محامي
كيف تسجل منزلاً مشتركاً وما أهميته؟
تسجيل ملكية مشتركة هو إجراء قانوني (بيروقراطي للغاية) وشرط مهم للاعتراف بالمبنى كملكية مشتركة، وينظم التسجيل التقسيم والمناطق المشتركة بين أصحاب الحقوق.
מאת עו״ד ונוטריון יגאל מור
דיוק בייעוץ המשפטי. מצויינות בליווי המשפטי.
ما هو "المبنى المشترك"؟
بموجب المادة 52 من قانون الأراضي لعام 1969، قسم التعريفات، “البيت المشترك” هو “المنزل الذي يحتوي على شقتين أو أكثر ومسجل في سجل المنازل المشتركة”. يمكن تسجيل منزل مكون من عائلتين في سجل الوحدات السكنية حيث تم الحصول على موافقة جميع أصحاب العقارات المعنيين. كل شقة في المجمع السكني والأجزاء المدرجة كشقق مملوكة بشكل منفرد، أما المناطق الأخرى من المبنى فهي مملوكة بشكل مشترك لجميع أصحاب الشقق في نفس المبنى (على سبيل المثال، بهو المبنى، الملجأ، السلالم، الخارج الجدران، الخ).
ما هي عملية تسجيل الشقة في سجل الوحدات السكنية؟
يتم تسجيل ملكية مشتركة في سجل الوحدات السكنية من أجل إنشاء تقسيم واضح للحقوق بين أصحاب العقارات، سواء فيما يتعلق بالملكية الخاصة أو فيما يتعلق بالملكية العامة. قبل نهاية العملية، يتقاسم جميع أصحاب الشقق جميع العقارات الموجودة في نفس المنطقة. وبالتالي، من المهم تسجيل المنزل المشترك في أسرع وقت ممكن.
من الناحية العملية، غالبًا ما نرى أن تأخير (أو ما هو أسوأ من ذلك، تجنب) تسجيل المبنى كملكية مشتركة قد يتسبب في أضرار اقتصادية وأضرار أخرى لأصحاب الشقق غير المسجلة في مكتب السجل العقاري. وذلك لأن تسجيل الشقة يعد خطوة ضرورية لتسجيل ملكية الشقة في الطابو وقبل تسجيلها يكون للمشتري حق تعاقدي في الشقة. وفي هذا السياق، من المهم الإشارة إلى أن تسجيل مذكرة إنذار ليس حلاً، لأنه لا يملك القدرة على ضمان حقوق الملكية لمشتري الشقق.
علاوة على ذلك، في كثير من الحالات نجد أنه في بعض المشاريع العقارية، يكون تسجيل الشقة ضروريًا في بعض الأحيان من أجل الحصول على رهن عقاري من البنك وقد يؤدي التأخير في ذلك إلى تثبيط المشترين المحتملين في الحالات التي يرغب فيها مالك الشقة في ذلك. طرحها للبيع. وأيدت المحكمة ذلك في الحكم الذي تناول القضية رقم 532/83 يهودا سيناء للاستثمارات المحدودة “قد يتجنب المشتري المحتمل إجراء صفقة عقارية لم يتم تسجيلها باسم البائع لفترة طويلة. وقد يثير مثل هذا التأخير المطول خوفًا في قلب مثل هذا المشتري من وجود خلل في حقوق البائع، وتسببه في التوقف عن الاهتمام بالشقة، دون بحث متعمق في سبب التأخير”.
علاوة على ذلك، فإن عدم تسجيل المبنى في سجل الوحدات السكنية، خلافًا للالتزام بذلك، قد يؤدي أيضًا إلى إلحاق الضرر بمشتري الشقق المستعملة. أولئك الذين قاموا بشراء شقة من مشتري لم يتم تسجيله كمالك لتلك الشقة بعد. — عدم تسجيل عمارات لا يؤثر فقط على أولئك الذين اشتروا الشقق مباشرة من المدعى عليه، ولكن أيضًا الأشخاص الذين اشتروا شققًا من مشتري الشقق التابعين للمدعى عليه – إن تسجيل المنزل كملكية مشتركة هو تسجيل ملكية الحقوق، وينطبق على جميع ألما. ولذلك، فإن التأخير الكبير في تسجيل المنزل المشترك تسبب بالتأكيد في إلحاق الضرر أيضًا بالأشخاص الذين لم يبرموا عقدًا مباشرًا مع المدعى عليه”.
من هو الملزم بتسجيل المنزل المشترك؟
قانون البيع (الشقق)، 1973 – 1973 وأحكام اتفاقية البيع تفرض على المتعهد الالتزام بتسجيل المبنى كملكية مشتركة. تنص المادة 6ب(2) من قانون المبيعات (الشقق) على أنه من يبيع شقة في منزل مطلوب تسجيله في سجل الوحدات السكنية، يجب أن يكون المنزل مسجلاً في سجل الوحدات السكنية، خلال عام واحد من تاريخ بيع الشقة. من تاريخ القيد في سجلات أراضي تقسيم وتوحيد الأرض المذكورة أو من تاريخ وضع الشقة تحت تصرف المشتري، بحسب أيهما لاحق.
كما هو مذكور أعلاه، قد يؤدي التأخير في تسجيل الشقة من قبل المتعهد إلى حدوث أضرار. سبق أن منحت المحاكم في إسرائيل تعويضات لمشتري الشقق الجديدة أو لمشتري الشقق المستعملة، في أعقاب انتهاك التزام المتعهدين بإكمال تسجيل الشقة في المواعيد المطلوبة.
ماذا تتضمن إجراءات تسجيل الوحدات السكنية؟
تتكون إجراءات تسجيل الوحدات السكنية من عدة خطوات ويتطلب من مقدم الطلب تجهيز العديد من المستندات وإرفاقها مع الطلب. يجب على مقدم الطلب ملء “استمارة طلب تسجيل عمارات”، والتي يمكن العثور عليها على الموقع الإلكتروني لهيئة تسجيل وتسوية حقوق الأراضي وإرفاقها، من بين أمور أخرى، بالوثائق التالية:
- رسم تخطيطي للمنزل من إعداد (مهندس معماري، مساح مرخص، مهندس، إلخ)، يعكس المبنى وشققه. ومن المطلوب أيضًا أن تتم الموافقة على المخطط من قبل لجنة التخطيط والبناء المحلية وفي الحالات التي يتم فيها تسجيل مذكرة تخطيط على قطعة الأرض، يلزم الحصول على موافقة إضافية أيضًا من مؤسسة التخطيط.
- لوائح المنزل المتفق عليها والتي صاغها أصحاب الشقق أنفسهم أو اللوائح الحالية التي تظهر في الملحق الأول لقانون الأراضي. يجب أن يتم التوقيع على اللوائح من قبل كل من أصحاب الشقق.
- تأكيد كتابي “للتمثيل المؤقت” نيابة عن أصحاب الشقق.
- أمر تسجيل لمنزل مشترك يتضمن كافة تفاصيل الشقق.
- وثيقة موقعة من أصحاب الشقق يؤكدون فيها علمهم وموافقتهم على بدء عملية تسجيل الشقة السكنية.
بخصوص أمر التسجيل في مسكن مشترك:
أمر تسجيل الوحدات السكنية يتطلب البيانات التالية:
- رقم القطعة ورقم القطعة على مخطط المنزل
- اللوائح المتفق عليها (في المنازل التي تم فيها وضع اتفاق بين أصحاب الشقق فيما يتعلق بإدارة المنزل المشترك) أو بدلاً من ذلك، اعتمد أصحاب الشقق اللوائح الحالية (اللوائح الافتراضية التي ينص عليها القانون)
- عدد الشقق / الوحدات في المجمع السكني
- المساحة الطابقية لكل شقة / وحدة (صافي) بالمتر المربع
- رقم القطعة الفرعية (الفرعية) للشقة
- رقم القطعة الفرعية (القطعة الفرعية) للعقار المشترك
- أجزاء معينة من العقار المشترك ملاصقة لكل شقة/وحدة
- “الملحقات” – المناطق التي تم إزالتها من الملكية المشتركة والملحقة بالشقق (إن وجدت)
- هوية الملاك الذين لديهم حقوق ملكية في الشقق
علاوة على ذلك، تجدر الإشارة إلى أنه من أجل تقديم طلب تسجيل شقة سكنية، يشترط دفع رسوم “طلب تسجيل منزل في سجل الوحدات السكنية” على الموقع الإلكتروني لخدمة الدفع الحكومية على الإنترنت، في محطات الدفع في مكتب الطابو أو عن طريق قسيمة بريدية.
تعديل تسجيل شقة سكنية
يلزم تعديل تسجيل الشقة في الحالات التالية:
خطأ بالتسجيل
تغيير أو إضافة بالبناء
تغييرات بالمبنى
تم هدمها
في الحالات التي يطلب فيها أصحاب العقار إلغاء تسجيل المبنى في سجل الوحدات السكنية، يجب الحصول على موافقة جميع مالكي الشقق وعندها فقط يُسمح للمفتش بإلغاء التسجيل في السجل
تتم عملية تصحيح تسجيل الوحدات السكنية وفقًا للمادة 145 من قانون الأراضي وتتطلب تدخل محامٍ. كما هو الحال في عملية تسجيل شقة سكنية، يتطلب طلب تصحيح التسجيل أيضًا من مقدم الطلب إعداد عدة مستندات وفقًا للتغيير المطلوب المتعلق بتلك الحالة
تلخيص الأشياء
كما ترون، فإن عملية تسجيل الوحدات السكنية هي إجراء قانوني يهدف إلى ضمان حقوق الملكية في العقارات، وإجراءات التسجيل معقدة وبيروقراطية وتتضمن الاتصال بالعديد من الأطراف أثناء العملية.
في بعض الأحيان تتم إجراءات تسجيل شقق دون موافقة جميع المستأجرين أو مع اعتراضات، وفي بعض الأحيان يكون تسجيل عمارات حلاً قانونيًا لفسخ المشاركة في العقارات (فسخ المشاركة من خلال تسجيل عمارات). لذلك ينصح بالاستعانة بمحامي متخصص في تسجيل الوحدات السكنية والذي سيقوم بتنفيذ الإجراء نيابةً عنك أو على الأقل أن يكون لديك شريك. ومن خلال القيام بذلك، يمكنك تجنب الأخطاء في تقديم المستندات والتأخير في الطلب وتوفير المال والوقت.
