محطة شحن سيارة كهربائية في بيت مشترك
يبدو السؤال تقنياً لكنه سؤال ملكية: أين يقف الموقف قانونياً، وبماذا يمسّ التركيب فعلياً. هذان الجوابان يحددان هل تلزم موافقة، وموافقة مَن، وماذا يحدث عند الرفض. يشرح هذا الدليل ترتيب الفحص، وما تشترطه أنظمة الكهرباء، وإلى أين يُتوجَّه عند الرفض.
لمَن الموقف
يشهد عدد السيارات الكهربائية ارتفاعاً هائلاً، ومن اشترى سيارة كهذه يحتاج إلى طريقة لشحنها في مكان وقوفها. وفي البيت المشترك يصطدم هذا الاحتياج أحياناً بمعارضة: صاحب السيارة يطلب توصيلة، والجيران يدّعون استعمالاً غير مشروع للملك المشترك أو مساساً بالسلامة أو بمظهر البناية. فكيف يُنظَّم الأمر قانونياً؟ نبدأ بالسؤال الأول: لمن الموقف أصلاً؟
قبل أي سؤال كهربائي هناك سؤال ملكية، ومنه يتفرّع كل ما عداه. فالبيت المشترك يتكوّن من شقق مسجَّلة على حدة ومن ملك مشترك، والموقف قد ينتمي إلى أحد العالمَين:
- موقف مُلحَق بالشقة. وهو مسجَّل كإلحاق في مستخرج التسجيل وفي النظام الداخلي، ويشكّل جزءاً من حقكم. ونقطة الانطلاق هنا أقوى بكثير.
- موقف هو ملك مشترك، حتى لو كنتم تركنون فيه منذ سنوات. فالاستعمال المستمر لا يحوّله إلى إلحاق.
وما يُفعل أولاً، قبل طلب عرض سعر: استخراج مستخرج التسجيل والنظام الداخلي للبيت المشترك، وفحص ما هو مسجَّل فعلاً. فكثير جداً من الخلافات بين الجيران في هذا الموضوع تتبيّن أنها خلاف على واقعة مكتوبة في مستند لم يقرأه أحد.
استعمال الملك المشترك
نذكّر بالإطار: الملك المشترك معرَّف في المادة 52 من قانون الأراضي، ويشمل كل ما ليس جزءاً من الوحدة المسجلة لشقة، مثل الحديقة والساحة وبيت الدرج والجدران الخارجية والسطح. ووفق المواد 55 حتى 57 من القانون، لكل شقة حصة غير مفرزة في الملك المشترك، بنسبة مساحة أرضيتها إلى مساحة جميع الشقق. ويدير البناية لجنة تُنتخب في الجمعية العمومية وفق المادة 65 من القانون، وهي التي تمثل أصحاب الشقق.
يميّز قانون الأراضي بين نوعين من استعمال الملك المشترك، وهذا التمييز هو لبّ الخلاف:
- استعمال معقول للملك المشترك لا يمنع سائر أصحاب الشقق من استعمال مماثل. وهذا الاستعمال متاح لكل صاحب شقة.
- تصرّف يخرج عن الإدارة أو الاستعمال المعتادَين للملك المشترك. وهذا التصرّف يستوجب موافقة، وفي أعلى العتبات موافقة جميع أصحاب الشقق.
ولذلك يتلخّص الخلاف كله في سؤال واحد: هل تركيب محطة شحن استعمال معقول أم خروج عن الاستعمال المعتاد. وقد سبق أن اعترفت محاكم ابتدائية بحالة اعتُبر فيها شحن سيارة كهربائية استعمالاً معقولاً، لكن ذلك يتعلق بظروف البناية المحددة وليس قاعدة شاملة.
ماذا قرر المفتش عملياً؟ أقرّ اجتهاد المفتش على تسجيل الأراضي بأن تركيب نقطة شحن في الموقف استعمال معقول للملك المشترك (بترجمة حرة عن العبرية):
«عندما تكون مركّبة كما ينبغي، وموصولة بكهرباء الشقة، وملائمة لظروف الزمن والواقع المتغير في أيامنا، وليس فيها ما يمنع صاحب شقة آخر من استعمال مماثل.»
6/384/2021 ليفي يحيعام ضد لجنة روم هعير مرحلة د، كفار سابا، الفقرة 36
وفي تلك القضية تقرر أنه يجوز تركيب النقطة حتى دون موافقة الجمعية العمومية، بشروط: إشعار خطي مسبق لسائر السكان بموعد التركيب، وبوليصة تأمين لأضرار الطرف الثالث، وتركيب وفق أنظمة الكهرباء (تركيب منظومة شحن لمركبة كهربائية) لسنة 2020، وتحمّل المركِّب جميع التكاليف المباشرة وغير المباشرة، وتنفيذ بواسطة جهة مؤهلة ومؤمَّنة، والالتزام بأحكام قانون التنظيم والبناء، وتعهد بإزالة النقطة وإعادة الحال إلى ما كانت عليه على نفقة المركِّب إذا توقف الاستعمال أو بيعت الشقة. وشدد المفتش على أن الغاية هي «الحفاظ على سلامة البيت ومظهره ومنع المساس بحقوق أصحاب الشقق الآخرين» (المرجع نفسه، الفقرة 49).
⛔ وهنا ملاحظة اقرأوها قبل الاعتماد على ما هو منشور على الإنترنت. فعتبة الموافقة المطلوبة هي بالضبط النقطة التي تحرّك فيها التشريع في السنوات الأخيرة، واقتُرح فيها أكثر من ترتيب. ولذلك يجب فحص العتبة السارية في موعد توجهكم بصورة خاصة، لا أخذها من مقال كُتب قبل سنتين. وما لا يتغير هو ترتيب الفحص الوارد في هذه الصفحة.
بماذا يمسّ التركيب
ليست كل التركيبات سواء، وهذا ما يحدد ارتفاع العتبة التي سيتعيّن عليكم اجتيازها:
- وصل بعدّاد الكهرباء الخاص بكم، داخل موقف مُلحَق بالشقة. هذا أبسط تركيب من ناحية الملكية. وهو لا يكاد يمسّ الملك المشترك، عدا تمرير كابل.
- تمرير كابل عبر الملك المشترك للوصول إلى الموقف. وهنا يصبح الملك المشترك معنيّاً، ويصير السؤال عن حجم المساس وعن كيفية إعادة الوضع إلى ما كان.
- المساس ببنية البناية: لوحة الكهرباء الرئيسية، أو غرفة المحوّل، أو تكبير حجم وصلة البناية. وهذا هو المستوى الذي تنشأ فيه كلفة مشتركة، وبالتالي أعلى عتبة موافقة.
والخلاصة العملية: التصميم الذي يقلّل التماس مع الملك المشترك يقلّل الاعتراض أيضاً. وقبل تقديم الطلب يجدر أن تطلبوا من المُركِّب مساراً يختصر المرور في الملك المشترك، وأن تعرضوه على الجيران كجزء من التوجه.
إلى أين يتجه التشريع. التنظيم التشريعي يتقدم بخطوات جديرة بالمعرفة. ففي كانون الأول 2020 وُزعت لملاحظات الجمهور مذكرة تعديل لقانون الأراضي (تركيب نقطة شحن لمركبة كهربائية) لسنة 2020، سعت إلى ترسيخ أحكام في قانون الأراضي لتركيب بنية شحن في الملك المشترك من قبل صاحب شقة، على غرار الترتيبات القائمة للمصعد ولشبكة الاتصالات. ثم طُرح مشروع قانون الأراضي (التعديل رقم 35) لسنة 2022 بشأن تركيب نقطة شحن لمركبة كهربائية في البيت المشترك. ووفق الأسباب الموجبة، الغاية هي «الموازنة بين حق الملكية لأصحاب الشقق في الملك المشترك، وبين حاجة صاحب شقة منفرد إلى استعمال الملك المشترك لتمرير بنية تحتية ملائمة لإقامة نقطة شحن لمركبة كهربائية».
ويميّز مشروع القانون بين ثلاثة مسارات توصيل: توصيلة شقة، مباشرة من كهرباء شقة صاحب السيارة؛ توصيلة مخصصة، وهي توصيلة كهرباء إضافية تخدم نقطة الشحن وتُركَّب وفق قواعد سلطة الكهرباء؛ وتوصيلة عامة، من الكهرباء التي تخدم الملك المشترك، كالمصاعد والإنارة. في توصيلة الشقة أو التوصيلة المخصصة يُقترح السماح بالتركيب دون موافقة السكان، بشروط منها إشعار اللجنة والالتزام بقوانين الكهرباء؛ وفي التوصيلة العامة يُقترح اشتراط موافقة أغلبية أصحاب الشقق، لأنها تمس مباشرة كهرباء الملك المشترك.
توضيح مهم: هذه مذكرة ومشروع قانون، لا قانون ملزم. وحتى تاريخ تحديث هذه الصفحة لم تكتمل عملية التشريع، ولذلك يجب فحص الوضع القانوني الساري، بما في ذلك عتبة الموافقة المطلوبة، في موعد التوجه.
أنظمة الكهرباء
إلى جانب سؤال الملكية توجد طبقة غير قابلة للتفاوض مع الجيران. فأنظمة الكهرباء (تركيب منظومة شحن لسيارة كهربائية)، 5780-2020 تحدد كيف يجوز تركيب منظومة شحن: طريقة التركيب، والحمايات المطلوبة، والشروط التقنية.
ويترتب على ذلك أمران:
- التركيب يجري على يد كهربائي يحمل الرخصة الملائمة، لا على يد مَن يبيع المحطة فحسب.
- والالتزام بالأنظمة هو أيضاً أقوى حجة قانونية أمام الجيران. فادعاء السلامة هو الادعاء الأكثر شيوعاً ضد التركيب، وتأكيد تركيب مطابق للأنظمة يفرغه من مضمونه.
وما يجدر الاحتفاظ به في الملف من اليوم الأول: شهادة الكهربائي، ومواصفات المحطة، وتوثيق حالة الموقع قبل التركيب وبعده. هذه المستندات الثلاثة تحسم نقاشاً لاحقاً، سواء أمام لجنة البيت أو أمام المراقب.
التعامل مع الجيران
الترتيب الذي يقلّل الاعتراض، بحسب التجربة:
- التوجه خطياً إلى لجنة البيت، لا شفهياً ولا في مجموعة رسائل. فالتوجه الخطي يُنشئ موعداً وتوثيقاً.
- تفصيل ما هو مخطط بالضبط: موقع المحطة، ومسار الكابل، وبأي عدّاد تُوصَل، ومَن يتحمّل الكلفة.
- قول ما تلتزمون به مسبقاً: تركيب وفق الأنظمة، وإعادة الوضع إلى ما كان عند الانتهاء، والمسؤولية عن ضرر ينشأ عن التركيب.
- إعطاء وقت معقول للرد، وتوثيق ما وصل وما لم يصل.
- عرض حلّ على الجيران حين يكون ممكناً، مثل بنية تحتية تتيح لآخرين الوصل لاحقاً. فهذا يحوّل النقاش من طلب خاص إلى تحسين للبناية.
وما لا ينفع: التركيب أولاً ثم الإبلاغ لاحقاً. فالتركيب الذي جرى دون إجراء يضعكم في موقع الدفاع حتى حين يكون الحق معكم، ويحوّل خلافاً على المعقولية إلى خلاف على أمر واقع.
عند الرفض
الخلاف بين أصحاب الشقق في بيت مشترك لا يُنظر أمام محكمة مدنية عادية. فالقرار من صلاحية المراقب على تسجيل الأراضي، الذي يعمل كجهة قضائية في شؤون البيوت المشتركة. وهو إجراء مركَّز، وأسرع عادةً بكثير من دعوى مدنية.
وما يُوزن هناك عملياً:
- وضع الموقف بحسب مستخرج التسجيل والنظام الداخلي.
- هل يطابق التركيب أنظمة الكهرباء.
- حجم المساس بالملك المشترك، وهل هو قابل للإزالة.
- هل الاعتراض موضوعي أم مجرد رفض بلا سبب.
ومتى أمر المفتش بإزالة نقطة شحن؟ في قضية لجنة البيت المشترك في شارع برلين 9 تل أبيب ضد إنجل تقرر أن الاستعمال الذي قامت به مركِّبة النقطة منع سكاناً آخرين من استعمال مماثل بل وخالف قانون الكهرباء، ولذلك أُمرت بتفكيك النقطة على نفقتها. ومع ذلك لم يُحظر التوصيل نفسه حتى هناك:
«تُقبل الدعوى بمعنى أن على المدعى عليها تفكيك نقطة الشحن التي ركّبتها، وعلى نفقتها (متى وُصلت البناية بالمنظومة الجديدة وفق المخطط الذي عرضته اللجنة). وإذا لم يُنفَّذ توصيل يخدم 60 سيارة كهربائية، فعلى المدعين أو أي منهم أن يتيحوا للمدعى عليها التوصل بلوحة الكهرباء العامة عبر عداد كهرباء ووفق قانون الكهرباء.»
القضية المدنية 783/20 لجنة البيت المشترك، شارع برلين 9 تل أبيب، ضد إنجل، الفقرة 69
الخلاصة من القضيتين: نقطة الشحن ممكنة حين لا تمنع سكاناً آخرين من تركيب نقطة مماثلة أو استعمالها، وتلتزم بقوانين الكهرباء والتنظيم، وكل ذلك على نفقة المركِّب.
وفي الاتجاه الآخر: إذا كنتم الجيران المعترضين، فالاعتراض المبني على ضرر ملموس ومحدد، مثل حمل زائد على بنية البناية أو سدّ ممر، يختلف كلياً عن اعتراض عام. والرفض بلا تعليل ليس موقفاً قوياً أمام المراقب. تفصيل أوسع في صفحة تسجيل بيت مشترك.
كل حالة تُفحص في جوهرها. لجلسة استشارة مع محامٍ من قسم العقارات اتصلوا على 02-5953322، أو أرسلوا رسالة واتساب إلى 050-4411343، أو اتركوا تفاصيلكم في النموذج أدناه، وسنعود إليكم في أقرب وقت ممكن.
أكثر ما يُسأل عنه
هل تلزم موافقة جميع السكان لتركيب محطة شحن؟
أركن في الموقف نفسه منذ عشر سنوات. هل هو لي؟
الجيران يقولون إن الأمر خطر. هل لهذا وزن؟
ركّبتُ ثم قدّم الجيران شكوى. ماذا الآن؟
إلى أين أتوجه عند الرفض؟
جميع صفحات قسم العقارات
قبل التركيب، أو قبل الاعتراض
أرسلوا لنا مستخرج التسجيل والنظام الداخلي للبيت المشترك، ووصفاً قصيراً لما هو مخطط: أين المحطة، وبأي عدّاد تُوصَل، وبماذا تمسّ. هذه تحدد هل تلزم موافقة أصلاً ومَن عليه منحها.