محامي
هل مذكرة التفاهم وثيقة ملزمة؟
مذكرة التفاهم هي وثيقة موقعة بين المشتري والبائع للعقار ، تشير إلى تفاصيل معينة تتعلق بالمعاملة. في كثير من الحالات ، يرى الأطراف أنه نوع من التعبير عن النية وليس عقدًا ملزمًا ، فهل هم على حق؟
מאת עו״ד ונוטריון יגאל מור
דיוק בייעוץ המשפטי. מצויינות בליווי המשפטי.
ما هي مذكرة تفاهم؟
يعد توقيع مذكرة التفاهم أمرًا شائعًا جدًا ، وقد أصبح نوعًا من المراحل الأولية المقبولة في المعاملات العقارية. الغرض من هذا المستند هو تشكيل نوع من التعبير عن الجدية من جانب الأطراف فيما يتعلق بتنفيذ الصفقة: يؤكد المشتري لنفسه سعر العقار ويؤكد البائع استعداد المشتري لشراء العقار. لكن السؤال الذي يطرح نفسه أكثر من مرة بعد صياغة المذكرة ، أي من الطرفين يغير رأيه ، ما هو الوضع القانوني للمذكرة ، أو بعبارة أخرى ، ما إذا كانت تشكل عقدًا ملزمًا .
مذكرة تفاهم - هل هي عقد ملزم؟
في كثير من الحالات ، تعتبر مذكرة التفاهم عقدًا ملزمًا ، حيث تقوم المحكمة بشكل أساسي بفحص معيارين. أولاً ، ما إذا كان هناك إتمام من جانب أطراف المعاملة وما إذا كان هناك اتفاق على التفاصيل الجوهرية للمعاملة (مثل السعر والتواريخ) عند استيفاء هذين الأمرين ، فمن المحتمل أن يتم النظر في المستند كعقد ملزم. نؤكد أن هذا القرار يمكن أن يستمر حتى إذا كانت التفاصيل مفقودة في المذكرة وحتى إذا ذكر الطرفان بصراحة أنه سيتم توقيع عقد بيع أو اتفاقية نهائية بينهما لاحقًا.
الخطر المتمثل في تقرير أن مذكرة التفاهم هي اتفاقية ملزمة للطرفين ، عندما يتنازع الطرفان و يبدئان بالبحث في الانترنت “نموذج مذكرة تفاهم” / “مذكرة تفاهم لبيع شقة”.
الحصول على تعويض نقدي
يفترض معظم الجمهور أن مذكرة التفاهم ليست وثيقة ملزمة ، ولكن كما نرى ، فهي ليست كذلك بالضرورة. عندما ندم أحد الطرفين وسعى للانسحاب من الصفقة وقضت المحكمة بأن مذكرة التفاهم تشكل عقدًا ملزمًا ، فقد ارتكب هذا الطرف مخالفة بنقض العقد . لذلك ، سيكون ملزمًا بالالتزام بالاتفاقية ، أي شراء عقار لا يريده ، أو تقديم تعويض نقدي للبائع ويمكن أن يصل هذا إلى مبالغ عالية جدًا بسبب قيمة الصفقة العقارية.
الأخطار على المشتري
عادة ما يتم التوقيع على مذكرة تفاهم في مرحلة لا يكون فيها لدى المشتري الوقت الكافي لإجراء فحوصات أولية حاسمة ، على سبيل المثال إصدار عقار مسجل . لذلك فهو لا يعرف ما هي حالة العقار وقد يكتشف لاحقًا مشاكل مختلفة تجعله يرغب في الانسحاب من الصفقة. على سبيل المثال ، لأن العقار به رهن عقاري لا يمكن للبائع إزالته. هذا يعني أن المشتري لا يحصل على قرض عقاري للشقة. إذا تقرر أنه عقد ملزم ، فإن المشتري سيكون بالتالي في مأزق كبير.
مذكرة التفاهم - مشكلة للبائع أيضًا .
من الشائع الاعتقاد بأن توقيع مذكرة تفاهم يعرض المشتري للخطر بشكل أساسي ، ولكنه قد يمثل أيضًا مشكلة للبائع. على سبيل المثال: قد يكتشف البائع بأثر رجعي أن المقابل المعروض للعقار ليس مرتفعًا بما يكفي ، على سبيل المثال بسبب حقيقة أنه يتعين عليه دفع ضريبة تحسين بتكلفة كبيرة. إذا كانت مذكرة التفاهم التي وقعها تعتبر عقدًا ملزمًا ، فلن يتمكن من التراجع عن السعر الذي تعهد به دون موافقة المشتري.
مذكرة تفاهم - نوقَع أو لا نوقَع - هذا هو السؤال!
في ضوء كل ما سبق ، فإن السؤال الذي يطرح نفسه هو ما إذا كان مُحبَذ التوقيع على مذكرة التفاهم لبيع شقة. من ناحية أخرى ، إذا لم يوقع المشتري ، فقد يبيع البائع العقار لشخص آخر ويفقد صفقة جيدة. إذا رفض البائع عمل مذكرة تفاهم ، فقد يجد المشتري عقارًا آخر. من ناحية أخرى ، هناك قدر كبير من الصعوبة في التوقيع على هذه الوثيقة. يمكن للمشتري أن يربط نفسه بعقار لا يعرف عنه ما يكفي وقد يجد نفسه ملزمًا بسعر منخفض جدًا ، ولن يكون قادرًا على المساومة عليه. إذا كان الأمر كذلك فما هو الجواب؟ يجب على كل طرف الاتصال بمحامي عقارات للحصول على الاستشارة القانونية.
توجه لاستشارة قانونية
لا يمكن التقليل من أهمية المحامي في صفقة عقارية ، لأنها واحدة من أغلى المعاملات وأكثرها تعقيدًا. يمكن أن يكلف أي خطأ الأطراف الكثير من المال لذلك من المهم جدًا عدم التصرف دون الحصول على استشارة قانونية. وهذا بالطبع ينطبق أيضًا على مسألة تذكر الأشياء التي كما رأينا يمكن اعتبارها عقدًا ملزمًا لكل شيء ، بكل معانيه. لذلك ، لا توقع على هذه الوثيقة دون الحصول على مشورة محام عقاري محترف وذو خبرة ، والذي سيقدم رأيه في هذا الأمر ويرافقك في جميع مراحل الصفقة.
شرحنا في هذا القسم أهمية الاستشارات القانونية في المعاملات العقارية. من أجل عدم الدخول في وضع قانوني حيث ستكون مسؤولاً عن ضرائب أو خرق اتفاقية ، يُنصح باستشارة محامٍ متخصص في الأمور العقارية قبل الاتصال بسمسار عقارات أو قبل توقيع مذكرة تفاهم أو اتفاق أو وثيقة من أي نوع.
قسم التخطيط العقاري والبناء في مكتبنا متخصص في المرافقة القانونية للمعاملات العقارية في القدس وخارجها ، نحن نقوم بإجراء الفحوصات القانونية الأولية ونرشدك إلى ما تحتاجه للتحقق من الشقة للتأكد من أنها مناسبة لكم. عندما تتخذ قرارًا بأن هذه هي الشقة التي ترغب في شرائها ، فسوف نتفاوض بشأن شروط الصفقة نيابة عنك ، وسنتولى صياغة العقد وتسجيل الحقوق في العقار باسمك.
