שוכר שאינו משלם או אינו מתפנה: מה עושים
כשהשוכר מפסיק לשלם או נשאר בנכס אחרי תום השכירות, המשכיר נמצא בעמדה קשה: הנכס תפוס, ההכנסה נעצרה, והדרך לפינוי עוברת בבית המשפט. המדריך מסביר מה עושים לפי הסדר, מה אסור לעשות, ומה משך ההליך.
מהי הפרה, ומתי
לא כל איחור הוא הפרה יסודית. ההסכם הוא שקובע אילו הפרות נחשבות יסודיות, ומהי תקופת ההתראה שעל המשכיר לתת לפני שהוא רשאי לבטל. סעיף שמגדיר את אי תשלום דמי השכירות כהפרה יסודית, לצד מנגנון התראה ברור, הוא מה שמאפשר לפעול במהירות.
שני מצבים נפוצים ושונים זה מזה. הראשון, שוכר שאינו משלם אך עדיין בתוך תקופת השכירות. השני, שוכר שתקופת השכירות הסתיימה והוא אינו מתפנה. בשני המקרים ההחזקה בנכס אינה חוקית מרגע מסוים, אבל הבסיס המשפטי לפעולה שונה.
מה אסור לעשות
זו הנקודה שחשוב לקרוא לפני כל דבר אחר. פינוי בכוח עצמי אינו הדרך. החלפת מנעול, ניתוק חשמל או מים, הוצאת חפצים מן הדירה או כניסה אליה בלי הסכמה, כל אלה עלולים לחשוף את המשכיר לתביעה אזרחית ובנסיבות מסוימות גם להליך פלילי.
הכלל הזה נכון גם כאשר הזכות של המשכיר ברורה לחלוטין. העובדה שהשוכר מפר את ההסכם אינה מקנה למשכיר סמכות לפנות אותו בעצמו. הדרך עוברת בבית המשפט ובהוצאה לפועל, ופעולה עצמית עלולה להפוך את המשכיר לצד שנתבע.
יש גם היבט מעשי: פעולה עצמית פוגעת בעמדת המשכיר בהליך עצמו, ולעיתים מעניקה לשוכר טענות שלא היו לו קודם.
הצעדים הראשונים
- לתעד. מועדי התשלום שלא בוצעו, הודעות שנשלחו, מצב הנכס. תיעוד בכתב מרגע ראשון הוא מה שיישאר בידכם בהמשך.
- לשלוח התראה בכתב, בהתאם למנגנון שבהסכם, ולתת את תקופת התיקון שנקבעה בו.
- לבדוק את הבטוחות: פיקדון, ערבות בנקאית, שטר חוב או ערבות אישית, ומה בדיוק ההסכם מתיר לממש ומתי.
- להודיע על ביטול אם ההפרה לא תוקנה, בהתאם להסכם.
- להגיש תביעה לפינוי מושכר אם השוכר אינו מתפנה.
הסדר חשוב. משכיר שדילג על ההתראה או ביטל בלי בסיס עלול למצוא את עצמו בעמדת מפר.
תביעה לפינוי מושכר
זהו הליך מקוצר ייעודי, המוגש לבית משפט השלום שבתחום שיפוטו נמצא הנכס. ייחודו בכך שהסעד היחיד שניתן לבקש בו הוא פינוי הנכס. סעדים כספיים, ובכללם חוב דמי השכירות ונזקים, מוגשים בתביעה נפרדת.
| שלב | המועד |
|---|---|
| הגשת כתב הגנה על ידי השוכר | 30 יום ממסירת כתב התביעה |
| קביעת דיון | לא יאוחר מ-30 יום מן המועד להגשת ההגנה |
| אזהרה בהוצאה לפועל לפני ביצוע הפינוי | 21 יום |
המחיר של המהירות הוא הצמצום: השוכר אינו רשאי להגיש תביעה שכנגד במסגרת ההליך הזה. מנגד, השוכר עשוי לבקש להעביר את הדיון לסדר דין רגיל, ובקשה כזו, אם תתקבל, מאריכה את ההליך משמעותית.
גביית החוב
הפינוי מחזיר את הנכס. הוא אינו מחזיר את הכסף. לגביית החוב יש שני מסלולים:
- מימוש הבטוחות. שטר חוב או שיק ניתנים להגשה ישירות ללשכת ההוצאה לפועל, וזהו המסלול המהיר. ערבות בנקאית ממומשת מול הבנק לפי תנאיה. פיקדון מקוזז לפי מה שנקבע בהסכם.
- תביעה כספית על יתרת החוב, על נזקים שנגרמו לנכס ועל דמי שימוש ראויים לתקופה שבה השוכר החזיק בנכס שלא כדין.
אם ההסכם קובע פיצוי מוסכם על איחור בפינוי, זהו כלי יעיל, משום שהוא חוסך את הצורך להוכיח נזק. פיצוי מופרז לעומת זאת עלול להיפסל, ולכן הגזמה בסעיף אינה משרתת את המשכיר.
מה מונע את המצב מלכתחילה
- בטוחות שנקבעו כראוי, בגובה המותר בחוק, עם הגדרה מפורשת של מתי ניתן לממשן.
- הגדרת הפרה יסודית ומנגנון התראה קצר וברור, ולא נוסח כללי.
- פיצוי מוסכם סביר על איחור בפינוי.
- בדיקת השוכר לפני החתימה: אסמכתאות, יכולת תשלום, וזהות הערבים.
- פרוטוקול מסירה עם תמונות וקריאות מונים, שמאפשר בהמשך להבחין בין בלאי לנזק.
רוב הסכסוכים בשכירות אינם נובעים משוכר בעייתי אלא מהסכם שלא הגדיר מה קורה כשמשהו משתבש. את הסעיפים האלה כותבים בתחילת הדרך, כשעוד אין מחלוקת.
בהליכים האלה המועד קובע לא פחות מהטענה. אם קיבלתם החלטה, צו או דרישה - פנו אלינו מיד עם המסמך והתאריך שעליו. חייגו 02-5953322, שלחו וואטסאפ 050-4411343 או השאירו פרטים בטופס מטה, ונשוב אליכם בהקדם האפשרי.
מה שחוזר הכי הרבה
השוכר לא משלם. אפשר להחליף מנעול?
כמה זמן לוקח פינוי?
אפשר לתבוע גם את החוב באותה תביעה?
מהו שטר חוב ולמה הוא חשוב?
השוכר עזב אבל השאיר חובות וחפצים. מה עושים?
כל עמודי מחלקת מקרקעין
השוכר לא משלם או לא מתפנה
מול שוכר שאינו משלם או אינו מתפנה אנחנו פועלים במסלול המהיר הקבוע בחוק, ומייצגים אתכם עד הפינוי וגביית החוב. ספרו לנו מה המצב בנכס, ונפעל בלי לאבד זמן.