הסכם שכירות טוב זה לא עניין של מזל
לפני מסירת מפתחות לנכס על שני הצדדים לחתום על הסכם שכירות.
הסכם השכירות הוא מסמך משפטי חשוב ביותר וניסוח ראוי אשר מקיף את כלל האירועים האפשריים בתקופת ההשכרה (ואף לפניה ואחריה) יכול לחסוך כאב ראש ולמנוע חילוקי דעות בין הצדדים.
כאשר רוב הסיטואציות מפורטות בהסכם ניתן להפנות אליו בכל מקרה שבו מתעוררת שאלה או חוסר הסכמה בין המשכיר והשוכר.
מאת עו״ד ונוטריון יגאל מור
דיוק בייעוץ המשפטי. מצויינות בליווי המשפטי.
אחת הטעויות הנפוצות ביותר של בעלי נכסים היא שימוש בהסכם שכירות שבלוני וכללי אותו הם מורידים מהאינטרנט, שאינו נכנס לפרטי פרטים ואינו מציין במפורש את הדרישות מהשוכר והמשכיר.
ישנן מדינות המחייבות לעשות שימוש בהסכם מסויים אך במדינת ישראל אין זה המצב ועל כן כדאי מאד לערוך הסכם שיכסה את כל האפשרויות והמצבים האפשריים.
ברשימה זו נסקור מקצת מהפרטים שחשוב מאד לכלול בתוך ההסכם ויש בהם כדי לסייע ולהגן על שני הצדדים.
- מידע בסיסי אודות השוכר המשכיר והנכס
- פרטי התשלומים השונים, הערבים והבטחונות
- דיירים נוספים, שכירויות משנה ובעלי חיים
- תחזוקה שוטפת של הנכס
- אורך ואופן סיום תקופת השכירות
המידע הבסיסי
בראש החוזה יבואו שמות המשכיר והשוכר ופרטי הקשר עימם וכן כתובת ופרטי הנכס.
לאחר מכן תצויין תקופת ההסכם ואם הוא קצוב בזמן או מתחדש.
פרטים נוספים שחשוב לציין יהיו סכום דמי השכירות ופירוט ברור של אופן התשלום. בשלב זה גם חשוב לפרט את תקופות הגרייס (אם ישנן) ואת ההשלכות המלאות של אי תשלום דמי השכירות או איחור בתשלומים מעבר לתקופת החסד.
חשוב מאד גם לפרט מה הם המצבים בהם הצדדים יכולים לצאת מן ההסכם ואילו השלכות תהיינה ליציאה זו.
תשלומים ובטחונות
בהתאם לנסיבות ועל פי המותר בחוק, ייתכן שיהיה צורך לדרוש מהשוכר להפקיד המחאת ביטחון בגובה שכר דירה של חודש או יותר. ניתן גם לשקלל את ערך הרהיטים או הציוד במושכר ועלויות תיקון פוטנציאליות בעת קביעת גובה הפקדון.
בהסכם השכירות יש לציין את סכום הפיקדון, באילו תנאים ניתן לממש אותו ובאיזה שלב לאחר הפינוי יושב הפקדון לשוכר.
נציין כי במדינות מסוימות חייב בעל הנכס להפקיד את הבטוחה הכספית במעין חשבון נאמנות הנושא ריבית ובסיום השכירות להשיב את הפיקדון בתוספת ריבית לשוכר, בניכוי נזקים כלשהם. בישראל זה אינו המצב אך חשוב לוודא כי עורך הדין מכיר את החוקים והתקנות במדינה בה מצוי הנכס.
מי ישתמש בפועל בנכס?
שאלה זו נראית אולי טריוויאלית אך היא מקור לבעיות רבות אם הסכם השכירות אינו ברור או מנוסח בצורה רשלנית. משום שלא ניתן בוודאות לדעת מה הן תוכניותיו של השוכר והאם הוא מעוניין לצרף אליו שותפים או אורחים אחרים לאחר שיחתום על הסכם השכירות או אם יש לו בני משפחה או ילדים שיחיו עימו בנכס המושכר, בכל אופן רצוי לעגן עניין זה באופן מפורש.
סאבלט
בשלב מסוים, עשוי הדייר לרצות לסבלט (להשכיר בשכירות משנה) את הדירה לחבר או זר, ועל כן חשוב מאד לציין אם מותר או אסור לסבלט את הנכס.
חשוב לוודא הסכם השכירות קובע במפורש כי על השוכר לקבל אישור בכתב בטרם העברת הנכס לידי מישהו אחר. וכך, כאשר השוכר מבקש לסבלט את הנכס ניתן לקבל או לדחות את הבקשה.
באופן אידיאלי, אם ישנה הסכמה על שוכר חדש בנכס עדיף לסיים את השכירות של הדייר המקורי ולהתחיל את התהליך בחתימה על הסכם שכירות עם הדייר החדש, לרבות חתימה וקבלת המחאו ביטחון חדשות וערבים חדשים (אם ישנם). נסיון לאכוף את הסכם השכירות המקורי נגד דייר חדש שלא היה צד לחוזה מראש אלא רק דייר משנה עלול להיות מסובך ויכול לסכן מאד את ההשקעה בנכס.
אורחים לטווח ארוך
חייהם של השוכרים בנכס עשויים להיות דינמיים. ייתכן מאד שאדם נוסף יתגורר בנכס, אדם זה יכול להיות בן הזוג של השוכר, אח או בן משפחה אחר. יותר אנשים בנכס פירושם בלאי מואץ, חשבונות מים או חשמל גבוהים יותר ופוטנציאל למחלוקות אם יווצר נזק כלשהו בנכס.
בהתאם לאופי הנכס כדאי יהיה לכתוב בהסכם השכירות מדיניות ברורה לגבי אורחים לטווח ארוך. ניתן לפרט כמה לילות רצופים ו / או מספר הלילות הכולל בתקופה מסויימת בהם אורח יכול לשהות בנכס. המשכיר כמובן לא יוכל לעקוב כל לילה אחרי הנכנסים והיוצאים אך ניתן לראות אם ישנה מכונית נוספת החונה באופן קבוע בנכס או עליה משמעותית וקבועה בשימוש במים וחשמל. פרטים אלו יכולים להעיד על דייר נוסף כאשר בודקים אם השוכר מקיים את חלקו בהסכם השכירות.
בעלי חיים בנכס
לשוכרים רבים יש חיות מחמד. כלבים הם הנפוצים ביותר אך גם חתולים ובע״ח אחרים. חשוב לציין כי לו מדובר בכלב מגזע מסוכן, אז על בעליו לפעול לפי חוק להסדרת הפיקוח על כלבים, תשס”ג-2002 ולשאת בעלות פוליסת ביטוח מתאימה, שתגן גם על המשכיר. לו המשכיר בוחר לאפשר חיות מחמד כדאי מאד לפרט מדיניות חיית המחמד או לכלול הסכם נפרד בנושא חיות מחמד כדי להגן על הנכס מפני כל נזק פוטנציאלי. לו ההסכם אוסר על החזקת חיות מחמד, חשוב להבהיר לשוכר כי החזקת חיית מחמד בניגוד להסכם תהיה הפרה יסודית של ההסכם.
שמירה על ערך הנכס
הסכם השכירות צריך לציין במפורש כי על הדיירים לשמור על הנכס ולא להזיק או לחבל בו, לציית לחוקי הרעש השונים ולא להחליף את המנעולים במושכר ללא אישור בכתב של בעל הנכס.
כדאי לפרט אילו מכשירי חשמל (או רהיטים) נמצאים בנכס ומושכרים אף הם ולציין את מצבם (תקין/שלם). יש לכלול בהסכם גם פרטים מיוחדים או כללים ספציפיים לחריגים, כגון מדיניות הקשורה לחנייה או למרחבים משותפים.
רשימת החשבונות
ועד בית, ביוב, מים, חשמל, גז, טלפון, טלוויזיה ואינטרנט – בציון ברור מי אחראי לתשלומם. יש להבהיר גם לגבי האחריות של בעל הבית בנוגע לתחזוקת הרכוש הקבוע ותיקונים שונים, כולל פירוט הזמנים בהם יוכל לבקר בנכס בעת הצורך.
פגמים בנכס
יש להתריע בפני השוכרים על כל פגם בנכס שהמשכיר יודע עליו או שהיה עליו לדעת עליו, ככל והמשכיר לא יעשה כן, הוא עלול להיחשף לתביעה נזיקית ולהפרת הסכם. לכן, רצוי לחשוף את הפגמים הידועים מראש בהסכם עצמו או כמובן (באופן אידיאלי) לתקן את הפגמים בטרם ההשכרה.
תום השכירות ופינוי המושכר
יש לכלול בהסכם השכירות את ההסדרים המתייחסים לתום ההסכם, האם קיימת אפשרות להארכתו? מהם התנאים להארכת תקופת השכירות? מה המחיר שישולם בתקופת האופציה? יש לכתוב באופן מפורש כי ההסכם יסתיים בתום השכירות אם השוכר לא יודיע על חידושו.
פינוי המושכר
חשוב לרשום כי בתום השכירות יהיה על הדייר להחזיר את הנכס במצב נקי וריק, כפי שקיבלו, וככל שלא יפנה את המושכר הוא יפונה. פינוי דייר דורש הליך משפטי, ורצוי לפעול בעניין זה עם עורך דין, אשר יבצע פעולות מקדימות כגון יידוע הדייר כי איחר או החמיץ את תשלומי שכר דירה או הפר את חוזה השכירות ולאחר יפעל במסגרת תביעה לפינוי מושכר.
אסור בשלב זה לפעול נגד השוכר ולא לבצע דין עצמי טרם התייעצות עם עורך דין!!
רכוש שהושאר בנכס
שוכרים רבים משאירים פריטים אישיים בנכס לאחר הפינוי. כדאי לרשום כי כל הנותר בנכס נחשב רכוש נטוש, ובעל הבית רשאי להשליך אותו.
רצוי תמיד להיוועץ בעורך דין המתמחה בהסכמים ובנדל”ן. אסור להשאיר את הסכם השכירות פתוח לפרשנות. הסעיפים מוכרחים להיות ספציפיים ומפורטים. חשוב שבעל הנכס בתקופת השכירות יודיע ויאכוף הפרות. הסכם הכולל את כל הפרטים הרלוונטיים הוא הוא חשוב מאוד ועשוי להשליך על מצבו של הנכס ועל רוויחיות הבעלים בכלל.
