شراء شقة جديدة من المقاول في إسرائيل
في الشراء من المقاول لا يوجد عقار تعاينونه ولا مالك تحادثونه. هناك عقد ومواصفات وجدول دفعات، وفجوة معرفة بنيوية بين المقاول والمشتري. يعرض هذا الدليل المواضع التي يحمي فيها القانون المشتري، وما يبقى مفتوحاً للتفاوض.
الثمن وما يشمله
ينبغي أن يكون المقابل المذكور في العقد ثمناً نهائياً شاملاً ضريبة القيمة المضافة، وأن تُرفق به قائمة صريحة بما لا يشمله. والدفعات التي تظهر متأخرةً عادةً هي التوصيل بالكهرباء والماء والغاز، وتركيب نظام الطاقة الشمسية، والرسوم والضرائب التي تقع على المشتري، ورسوم التسجيل.
وثمة موضوع منفصل هو تعديلات المشتري. فمن المعتاد أن يحدد العقد موعداً يمكن حتى حلوله طلب تعديلات معيَّنة بلا دفع إضافي، مثل نقل نقاط الكهرباء أو الماء. وبعد ذلك الموعد يُسعَّر كل تعديل على حدة، وقد يتوقف أيضاً على موافقة المقاول. ويُستحسن معرفة هذا الموعد قبل التوقيع لا بعده.
أتعاب محامي المقاول مقيَّدة بالقانون. فبموجب أنظمة البيع (الشقق) (تقييد النفقات القانونية)، السارية على العقود الموقَّعة اعتباراً من 1 كانون الثاني 2015، فإن المبلغ الذي يجوز تحصيله من المشتري هو الأدنى من بين نصف بالمئة من المقابل أو مبلغ ثابت مرتبط بمؤشر الغلاء. وهذا الدفع مخصص لتسجيل الحقوق وحده، ولا يجعل محامي المقاول محامياً للمشتري.
كرّاس المواصفات
خلافاً للشقة المستعملة، لا يوجد هنا ما يُعاين. كرّاس المواصفات هو المستند الذي يحدد بدقة ما يجري شراؤه: مساحة الشقة وطريقة احتسابها، وارتفاع السقف، ونوع البلاط والتكسية، وعدد نقاط الكهرباء، وموضع المكيّفات، وما يشمله المطبخ ودورات المياه، وما يُلحق بالشقة من مخزن أو موقف أو شرفة.
ويلزم قانون البيع (الشقق) لسنة 1973 البائعَ بتسليم المشتري كرّاس مواصفات وفق النموذج المحدد في ملحق القانون. وكل ما لا يرد في الكرّاس ليس جزءاً من الصفقة، سواء قيل شفهياً في مكتب المبيعات أو ظهر في محاكاة تسويقية. ويستحق الكرّاس قراءة بنداً بنداً، مع مطابقة المخطّط المرفق بما عُرض.
ضمان الأموال
هذا هو جوهر الحماية الممنوحة للمشترين. فقانون البيع (الشقق) (ضمان استثمارات مشتري الشقق) لسنة 1974 ينص على أنه يجوز للبائع أن يتقاضى حتى سبعة بالمئة من المقابل من دون تقديم ضمانة. وما زاد على ذلك يستوجب تقديم إحدى الضمانات المنصوص عليها في القانون:
- كفالة بنكية لإعادة المبالغ المدفوعة.
- بوليصة تأمين يكون المشتري المستفيد منها.
- نقل الملكية باسم المشتري، خالية من الرهون.
- رهن من الدرجة الأولى لمصلحة المشتري.
- تنبيه خالٍ من الرهون.
ومعظم المشاريع اليوم تحظى بمرافقة بنكية. وعندها تُسدَّد الدفعات عبر دفتر قسائم إلى حساب المشروع مباشرةً لا إلى حساب المقاول، ويشكّل كل دفع تعليمات بإصدار كفالة بنكية للمشتري خلال أربعة عشر يوم عمل.
وبند إضافي جدير بالإدراج في الاتفاق نفسه: نص يقضي بأنه إذا حُجزت الأرض بسبب إجراء قضائي ضد المقاول، تُعاد إلى المشتري المبالغ التي دفعها.
كتاب الاستثناء. حين يكون المشروع بمرافقة بنكية، يكون للبنك المرافق عادةً رهن أو إشارة مسجَّلة على الأرض. وكتاب الاستثناء هو المستند الذي يُخرج به البنك شقتكم من ذلك الرهن العام. لا يجوز التنازل عنه، ويجب التأكد من استلامه قُبيل التسليم.
موعد التسليم والتأخير
يجب أن ينص العقد على موعد للتسليم. والتأخير ظاهرة شائعة، ولذلك يقرّر القانون تعويضاً قانونياً لا يتوقف على إثبات الضرر.
وبالنسبة إلى العقود الموقَّعة اعتباراً من 7 تموز 2022، وبعد التعديل التاسع لقانون البيع (الشقق)، قُصّرت مهلة السماح من ستين يوماً إلى ثلاثين يوماً. فإذا تجاوز التأخير ثلاثين يوماً استحق المشتري تعويضاً على أساس بدل إيجار شقة مماثلة، بنسب متصاعدة:
| مدة التأخير | التعويض الشهري |
|---|---|
| حتى ثلاثين يوماً | لا تعويض |
| من الشهر الثاني حتى الرابع | بدل إيجار شقة مماثلة |
| من الشهر الخامس حتى العاشر | 1.25 ضعف بدل الإيجار |
| من الشهر الحادي عشر فصاعداً | 1.5 ضعف بدل الإيجار |
ويُعفى البائع إذا نشأ التأخير عن فعل أو امتناع من المشتري، أو عن ظروف خارجة عن سيطرته تعذَّر منع نتائجها. وأي بند يسعى إلى تخفيض التعويض دون الحد القانوني لا أثر له، لأن هذه الأحكام لا يجوز الاتفاق على مخالفتها إضراراً بالمشتري.
مدة الفحص والضمان
تسري بعد التسليم مدتان منفصلتان. ففي مدة الفحص يقع على المقاول عبء إثبات أن الخلل ليس من مسؤوليته. وفي مدة الضمان، وهي ثلاث سنوات إضافية تبدأ عند انتهاء مدة الفحص لذلك المكوّن، ينتقل العبء إلى المشتري.
| المكوّن | مدة الفحص |
|---|---|
| أي عدم مطابقة آخر | سنة |
| النوافذ والنجارة وأطر الألمنيوم والبلاط والتكسية الداخلية | سنتان |
| الآلات والسخانات وتطوير الساحة والعزل الحراري | ثلاث سنوات |
| شبكات المياه والتصريف والمجاري وعزل الغلاف | أربع سنوات |
| تقشّر التكسية الخارجية | سبع سنوات |
والخلاصة العملية: أجروا فحص البيت قبل التسليم لا بعده، وسجّلوا كل خلل في محضر التسليم. فالخلل غير المسجَّل تصعب المطالبة به لاحقاً، كما أن توقيت الإخطار بعدم المطابقة يؤثر في الحقوق.
ما يفحصه المحامي
في الصفقة مع المقاول يكون العقد من صياغة محامي المقاول، ولذلك فالفحص من الجهة الأخرى ليس إجراءً شكلياً. والنقاط التي تُفحص هي:
- من يملك الأرض وما مركز المقاول إزاءها، بما في ذلك صفقات المقاسمة التي لا يكون فيها المقاول مالكاً.
- الرخصة: هل صدرت رخصة بناء، وما الذي تشمله مقارنةً بما يُباع.
- الضمانة: أي ضمانة تُمنح، ومتى، وماذا يحدث عند الحجز أو عند إجراءات قضائية ضد المقاول.
- جدول الدفعات: هل ترتبط الدفعات بمؤشر مدخلات البناء، ومن أي مؤشر أساس.
- بنود التعويض في الاتجاهين، ومنها التعويض المتفق عليه عند الإلغاء وعلاقته بالتعويض القانوني.
- تسجيل الحقوق: متى تُسجَّل الشقة باسم المشتري ومن المسؤول عن ذلك.
الاختلال في هذه الصفقة بنيوي. لا سبيل إلى إزالته، لكن يمكن تضييقه بقراءة العقد وتسعيره قبل التوقيع، ما دام هناك مجال للتفاوض.
قبل التوقيع، تحدّثوا معنا. مكتبنا يحرّر الاتفاقية لكم، ويرافق المفاوضات، ويمثّلكم حتى إتمام التسجيل. قسم العقارات لدينا يرافق الصفقات منذ أكثر من 15 عاماً، إلى جانب مهندس معماري ومسّاح ومثمِّن عقاري. اتصلوا على 02-5953322، أو أرسلوا رسالة واتساب إلى 050-4411343، أو اتركوا تفاصيلكم في النموذج أدناه، وسنعود إليكم في أقرب وقت ممكن.
أكثر ما يُسأل عنه
المقاول متأخر في التسليم. متى يستحق التعويض؟
دفعنا أكثر من سبعة بالمئة ولم نتسلّم كفالة. هل هذا سليم؟
ما الفرق بين الكفالة القانونية وكتاب الاستثناء؟
المحاكاة في مكتب المبيعات تختلف عن كرّاس المواصفات. أيهما الفيصل؟
متى يُجرى فحص البيت؟
جميع صفحات قسم العقارات
قبل أن توقّعوا مع المقاول
نرافق الشراء من المقاول من مرحلة الفحوص وحتى التسليم والتسجيل، ونمثّلكم أمام المقاول والبنك المرافق. أخبرونا عن المشروع وعن المرحلة التي أنتم فيها، وسنرافقكم حتى المفتاح.