משכירים דירה: רשימת הבדיקה של המשכיר
המדריך הזה כתוב מצדו של המשכיר. הוא אינו חוזר על מה שהחוק מחייב בכל הסכם שכירות למגורים, אלא מתמקד במה שהמשכיר עצמו צריך לעשות: לבדוק את השוכר, לבנות בטוחות שניתן לממש, לתעד את הנכס, ולהסדיר את המס על ההכנסה.
בדיקת השוכר
רוב הבעיות בשכירות מתחילות בשלב הזה, ולא בהסכם. מה שכדאי לבדוק לפני החתימה:
- זהות ותעודת זהות של השוכר ושל כל מי שיתגורר בנכס. עותק מצולם, ולא רק צפייה.
- יכולת תשלום: תלושי שכר או אישור הכנסה, ביחס לגובה דמי השכירות.
- אסמכתאות ממשכיר קודם, שיחת טלפון קצרה שממנה עולה אם התשלומים בוצעו במועד ואם הנכס הוחזר במצב תקין.
- הערבים: מיהם, מה יכולת התשלום שלהם, והאם הם מבינים על מה הם חותמים.
הבדיקה צריכה להיות מידתית ולעניין. איסוף מידע החורג ממה שנדרש להתקשרות, או שאלות על נושאים שאינם רלוונטיים ליכולת התשלום ולשמירה על הנכס, אינו במקומו.
בטוחות שניתן לממש
בטוחה שאי אפשר לממש אינה בטוחה. שלושה כללים:
- לעמוד בתקרה שבחוק. בשכירות למגורים סך הבטוחות מוגבל לנמוך מבין דמי שכירות של שלושה חודשים או שליש מסך דמי השכירות לכל התקופה. דרישה מעבר לכך אינה תקפה.
- לקבוע מתי מותר לממש. ההסכם צריך לפרט את הנסיבות, את ההתראה הנדרשת, ואת סדר המימוש בין הבטוחות השונות.
- לבחור בטוחה שניתן לממש בפועל. שטר חוב חתום כדין עם ערב ניתן להגשה ישירה להוצאה לפועל. ערבות בנקאית ממומשת מול הבנק. פיקדון מקוזז לפי ההסכם. שיק פתוח בלי הסדרה חוזית הוא מקור לסכסוך.
התשלומים והחלוקה
ההסכם צריך לפרט לא רק את דמי השכירות אלא גם מי נושא בכל תשלום נלווה. כברירת מחדל בחוק, השוכר נושא בתשלומים השוטפים הנובעים משימושו בדירה, כמו ארנונה, חשמל, מים, גז וועד בית, והמשכיר נושא בתשלומים הנוגעים לנכס עצמו, כמו ביטוח מבנה ותשלומים בעד שיפורים בבניין.
לצד זה כדאי להסדיר: מנגנון ההצמדה אם יש, מועד התשלום ואופן ביצועו, מה קורה באיחור, וכיצד מתבצעת ההעברה על שם השוכר בחברת החשמל וברשות המקומית ומתי היא מוחזרת.
פרוטוקול המסירה
זהו המסמך הזול ביותר להכנה והיקר ביותר להיעדרו. הוא נערך ביום כניסת השוכר וכולל:
- תמונות של כל חדר, של מצב הצבע, הריצוף, המטבח וחדרי הרחצה.
- קריאות מונים של חשמל ומים, במספרים.
- רשימת ציוד שנמסר עם הדירה, ומצבו.
- ליקויים קיימים, שנרשמים במפורש כדי שלא ייזקפו לשוכר בסוף.
- חתימת שני הצדדים על אותו מסמך.
בסוף השכירות נערך פרוטוקול מקביל ומושווה לראשון. זו הדרך היחידה להבחין בין בלאי סביר, שהוא באחריות המשכיר, לבין נזק, שהוא באחריות השוכר. בלי פרוטוקול, המחלוקת הזאת כמעט תמיד נגמרת בפשרה.
המס על ההכנסה
הכנסה משכר דירה למגורים חייבת בדיווח, ויש שלושה מסלולים לבחירה. הבחירה נעשית מדי שנה ואינה מחייבת לשנים הבאות.
| המסלול | עיקרו | ניכוי הוצאות |
|---|---|---|
| פטור עד תקרה | פטור מלא כשההכנסה החודשית מכל הדירות אינה עולה על התקרה. מעליה חל חישוב של פטור חלקי | רק ביחס לחלק החייב |
| מס מחזורי בשיעור 10 אחוזים | מס על מלוא ההכנסה, בלי מדרגות. משולם בתוך 30 יום מתום שנת המס | לא |
| מסלול רגיל | ההכנסה מצטרפת להכנסות אחרות וממוסה לפי מדרגות המס | כן, ובכללן פחת |
המסלול הכדאי תלוי בגובה ההכנסה, במספר הדירות, בהוצאות שהוצאו בפועל ובשיעור המס השולי. בחירה שגויה עולה כסף מדי שנה, ולכן זו בדיקה שנעשית לפני תום שנת המס ולא אחריה.
ביטוח ואחריות
שני ביטוחים נפרדים, ולא אחד. ביטוח מבנה הוא של המשכיר ומכסה את הנכס עצמו. ביטוח תכולה וצד שלישי הוא של השוכר ומכסה את רכושו ואת נזק שייגרם על ידו לצד שלישי. ההסכם צריך לחייב את השוכר להחזיק ביטוח כזה, ולהמציא אישור.
לצד הביטוח יש להסדיר את חובת התיקון: בשכירות למגורים שהחוק חל עליה, ליקוי שאינו דחוף מתוקן בתוך 30 יום מפניית השוכר, וליקוי המונע שימוש סביר בדירה בתוך שלושה ימים. משכיר שאינו נענה חושף את עצמו לתרופות שהחוק מעמיד לשוכר.
ולבסוף, ביקור בנכס: מותר, בהתראה סבירה ומראש, ובלי לפגוע בפרטיות השוכר. כניסה בלי הסכמה ובלי התראה אינה במקומה גם כשהמשכיר הוא הבעלים.
לפני שחותמים - דברו איתנו. משרדנו עורך את ההסכם עבורכם, מלווה את המשא ומתן ומייצג אתכם עד השלמת הרישום. מחלקת המקרקעין שלנו מלווה עסקאות מעל 15 שנה, לצד אדריכל, מודד ושמאי מקרקעין. חייגו 02-5953322, שלחו וואטסאפ 050-4411343 או השאירו פרטים בטופס מטה, ונשוב אליכם בהקדם האפשרי.
מה שחוזר הכי הרבה
איזה מסלול מס כדאי לי על ההכנסה משכר דירה?
כמה בטחונות מותר לי לדרוש?
השוכר הותיר נזק. איך מוכיחים?
השוכר מבקש תיקון. תוך כמה זמן אני חייב?
צריך לבטח את הדירה, ומי מבטח מה?
כל עמודי מחלקת מקרקעין
לפני שאתם משכירים
אנחנו עורכים עבורכם הסכם שכירות מצד המשכיר: בטוחות אמיתיות, מנגנוני תיקון ופינוי, והמסלול המתאים למיסוי ההכנסה. ספרו לנו על הנכס, ועורך דין מהמחלקה יערוך עבורכם את ההסכם.