עורך דין תכנון ובניה
היתר לשימוש חורג במקרקעין
ועדה מקומית לתכנון ובנייה היא האוטוריטה האמונה על התוכניות של עיר מסוימת (תב"ע – תכנית בניין עיר). באופן כללי המשמעות היא שהוועדה המקומית לתכנון ובניה של עיר, היא זו אשר יוצרת את התכנון המבוקש של העיר (למעט עניינים חריגים שהם בשליטה תכנונית מרחבית / לאומית) תוך החלטה היכן יוקמו בנייני מגורים, היכן יוקמו פארקים, אזורי תעשייה, מבנים ומוסדות ציבוריים עבור כל תושבי העיר.
מאת עו״ד ונוטריון יגאל מור
דיוק בייעוץ המשפטי. מצויינות בליווי המשפטי.
כשבעלים של חלקת קרקע מסויימת מבקש לעשות בה שימוש ולבנות עליה, הוא יכול לעשות כן אך ורק בהתאם לתכנון המוקדם שהתוותה הועדה המקומית לתכנון ובניה של אותה עיר. כלומר, אם השימוש שייעדו לחלקה זו בוועדת התכנון והבנייה הוא לבית מגורים, זה השימוש שהוא יוכל לעשות בה ותו לא. הוא לא יוכל למשל להחליט שהוא מקים בה קניון, בניין משרדי או פארק אקולוגי וככל והוא מעוניין לבצע שימוש חורג מהייעוד שהותווה למקרקעין, הוא צריך לקבל היתר לשימוש חורג מאות הועדה המקומית.
כיצד ניתן לדעת מה השימוש הייעודי בנכס?
כפי שציינו לעיל, השימוש הייעודי ("ייעוד קרקע") בנכס הוא השימוש שהוגדר עבור חלקת שטח מסוימת בוועדת התכנון והבנייה של אותה עיר. השימוש הייעודי הוא השימוש היחיד המותר בנכס, וכל שימוש אחר יהיה טעון היתר.
בהתבוננות בהיתר הבנייה ובתב"ע, שם נקבע השימוש הייעודי בנכס מסוים, ושם צריך להסתכל כדי לקבל את התשובה המדויקת והנכונה ביותר. ייתכן מצב שבו במקומות או במסמכים רשמיים אחרים (כמו נסח טאבו המתאר את סוג הנכס, או התיאור המופיע במסמכי הארנונה שמומצאים על ידי העירייה), יהיה כתוב שימוש אחר. בעניין ייעוד קרקע (להבדיל למשל מבדיקת בעלות במקרקעין), המידע האמין והעדכני ביותר הוא היתר בנייה שניתן בתוקף או תב"ע.
לגבי היתר בנייה, ניתן לשים לב שהוא כולל שני חלקים, אותם יש לבחון יחד. חלק אחד יהיה היתר במילים, והחלק השני יהיה שרטוט גרפי. חשוב לבחון את שניהם גם יחד, ובכך ניתן לקבוע מהו השימוש הייעודי והמותר במקרקעין / נכס שברשותנו.
מהו שימוש חורג בנכס?
כאשר אדם מבצע שימוש בנכס, שאינו השימוש הייעודי המצוין בתב"ע, מדובר בשימוש חורג בנכס. המילה "נכס" יכולה לכלול הן שימוש חורג בבניין עצמו, והן שימוש חורג במקרקעין, בקרקע עצמה. לדוגמא, אם הקרקע מיועדת למען הקמת קניון עירוני למען כלל התושבים, ובעל הקרקע מחליט לבנות שם מבנה מגורים – מדובר בשימוש חורג, והכוונה היא לחריגה ממה שנקבע בתוכנית בניין עיר (תב"ע).
ישנם כמה מצבים בהם נקבע כי מתקיים שימוש חורג בנכס. למשל בדוגמה שנתנו, אם הייתה קיימת כבר תב"ע שבה נקבע שאפשר לבנות על הקרקע בניין מגורים, וכעת התב"ע השתנתה, ומותר לבנות על הקרקע רק קניון – למעשה מה שקרה הוא שבעבר היה מותר לבנות שם בית, וכיום אסור מבחינה חוקית. בסיטואציה שכזו, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תוכל לתת המלצה על תקופה מוגדרת שבה למרות האיסור החדש, בעל הנכס יוכל להשתמש בקרקע שלו לשימושה הקודם שהוגדר.
זאת ועוד, ייתכן שקיימת תב"ע מסוימת, ועדיין בעל מקרקעין מעוניין להשתמש בקרקע שלו למען שימוש אחר. בסיטואציה כזו, הוא יוכל לבקש היתר שימוש במבנה שלכאורה אינו יכול לקום בחלקת הקרקע ההיא.
זה המקום לציין כי לא תמיד הדבר יהיה אסור, לפי חוקי התכנון והבנייה – הוועדה המקומית לתכנון ובנייה היא זו אשר מוסמכת לאשר שימוש חורג.
מהי בקשת היתר לשימוש חורג?
כפי שציינו, היתר לשימוש חורג יכול להיות שימוש החורג מההיתר שקיבל המבנה (כאשר לפי התב"ע, אין מניעה להשתמש בקרקע לצורך כך), או שימוש החורג מתוכנית בניין עיר שנקבעה על ידי הוועדה.
ניתן להגיש בקשת היתר לשימוש חורג, אך יש לקחת בחשבון שלא תאושר חריגה משמעותית במיוחד מהשימוש הייעודי. כפי שנבע בתקנות התכנון והבנייה (סטיה ניכרת מתכנית), התשס"ב-2002, הקובעות כי אי אפשר לאשר באמצעות שימוש חורג שינוי המשנה את האופי של הסביבה הקרובה, כמו למשל שימוש של תעשייה באזור מגורים, או מלונאות באזור תעשייה או מסחר על קרקע חקלאית.
יש להבדיל בין שני סוגים של בקשה לשימוש חורג:
– שימוש חורג מהיתר – שימוש השונה מזה שעבורו ניתן ההיתר, אך הוא מותר על פי התכנית החלה במקום.
ההיתר לשימוש חורג ניתן לפי שיקול דעת הוועדה המקומית לתכנון ובניה, וייתכן שיינתן רק לתקופה מוגבלת.(אם כי אין מניעה שהוא יוכל להיות לצמיתות!)
– שימוש חורג מתכנית בניין ערים (תב"ע) – שימוש השונה מאלה שנקבעו בתכנית החלה במקום, כגון שימוש מבנה תעסוקה במקום המיועד למגורים.
ההיתר לשימוש חורג יינתן לפי שיקול דעת הוועדה, ולתקופה מוגבלת בלבד.
כפי שנאמר לעיל, ככל שהבקשה מאושרת, היתר לשימוש חורג מהיתר יכול להינתן ללא הגבלת זמן, ואילו היתר לשימוש חורג מתב"ע יינתן לתקופה מוגבלת של מספר שנים בודדות. הבחנה זו נובעת מהעובדה שהיתר הוא עניין בירוקרטי שניתן להסדיר, ואילו לתב"ע יש תכלית, יש מחשבה העומדת מאחוריה ואין רצון לבטל אותה. הנחת המוצא היא שהתב"ע מתאימה לעיר ושיש לעקוב אחר הנחיותיה וקביעותיה ולכן בקשת היתר לשימוש החורג ממנה לא תינתן לתקופה בלתי מוגבלת.
מי רשאי לערוך בקשה להיתר לשימוש חורג?
בקשה להיתר לשימוש חורג יכול לבקש כל אדם, אבל רק אחד מבעלי המקצוע הבאים יכול לערוך את הבקשה:
– אדריכל, מהנדס בניין, הנדסאי אדריכלות או הנדסאי בניין.
מחלקת מקרקעין, תכנון ובניה במשרד עורכי דין מור ושות' עובדת עם צוות מומחים המורכב מאדריכלים / מהנדסים / שמאים ומודדים אשר עובדים יחד על מנת להביא ללקוח את התוצאה רצויה.
שלבי תהליך הוצאת ההיתר:
1. בקשה למידע
השלב הראשון בתהליך כולל הגשת בקשה למידע.(תיק מידע להיתר).
2. הגשת בקשה להיתר לשימוש חורג
יש לציין בבקשה את מהותה, כלומר השימוש המבוקש, הנימוקים לבקשה לשימוש חורג או להקלה על פי התקנות. (מהנדס הועדה רשאי להקל על חלק מהדרישות וזאת בהתבסס על היתר הבניה שניתן למגיש בעבר).
3. פרסום הבקשה
לאחר הגשת הבקשה לוועדה המקומית, ולפני הדיון בבקשה, על המבקש לפרסם את מהות השימוש המבוקש, על פי הנחיות הוועדה.
הפרסום, על חשבונו של המבקש, צריך להיעשות ע"י חברת פרסום העובדת עם הרשות המקומית ומכירה את דרישותיה.
חברת הפרסום תפרסם בדרכים הבאות: עיתונים יומיים, באינטרנט, בחזית הבניין או הקרקע, בנוסף, יש לשלוח הודעות באמצעות דואר רשום – לכל מי שעלול להיפגע מאישור השימוש החורג, ההודעה צריכה לפרט את מהות השימוש החורג, והמועד להגשת התנגדויות, בהתאם לסעיף 149 לחוק התכנון והבנייה.
דיון בבקשה להיתר לשימוש חורג
הוועדה המקומית יכולה לדון בבקשה להיתר לשימוש חורג רק לאחר פרסום הבקשה. אם מוגשות התנגדויות לבקשה, הוועדה המקומית תקיים עליהן דיון ותחליט אם לאשר את השימוש החורג.
זה המקום לציין ולהדגיש כי אם המדובר בשימוש חורג מתכנית מתאר ארצית או מתכנית מתאר מחוזית, הבקשה טעונה גם את אישור של המועצה הארצית לתכנון ובניה.
דיון בבקשה להיתר לשימוש חורג: הדיון בבקשה להיתר לשימוש חורג מתקיים בוועדה המקומית, הדיון מתנהל לפי כללי המשפט המנהלי ולאחר הדיון מתפרסמות ונשלחות למבקש ההיתר / מתנגדים, תוצאות החלטה הועדה. .
על החלטת הוועדה המקומית אם לדחות בקשה לשימוש חורג או התנגדות לה, ניתן להגיש ערר לוועדת הערר.
בכל מחוז במדינה יש ועדת ערר שאת חבריה ממנה שר הפנים.
חוק התכנון ובניה מונה את המקרים והדרך שבה ניתן להגיש ערר על החלטת הוועדה מקומית לוועדת הערר.
דוגמא מהפסיקה לבקשת היתר לשימוש חורג
עתמ (ת"א) 21835-07-10 חיים-צבי שפרן נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב
פסק הדין דן בבקשה של מרכול שכונתי לקבל היתר לשימוש חורג. למעשה, השטח שלו מיועד עבור בנק, אך בעלי השטח מעוניינים להקים את המרכול במקום. בית המשפט מבצע הבחנה בין בקשה להיתר לשימוש חורג מהיתר, לבין בקשה להיתר לשימוש חורג מתוכנית. כלומר, לפי התוכנית, לא נקבע שצריך לקום בשטח דווקא בנק ולא מרכול, אך לפי ההיתר שקיבלו בעלי הנכס, נקבע שההיתר תקף אך ורק עבור בנק.
משקבע בית המשפט שהדיון נסוב סביב שימוש חורג מהיתר, נקבע ש"בקשה כזו צריכה להיבחן על פי מבחן ההתאמה. לצורך יישום מבחן זה, בחנה הוועדה האם קיימת בסמוך למרכול חנייה המאפשרת פריקת סחורות, מבלי שהדבר יהווה מפגע תחבורתי ותנועתי".
כלומר, הפסיקה קבעה שיש להשתמש במבחן ההתאמה לצורך בחינת שימוש חורג מהיתר, והיא יישמה זאת על מקרה המרכול. מומחה חיצוני שבחן את הדברים, קבע שמרבית הלקוחות מתניידים למרכול באופניים, בתחבורה ציבורית או ברגל, ולכן אין הדבר מהווה מפגע תחבורתי בהקשר של חניית הלקוחות. בנוסף, קבע המומחה כי ניתן ליצור מפרץ עבור פריקה וטעינה בצורה שלא תפריע לשכנים.
כללי סיכום ביניים – ועדת הערר היתה רשאית לבחון את המצב התכנוני ביחס לתוכניות החלות על הבניין, לאחר ששאלת ההיתר למרכול הוחזרה אליה לבחינה מחדש על ידי בית המשפט העליון. ועדת הערר בחנה את המצב התכנוני, וקבעה כי השימוש כמרכול תואם את התוכניות, אם כי לא את היתר הבנייה של הבניין. לכן, כך קבעה ועדת הערר, מדובר בבקשה לשימוש חורג, החורג מהיתר אך לא מתוכנית. במקרה כזה, לא נסתרה טענת המשיבים לפיה יש לבחון את המרכול לאור "מבחן ההתאמה". אינני מקבלת גם את טענות העותרים ביחס לרעש שנגרם כתוצאה מהפריקה והטעינה של המשאיות. טענות ביחס לרעש החורג מהמותר לא גובו בחוות דעת כנדרש, והן מנוגדות למסקנותיה של ועדת הערר בהקשר זה. על כל פנים, אם אכן נגרם לעותרים או למי מהם מטרד של רעש, או אם ייגרם מטרד כזה בעתיד, רשאים העותרים לשקול לפעול ביחס לכך בהתאם לדין, כפי שימצאו לנכון. כך גם ביחס למטרדים אחרים – ככול שייגרמו כתוצאה מהפעלת המרכול, או כתוצאה מחריגה אפשרית שלו מתנאי הרישיון...... סיכומה של נקודה זו – ועדת הערר בחנה את קיומו של המרכול לאור מבחן ההתאמה. היא קבעה לאור מכלול הראיות שהיו בפניה, כי המרכול עומד במבחן זה. אין מקום להתערב במסקנתה – משום שעל פי תקנות החנייה לא נדרש כי לעסק בשטח המרכול תהיה חנייה תפעולית, וכי פתרון החנייה שהוצע אינו בלתי סביר במידה שבית המשפט יתערב בו, מה עוד שהוא יושם בפועל, ואושר על ידי הגורם הרלוונטי לכך בעיריית תל אביב..
חשיבות הליווי המשפטי
בקשות להיתרים בנושאי נדל"ן נושאות עמן דרישות מפורטות ומדוקדקות, בשל כך, חשוב להיעזר בסיוע משפטי.
משרדנו מתמחה בתחומי המקרקעין, תכנון ובניה, אם אתם מעוניינים בהגשת בקשה להיתר לשימוש חורג בנכס, אנחנו נשמח ללוות אתכם בדרך לקבלת ההיתר המבוקש.
