرف أحادي من هذا النوع قد يولّد دعوى إضافية ويؤخر البيع. واتفاق مؤقت قصير يحدد من يسكن ومن يدفع ماذا ولأي مدة، يوفّر في الغالب نزاعاً ثانياً فوق الأول.
ترتيب الخطوات
- استيضاح وضع الحقوق: مستخرج التسجيل والرهن والحجوزات والإشارات.
- فحص الوضع الضريبي لكل طرف على حدة: عدد الشقق، والإعفاءات المستغَلة، ومدة الملكية.
- الحصول على موقف البنك بشأن إعادة التمويل أو التحرير، قبل إغلاق الاتفاق.
- صياغة البند في اتفاق الطلاق بما يوافق المادة 4أ، إن كان هذا هو المسار المختار.
- منح الاتفاق قوة الحكم، وهو شرط انطباق النص.
- إتمام التسجيل فور صدور الحكم. النقل المستوفي شروط المادة 4أ لا يُعد بيعاً ولذلك لا يستوجب إقراراً لضرائب العقارات، لكنه دون تسجيل يبقى غير مكتمل.
واتفاق الطلاق الذي يُصاغ من دون فحص الضريبة والرهن قد يتبيَّن أنه غير قابل للتنفيذ في اللحظة نفسها التي يكون فيها الطرفان قد اعتمدا عليه.
التسجيل نفسه. في عقار مسجل في الطابو تُقدَّم إلى دائرة تسجيل الأراضي اتفاقية الطلاق التي مُنحت قوة الحكم، وشهادة من البلدية بعدم وجود ديون أرنونا أو رسوم على العقار، ومستندات إضافية بحسب ظروف الحالة ومتطلبات الدائرة. وفي الختام يُستخرج مستخرج تسجيل محدَّث، وهو الإثبات على إتمام النقل. أما العقار غير المسجل في الطابو بل لدى سلطة أراضي إسرائيل أو شركة إسكان، فيُسوَّى لدى تلك الجهة، ومنها يصدر تأكيد إتمام النقل.
قبل التوقيع، تحدّثوا معنا. مكتبنا يحرّر الاتفاقية لكم، ويرافق المفاوضات، ويمثّلكم حتى إتمام التسجيل. قسم العقارات لدينا يرافق الصفقات منذ أكثر من 15 عاماً، إلى جانب مهندس معماري ومسّاح ومثمِّن عقاري. اتصلوا على 02-5953322، أو أرسلوا رسالة واتساب إلى 050-4411343، أو اتركوا تفاصيلكم في النموذج أدناه، وسنعود إليكم في أقرب وقت ممكن.
أكثر ما يُسأل عنه
هل نقل الشقة إلى الزوج معفى من الضريبة تماماً؟
هل يجب إتمام الطلاق فعلياً ليسري النص؟
بعنا الشقة لطرف ثالث ضمن الطلاق. ما الحكم؟
زوجي يرفض البيع. هل يمكن فرض حلّ الشراكة؟
ينص الاتفاق على أن يدفع أحدنا الرهن وحده. هل يكفي ذلك؟
الشقة مسجلة باسم شريك حياتي فقط. هل لي حصة فيها؟
هل يمكن تقسيم الشقة قبل انتهاء الطلاق؟
غادرت الشقة وبقي فيها شريك حياتي. هل يحق لي بدل استعمال؟
من يحدد قيمة الشقة، وبحسب أي تاريخ؟
جميع صفحات قسم الأسرة والميراث
الانفصال نفسه
إجراءات الطلاقمغادرة البيت قبل الطلاقالسلام البيتي أو الطلاقطلب تسوية النزاعفكّ رابطة الزواجالعنف الاقتصاديأمر إبعادالإخلال باتفاق الطلاقالأولاد
نفقة الأولاددعوى نفقةزيادة النفقة أو تخفيضهانفقة ولد مولود خارج الزواجتحصيل النفقة عبر التأمين الوطنيتقسيط دين النفقةالحضانة ومشاهدة الأطفالالوالدية المشتركةقرينة سنّ الحضانةتغيير ترتيب الحضانةهجرة أحد الوالدين مع الأولادالتنفير الوالديالتعامل مع والد منفِّرالوصي على الدعوىالحمل بالإنابة (الأم البديلة)دعوى إثبات الأبوّةقانون الشباب (الرعاية والإشراف)مولّد مشاهدة الأطفال المرئيالأملاك والاتفاقات
الاتفاق الماليالاتفاق المالي لشريكين من الجنس ذاتهالزواج بين شريكين من الجنس ذاتهاتفاق مالي لدى كاتب العدلفكّ الشراكة وموازنة المواردأصول المسيرة المهنيةبيع الشقة عند الطلاقالشريكان المعروفان علناًالميراث وتخطيط التركة
الوصايا والمواريثالميراث بين الشريكين من نفس الجنستخطيط التركةالوصايا في تخطيط التركةالانتقال بين الأجيال في تخطيط التركةالائتماناتائتمان الأجيالائتمان ذوي الاحتياجات الخاصةأمر الإرثأمر تنفيذ الوصيةاتفاقات بين الورثةنزاعات الميراث بين الإخوةالاعتراض على وصيةشرط عدم الاعتراض في الوصيةقبل أن يُغلَق اتفاق الطلاق
أخبرونا بوضع الشقة: باسم من هي مسجَّلة، وهل عليها رهن، وكم شقة يملك كل منكما، وهل هناك أولاد قاصرون. فالضريبة والرهن يُفحصان قبل الصياغة لا بعدها.