הסכם שכירות למגורים: מה שחשוב לבדוק
הסכם שכירות נחתם לרוב בחיפזון, בין שני צדדים שאינם מיוצגים. חוק שכירות הוגנת קובע רצפה שאי אפשר להתנות עליה לרעת השוכר, ומעליה נותר מרחב רחב שההסכם צריך לסגור. המדריך מפרט את שניהם.
מה החוק קובע ממילא
אחת הטעויות הנפוצות של בעלי נכסים היא שימוש בהסכם שכירות שבלוני שהורד מהאינטרנט, נוסח כללי שאינו יורד לפרטים, אינו מגדיר במפורש את חובות השוכר והמשכיר, ולכן אינו מגן על אף אחד מהצדדים. בישראל אין נוסח הסכם מחויב על פי דין, וההגנה האמיתית היא הסכם מפורט שנערך היטב: כאשר רוב המצבים מוסדרים מראש, אפשר להפנות אליו בכל שאלה או חילוקי דעות במקום להתווכח. אבל לפני הפרטים, חשוב לדעת מה החוק קובע גם בלי שנכתב דבר.
בשנת 2017 נוסף לחוק השכירות והשאילה, תשל״א-1971, פרק שעניינו שכירות למגורים. הוראותיו הן רצפה: אי אפשר להתנות עליהן לרעת השוכר, גם אם ההסכם אומר אחרת.
דירה ראויה למגורים. החוק מגדיר תנאי מינימום שבלעדיהם אין להשכיר דירה למגורים, ובהם מערכת ניקוז וסילוק שפכים תקינה, מערכת חשמל או תאורה, פתחי אוורור ואור טבעי, דלתות וחלונות הניתנים לנעילה, מערכת אספקת מים, מחיצה בין השירותים לשאר הדירה, והיעדר סיכון בלתי סביר לבריאות השוכר או לבטיחותו.
תיקון ליקויים. ליקוי שאינו דחוף מתוקן בתוך 30 יום מפניית השוכר. ליקוי המונע שימוש סביר בדירה מתוקן בתוך שלושה ימים.
לא כל שכירות נכנסת לפרק הזה. החוק מוציא מתחולתו, בין היתר, שכירות לתקופה קצרה משלושה חודשים, שכירות לתקופה העולה על עשר שנים, מעונות סטודנטים ודיור מוגן, וכן דירות יוקרה שדמי השכירות בהן עולים על הסכום שנקבע. כדאי לברר את התחולה לפני שמסתמכים עליה.
המידע הבסיסי בהסכם
נשמע מובן מאליו, אך זה בדיוק מה שנשמט. ההסכם צריך לכלול את זהות הצדדים במלואה ומספרי הזהות שלהם, את תיאור הנכס לרבות מספר גוש וחלקה, קומה, שטח, וכן מה נכלל בשכירות: מחסן, חניה, מרפסת וריהוט.
נדרשים גם תקופת השכירות ומועדי התחלה וסיום מדויקים, ואופציה להארכה אם סוכמה: מי רשאי להפעילה, עד מתי יש להודיע, ומה יהיו דמי השכירות בתקופה המוארכת. אופציה בלי מנגנון עדכון מחיר היא מקור ידוע לסכסוך.
כדאי לצרף פרוטוקול מסירה עם תמונות ועם קריאות מוני החשמל והמים ביום הכניסה. זה המסמך היחיד שיאפשר בהמשך להבחין בין בלאי סביר לבין נזק.
חשוב לפרט גם את תקופות הגרייס, אם ניתנו, ואת מלוא ההשלכות של אי תשלום דמי השכירות או של איחור בתשלום מעבר לתקופת החסד. לצד זאת יש לקבוע מראש באילו מצבים רשאי כל צד לצאת מן ההסכם לפני תום התקופה, ומה המחיר של יציאה מוקדמת כזו.
תשלומים ובטחונות
ההסכם צריך לקבוע את דמי השכירות, את מועד התשלום ואת אופן ההצמדה אם יש. לצדם יש לפרט מי נושא בכל תשלום. כברירת מחדל בחוק, השוכר נושא בתשלומים השוטפים הנובעים משימושו בדירה, כמו ארנונה, חשמל, מים, גז וועד בית, ואילו המשכיר נושא בתשלומים הנוגעים לנכס עצמו, כמו ביטוח מבנה ותשלומים בעד שיפורים בבניין.
הבטוחות. החוק מגביל את סך הבטוחות שהמשכיר רשאי לדרוש, ובהן פיקדון, ערבות בנקאית, שטר חוב וערבות אישית. התקרה היא הנמוך מבין דמי שכירות של שלושה חודשים, או שליש מסך דמי השכירות לכל תקופת השכירות. חשוב גם לקבוע במפורש מתי ובאילו תנאים רשאי המשכיר לממש את הבטוחה, ומתי היא מושבת.
בקביעת גובה הפיקדון, ובמסגרת התקרה שבחוק, אפשר לשקלל גם את ערך הריהוט והציוד שבמושכר ואת עלויות תיקון אפשריות. כדאי לקבוע במפורש גם באיזה שלב לאחר הפינוי יושב הפיקדון לשוכר.
מי משתמש בנכס בפועל
נקודה שנוטים לדלג עליה. ההסכם צריך לקבוע מי רשאי להתגורר בדירה, האם מותר להכניס דיירים נוספים, והאם מותרת שכירות משנה. בהיעדר הסדרה, המשכיר עלול לגלות בדיעבד שהדירה מושכרת הלאה או משמשת לשימוש שלא לשמו הושכרה.
סוגיה נוספת היא מטרת השכירות. דירה שהושכרה למגורים ומשמשת בפועל לעסק, לאירוח קצר מועד או לאחסון, עלולה להעמיד את המשכיר בהפרה מול ועד הבית, מול הרשות המקומית ומול חברת הביטוח. משפט אחד בהסכם, שלפיו הנכס ישמש למגורי השוכר ובני משפחתו בלבד, מונע את רוב המחלוקות האלה.
שכירות משנה. אם בשלב מסוים יבקש השוכר להשכיר את הדירה הלאה, לחבר או לזר, ההסכם צריך לקבוע שהדבר טעון הסכמה של המשכיר בכתב ומראש. כך כל בקשה נבחנת לגופה. ואם יש הסכמה על שוכר חדש, עדיף בדרך כלל לסיים את השכירות של הדייר המקורי ולחתום על הסכם שכירות חדש עם הדייר הנכנס, כולל בטחונות וערבים חדשים. ניסיון לאכוף את ההסכם המקורי על דייר שלא היה צד לו הוא מהלך מסובך שעלול לסכן את ההשקעה בנכס.
דיירים נוספים ואורחים לטווח ארוך. חיי השוכרים דינמיים: בן זוג, אח או בן משפחה אחר עשויים להצטרף למגורים בנכס. יותר אנשים פירושם בלאי מואץ, חשבונות גבוהים יותר ופוטנציאל למחלוקות. אפשר לקבוע בהסכם מדיניות ברורה לאורחים לטווח ארוך, למשל כמה לילות רצופים או כמה לילות בסך הכול בתקופה נתונה. המשכיר אינו עוקב אחרי הנכנסים והיוצאים, אבל מכונית נוספת שחונה דרך קבע או עלייה משמעותית וקבועה בצריכת המים והחשמל יכולות להעיד על דייר נוסף.
בעלי חיים. לשוכרים רבים יש חיות מחמד. אם המשכיר מתיר אותן, כדאי לפרט מדיניות ברורה או לצרף נספח נפרד שיגן על הנכס מנזק. אם ההסכם אוסר, חשוב להבהיר שהחזקת חיית מחמד בניגוד לו היא הפרה יסודית. ובכלב מגזע מסוכן, על הבעלים לפעול לפי חוק להסדרת הפיקוח על כלבים, התשס״ג-2002, ולשאת בעלות פוליסת ביטוח מתאימה שתגן גם על המשכיר.
תיקונים ושמירה על הנכס
ההבחנה המרכזית היא בין בלאי סביר, שהוא באחריות המשכיר, לבין נזק שנגרם בשימוש, שהוא באחריות השוכר. ההסכם צריך לתרגם את ההבחנה הזאת למעשה: מי מתקן מה, מי מזמין את בעל המקצוע, ובתוך כמה זמן.
מעבר לכך יש לקבוע האם מותר לשוכר לבצע שינויים בנכס, ואם כן אילו, ומה קורה בסופה של השכירות: האם השינוי מוסר או נשאר. כדאי גם להסדיר ביקור המשכיר בדירה, בהתראה סבירה ומראש, ובלי לפגוע בפרטיות השוכר.
כדאי לקבוע במפורש שהשוכר ישמור על הנכס, יציית לכללי הרעש ולא יחליף את המנעולים בלא אישור בכתב מהמשכיר. מומלץ לצרף להסכם רשימת מצאי של מכשירי החשמל והריהוט המושכרים יחד עם הדירה, בציון מצבם, וכן את חלוקת האחריות המלאה על החשבונות: ועד בית, ביוב, מים, חשמל, גז, טלפון, טלוויזיה ואינטרנט, מי משלם מה. אם סוכמו זמנים לביקור המשכיר בנכס, כדאי לפרט גם אותם.
פגמים ידועים בנכס. על המשכיר לגלות לשוכר כל פגם בנכס שהוא יודע עליו או שהיה עליו לדעת עליו. משכיר שלא יעשה כן חושף את עצמו לתביעה נזיקית ולטענת הפרה. הדרך הנכונה היא לציין את הפגמים הידועים בהסכם עצמו, או, טוב מכך, לתקן אותם לפני ההשכרה.
שני ביטוחים, ולא אחד. ביטוח המבנה הוא של המשכיר ומכסה את הנכס. ביטוח התכולה והצד השלישי הוא של השוכר ומכסה את רכושו ואת נזק שייגרם על ידו. הסכם שאינו מבחין ביניהם משאיר את שני הצדדים חשופים.
תום השכירות והפינוי
ההסכם צריך לקבוע מה בדיוק נדרש ביום הפינוי: מסירת המפתחות, מצב הדירה, ניקיון, וסילוק כל החובות השוטפים. כדאי לקבוע פרוטוקול פינוי שמושווה לפרוטוקול המסירה, ולקבוע מנגנון להשבת הבטוחות לאחר בדיקת החשבונות.
יש להסדיר גם את ההפרה והתרופות: מהי הפרה יסודית, מה תקופת ההתראה לפני שהמשכיר רשאי לבטל, ומה גובה הפיצוי המוסכם על איחור בפינוי. פיצוי מוסכם סביר הוא כלי יעיל. פיצוי מופרז עלול להיפסל בבית המשפט, ולכן הגזמה בו אינה משרתת את המשכיר.
כדאי לכתוב במפורש שההסכם מסתיים בתום התקופה אם השוכר לא הודיע על מימוש האופציה, ושביום הפינוי מוחזר הנכס נקי ופנוי, כפי שנמסר. שוכרים רבים משאירים חפצים אחרי הפינוי, ולכן כדאי לקבוע שכל מה שנותר בנכס ייחשב רכוש נטוש שהמשכיר רשאי לפנותו.
ואם השוכר אינו מפנה? פינוי דייר דורש הליך משפטי, ואסור לעשות דין עצמי. הדרך הנכונה עוברת בהתראה מסודרת על ההפרה ולאחריה, בעת הצורך, תביעה לפינוי מושכר. פעולה עצמאית נגד השוכר עלולה להפוך את המשכיר מנפגע למפר.
לפני שחותמים - דברו איתנו. משרדנו עורך את ההסכם עבורכם, מלווה את המשא ומתן ומייצג אתכם עד השלמת הרישום. מחלקת המקרקעין שלנו מלווה עסקאות מעל 15 שנה, לצד אדריכל, מודד ושמאי מקרקעין. חייגו 02-5953322, שלחו וואטסאפ 050-4411343 או השאירו פרטים בטופס מטה, ונשוב אליכם בהקדם האפשרי.
מה שחוזר הכי הרבה
המשכיר מסרב לתקן ליקוי. מה הדין?
כמה בטחונות מותר לדרוש ממני?
חתמנו על הסכם שסותר את החוק. מה גובר?
השוכר אינו מפנה במועד. מה אפשר לעשות?
מי משלם ארנונה, ועד בית וביטוח?
מה ההבדל בין שכירות מוגנת לשכירות חופשית?
כל עמודי מחלקת מקרקעין
לפני שחותמים על הסכם שכירות
אנחנו עורכים עבורכם הסכם שכירות שמגן עליכם, ומלווים אתכם במשא ומתן מול הצד השני. ספרו לנו על הנכס ועל שלב הדברים, ועורך דין מהמחלקה ילווה אתכם עד החתימה.