مخطّطات البناء الهيكلية: ما تحدده وكيف يُؤثَّر فيها
المخطّط هو المستند الذي يحدد ما يجوز بناؤه على القسيمة: التخصيص وحقوق البناء والارتفاع وخطوط البناء والاستعمالات. ويُقرَّر في إجراء علني لصاحب العقار فيه حق الاعتراض، لكن ضمن نافذة زمنية محددة. يعرض هذا الدليل التسلسل والإجراء والمهل.
ما يحدده المخطّط
مخطّط البناء الهيكلي مستند تشريعي يتكوّن من خريطة وأحكام. وهو يحدد لكل قسيمة:
- التخصيص: سكني، تجاري، صناعي، مساحة عامة مفتوحة، مبنى عام، طريق.
- حقوق البناء: النسبة المئوية والمساحة المسموحة وعدد الوحدات السكنية.
- الغلاف: عدد الطوابق والارتفاع وخطوط البناء قياساً بحدود القسيمة.
- الاستعمالات المسموحة في كل تخصيص، وأحياناً شروطاً وقيوداً خاصة.
ويُفحص كل طلب رخصة مقابل المخطّط الساري. وما لا يطابق المخطّط يستوجب تخفيفاً أو إجازة استعمال مخالف أو مخطّطاً جديداً.
تسلسل المخطّطات
تسري على القسيمة الواحدة عدة مخطّطات في آنٍ معاً، وفق تسلسل. والمخطّط الأدنى مرتبةً لا يمكن أن يخالف الأعلى منه.
| المستوى | ما يحدده |
|---|---|
| مخطّط هيكلي قُطري | سياسة قُطرية في موضوع معيَّن، كالبنى التحتية أو الحفاظ |
| مخطّط هيكلي لوائي | تخصيصات الأراضي على مستوى اللواء |
| مخطّط هيكلي محلي | سياسة التخطيط لدى السلطة المحلية |
| مخطّط مفصَّل | الأحكام الملموسة التي تُمنح بموجبها الرخصة |
ومن ثمّ فجواب سؤال ما المسموح بناؤه ليس في مستند واحد بل في تراكم عدة مستندات، ولذلك يُسلَّم في ملف المعلومات الذي تُصدره اللجنة المحلية.
إجراء المصادقة
- التقديم والفحص التمهيدي للمخطّط لدى مؤسسة التخطيط.
- قرار الإيداع، وأحياناً بشروط يجب استيفاؤها قبله.
- نشر الإيداع، ومنه تُحتسب نافذة الاعتراضات.
- سماع الاعتراضات والبتّ فيها.
- المصادقة على المخطّط ونشره لإكسابه المفعول. ومن هذا التاريخ يسري المخطّط.
ويمتد الإجراء سنوات عادةً لا أشهراً. ومعنى ذلك لصاحب العقار أن المخطّط الذي قد يؤثر فيه يكون قيد الإجراء منذ وقت طويل قبل أن يسمع به، ولذلك فالمتابعة هي ما يتيح الاستجابة في الوقت المناسب.
الاعتراض على المخطّط
بعد نشر الإيداع، يحق لكل من يرى نفسه متضرراً من المخطّط أن يعترض. وهذه هي نقطة التأثير الحقيقية: فبعد المصادقة على المخطّط يصعب تغييره كثيراً.
| الخطوة | المهلة |
|---|---|
| تقديم اعتراض من يوم نشر الإيداع | ستون يوماً، وقابلة للتمديد ثلاثين يوماً إضافياً |
| ردّ مقدّم المخطّط | حتى واحد وعشرين يوماً من انتهاء مهلة الاعتراضات |
| الإخطار بموعد الجلسة | قبل أربعة عشر يوماً على الأقل |
| الاستئناف على ردّ الاعتراض | خمسة عشر يوماً |
والاعتراض الجيد ليس إعلان موقف مبدئي بل حجة تخطيطية معلَّلة: أي حكم في المخطّط يضرّ، وكيف، وما البديل المقترح. ورأي تثميني أو تخطيطي يعزّزه جوهرياً.
الأثر في قيمة العقار
يغيّر المخطّط القيمة في الاتجاهين، ولكل اتجاه آليته:
- التحسين. فالمخطّط الذي يرفع قيمة العقار ينشئ التزاماً برسم التحسين بنصف قيمة التحسين، يُدفع عند تحقيق الحقوق، أي عند البيع أو منح الرخصة.
- انخفاض القيمة. والمخطّط الذي يضرّ بالقيمة ينشئ حقاً في التعويض بموجب المادة 197 من قانون التنظيم والبناء، يُطالَب به لدى اللجنة المحلية.
المطالبة بموجب المادة 197 مقيَّدة بثلاث سنوات من تاريخ سريان المخطّط. وهو موعد مطلق لا يُحتسب من يوم علمكم بالضرر. وتعدّد المادة 200 حالات لا يُستحق فيها تعويض رغم الضرر، ولذلك يجري الفحص حالةً بحالة.
كيف يُفحص ما يسري على القسيمة
- ملف معلومات من اللجنة المحلية. وهو المصدر المعتمَد، ويجمع كل المخطّطات السارية وحقوق البناء والتعليمات المكانية.
- منظومات المعلومات التخطيطية الإلكترونية، التي تتيح العثور على المخطّطات بحسب الحوض والقسيمة، بما فيها المخطّطات قيد الإجراء.
- خريطة الوضع التخطيطي في موقع السلطة المحلية.
- فحص المخطّطات قيد الإجراء، لا السارية فحسب. فالمخطّط المودَع وغير المصادَق عليه بعد قد يؤثر في قرار الشراء أصلاً.
وفي الصفقة العقارية لا يقل هذا الفحص أهميةً عن مستخرج التسجيل. فالمستخرج يقول ما الذي يُباع. والمخطّط يقول ما الذي يمكن عمله بما يُباع.
كل حالة تُفحص في جوهرها. لجلسة استشارة مع محامٍ من قسم العقارات اتصلوا على 02-5953322، أو أرسلوا رسالة واتساب إلى 050-4411343، أو اتركوا تفاصيلكم في النموذج أدناه، وسنعود إليكم في أقرب وقت ممكن.
أكثر ما يُسأل عنه
كيف أعرف أي مخطّط يسري على قسيمتي؟
صودق على المخطّط فعلاً. هل ما زال بالإمكان الاعتراض؟
ما الفرق بين المخطّط الهيكلي والمخطّط المفصَّل؟
المخطّط يضرّ بقيمة عقاري. ماذا يمكن عمله؟
ماذا يحدث إذا رفع المخطّط قيمة العقار؟
جميع صفحات قسم العقارات
مخطّط يمسّ عقاركم
نرافق المبادرين ومالكي الأراضي في إجراءات الخرائط: من دفع خارطة إلى الاعتراض على خارطة الآخرين. أخبرونا عن المقسم وعمّا يُخطط حوله، وسنبلور معاً الخطوة الصحيحة.