עורכי דין מקרקעין
ליווי משפטי ברכישת/מכירת דירות יד שניה
רוכש/מוכר דירה?
בדיקות מקדמיות ברכישת דירה יד שנייה
קניית דירה היא אירוע מרגש ללא ספק ואחד הצעדים הכלכליים החשובים ביותר שאנו עושים בחיינו. אולם, כדי לוודא שמצאנו נכס טוב שאכן מתאים לנו, חשוב לבצע בדיקות מקדמיות לפני החתימה על הסכם המכר. במאמר זה נעסוק בכמה מבדיקות הרלוונטיות בעת רכישת דירה יד שנייה.
מאת עו״ד ונוטריון יגאל מור
דיוק בייעוץ המשפטי. מצויינות בליווי המשפטי.
נסח טאבו (נסח רישום מפנקסי המקרקעין) ותשריט בית משותף
הוצאת נסח טאבו היא אחת הפעולות המקדמיות החשובות ביותר היות שמדובר למעשה במסמך המהווה מעין תעודת זהות של הנכס. באמצעות נסח הטאבו נוכל לוודא כי המוכר הוא אכן בעל הדירה, האם רובץ על הדירה שעבוד, עיקול, האם רשומה עליה משכנתא ועוד. כיצד מקבלים נסח טאבו? ניתן כמובן לשאול את המוכר האם יש בידו מסמך זה ואם לא, או שאיננו מעודכן, כל שיש לעשות הוא לבקש ממנו את מספר הגוש והחלקה של הנכס. אז, נוכל להוציא את נסח הטאבו באינטרנט. לאחר שבידינו נסח הטאבו, נפנה אל עו”ד מקרקעין לצורך בדיקת הנסח, אשר יאמר לנו האם יש בו פרטים בעייתיים המעוררים ספק בדבר כדאיות העסקה, או כאלו הדורשים את טיפולו של המוכר טרם התחייבותנו לקניית הדירה.
ליקויים בנכס
לא אחת, אנו נכנסים לדירה והיא מיד מוצאת חן בעינינו. לעיתים משום שהיא מוארת מאוד, לעיתים בשל העיצוב האסתטי שלה ואולי בזכות המוכר מסביר הפנים. אולם חשוב לשים את ההתלהבות הראשונית בצד ולבחון היטב את מצבה של הדירה. זה הזמן לשים לב האם ישנם ליקויים בנכס כגון סימני רטיבות, נקודות חשמל לא תקינות, סדקים בקירות, מצב החלונות, הדלתות וכיו”ב. כמו כן, יש לבחון היטב את מצבו של חדר האמבטיה ואת מצב המטבח, המהווים את החדרים היקרים בבית. כך נדע האם יש צורך בשיפוצם ובהתאם נוכל להחליט האם אנו עדיין מעוניינים בנכס ואם כן, ייתכן שתהיה לנו נקודת מיקוח טובה להפחתת מחיר הנכס שדורש המוכר.
סביבת הדירה
מלבד הנכס עצמו, חשוב מאוד שנבדוק גם את סביבתו, שהרי הדירה עצמה יכולה להיות מושלמת עבורנו אך אם היא נמצאת על כביש מהיר ורועש או בסמוך לגן אירועים פעיל, ייתכן שנשקול שוב את כדאיות העסקה. כמו כן, חשוב מאוד לוודא כי דרכי הגישה אליה נוחות, כי אין מצוקת חנייה (ככל והדירה מגיעה ללא חניה) והאם השירותים החיוניים לנו נמצאים בסביבה (בתי ספר, קופ”ח ועוד). בנוסף, כדי גם לשוחח עם כמה דיירים אחרים בבניין על רמת התחזוקה בבניין, טיב היחסים בין השכנים, תפקודו של ועד הבית וכיו”ב היות שאלו משפיעים מאוד על איכות החיים שלנו בבית החדש.
בדיקה של שמאי מקרקעין
צעד נוסף שכדאי לבצע לפני רכישת דירה יד שנייה הוא לפנות לשמאי מקרקעין. במסגרת בדיקתו את הנכס נוכל לקבל את המידע הבא:
- מידע אודות חריגות בנייה: למשל תוספת חדר או סגירת מרפסת ללא היתר. היות שמדובר בעבירה פלילית שיכולה לגרום לבעיות נוספות, חשוב שנדע אם ישנן חריגות בנייה בנכס.
- זכויות בנייה שלא נוצלו: אם לבעל הדירה ניתנו זכויות בנייה שלא ניצל, השמאי יוכל לומר לנו מהן אפשרויות הניצול שלהן.
- מחיר הנכס: שמאי מקרקעין יחווה דעתו באשר לתמורה שמבקש המוכר עבור הדירה ויגיד לנו האם היא תואמת את שוויה ואת מצב השוק.
חשיבות הליווי המשפטי
במאמר זה סקרנו כמה מהבדיקות המקדמיות שיש לבצע טרם רכישת דירה יד שנייה. סוגיה זו, חשוב לומר היא מורכבת מאוד וכוללת עוד נדבכים רבים שקצרה היריעה מלתאר, למשל נטילת משכנתא והיבט המיסוי שהנם משמעותיים מאוד בעסקת מקרקעין. על מנת לוודא כי אנו משקיעים את כספנו בנכס המתאים לנו ביותר, חשוב מאוד לקבל ליווי משפטי מקצועי של עו”ד המתמחה בעסקאות מקרקעין לאורך כל הליך הרכישה ועד ולאחר קבלת החזקה בדירה.
