פטור ממס שבח לתושב חוץ: התנאי שמפיל את רוב הבקשות
תושב חוץ שמוכר דירת מגורים בישראל אינו נהנה מן הפטור באותם תנאים כמו תושב ישראל. החוק מוסיף לו תנאי אחד, והוא זה שמפיל את רוב הבקשות: עליו להוכיח שאין לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב. המדריך מסביר את התנאי, מה עושים כשרשות המס הזרה אינה מנפיקה אישור, ואילו מסלולים קיימים לצידו.
מס שבח בקצרה
מס שבח מוטל על הרווח שנוצר במכירת זכות במקרקעין, כלומר על ההפרש בין שווי הרכישה לשווי המכירה, לאחר הניכויים שהחוק מתיר. שיעור המס ליחיד על השבח הריאלי הוא 25%. בדירת מגורים מדובר לרוב בסכומים גבוהים, ולכן שאלת הפטור אינה שאלה טכנית אלא השאלה הכלכלית המרכזית בעסקה.
הפטור אינו הדבר היחיד שנבחן. גם כאשר אין זכאות לפטור מלא, המס בפועל יכול להיות נמוך משמעותית ממה שנראה במבט ראשון, בשל מסלולי חישוב אחרים ובשל ניכויים. לכן החישוב נעשה לפני שמחליטים למכור, ולא אחרי שנחתם הסכם.
מי נחשב תושב חוץ
ההגדרה אינה נגזרת מדרכון ואינה נגזרת מן המקום שבו אדם רשום. היא נשענת על ההגדרה שבפקודת מס הכנסה, ומרכזה במבחן מרכז החיים: היכן הבית, המשפחה, העיסוק והאינטרסים הכלכליים, לצד מבחני ימי שהייה.
המשמעות המעשית חשובה: הסיווג עצמו הוא לעיתים קרובות נקודת המחלוקת הראשונה, עוד לפני שמגיעים לשאלת הפטור. מי שעזב את ישראל ואינו בטוח במעמדו, ומי שחזר אליה, צריך לברר מה מעמדו בשנת המכירה לפני שהוא מסתמך על מסלול כלשהו.
התנאי המיוחד לתושב חוץ
לתושב חוץ יש תנאי נוסף שאינו חל על תושב ישראל: כדי ליהנות מן הפטור במכירת דירת מגורים, עליו להוכיח שאין לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב.
ההוכחה נעשית באמצעות אישור משלטונות המס במדינת התושבות. ההיגיון שמאחורי התנאי ברור: מי שכבר מחזיק דירת מגורים במדינה שבה הוא חי, לא יקבל בישראל את ההטבה שנועדה למי שיש לו דירה אחת בלבד.
זה התנאי שמפיל את רוב הבקשות, ולרוב לא מפני שהמוכר אינו עומד בו. במדינות רבות רשות המס פשוט אינה מנפיקה אישור כזה, ואינה מנהלת מרשם שממנו אפשר להפיק אותו. מה עושים אז, בפרק הבא.
כשאין אישור משלטונות המס
רשות המסים הכירה בקושי הזה וקבעה נוהל חלופי, בתוספת מספר 2 להוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2013. הרעיון: מותר להוכיח את העובדה בראיות אובייקטיביות ולשכנע את המנהל. אלה הראיות שהנוהל מדבר עליהן:
- להצביע על מקום המגורים בפועל ועל טיב הזכויות בו. כלומר לא רק היכן המוכר גר, אלא באיזה מעמד הוא גר שם.
- הסכם שכירות או כל מסמך אחר המעיד על כך שהמוכר שוכר ואינו בעלים.
- אישור על תשלום מסים מוניציפליים בחו״ל, ככל שניתן להשיגו, שממנו עולה שהתשלום נעשה כשוכר ולא כבעלים.
- עותק מדיווח לרשות המס הזרה, שממנו עולה שאין למוכר הכנסה מהשכרת דירה שבבעלותו.
- אישור רואה חשבון המייצג את המוכר בחו״ל.
- תצהיר חתום של המוכר, ובו הצהרה שאין בבעלותו דירת מגורים במדינת התושבות.
שני דברים שכדאי לדעת על המסלול הזה. ראשית, זה נוהל ולא זכות, והשכנוע נתון לשיקול דעתו של המנהל. שנית, זו עבודת הכנה שלוקחת זמן, משום שחלק מן המסמכים מגיעים מחו״ל ולעיתים דורשים תרגום ואימות. מתחילים לאסוף אותם לפני שנקבע מועד מסירה, לא אחריו.
מסלולים נוספים
הפטור אינו הדרך היחידה, ולעיתים אינו הדרך הטובה ביותר:
- חישוב ליניארי מוטב. בדירת מגורים מזכה שנרכשה לפני 1 בינואר 2014, החלק היחסי של השבח שנצבר עד אותו מועד פטור ממס, והיתרה ממוסה. במקרים רבים התוצאה קרובה לפטור מלא. זו בדיקה חשבונאית של המספרים בתיק הספציפי, ולא החלטה עקרונית.
- דירה שהתקבלה בירושה. קיים מסלול פטור נפרד לדירת ירושה, ותנאיו שונים מתנאי הפטור לדירה יחידה.
ובדירת ירושה יש נקודה שחייבים לדעת עליה מראש. עמדת רשות המסים היא שיורש תושב חוץ אינו זכאי לפטור לדירת ירושה, משום שהתנאי נבחן במוכר ולא במוריש. עמדה זו שינתה פרקטיקה קודמת שנהגה במשרדי השומה, והיא שנויה במחלוקת. מי שמתכנן להסתמך על פטור ירושה כתושב חוץ צריך לברר את המצב לפני החתימה ולא אחריה.
טעויות שחוזרות
- להסתמך על הפטור בלי לבדוק אותו. ההסכם נחתם, ורק אחר כך מתברר שאין אישור ואין ראיות חלופיות.
- לחשוב שדרכון קובע. התושבות נקבעת לפי מרכז החיים, לא לפי אזרחות ולא לפי מקום ההנפקה של המסמכים.
- לבלבל בין מס שבח למס רכישה. הפטור שבעמוד הזה נוגע למכירה. בקנייה, תושב חוץ אינו נהנה ממדרגות מס הרכישה המוקלות לדירה יחידה, וזו שאלה נפרדת לחלוטין.
- לשכוח שהמכירה נוגעת גם למדינת התושבות. אמנת מס יכולה למנוע כפל מס, אבל היא אינה מבטלת חובת דיווח שם.
- להתחיל לאסוף מסמכים אחרי החתימה. מסמך שמגיע מרשות זרה, בתרגום ובאימות, אינו עניין של יום.
מה שמאפשר לומר משהו אמיתי כבר בשיחה הראשונה, במקום להעריך: נסח רישום עדכני, הסכם הרכישה המקורי או השטר, ופרטים על מקום המגורים בחו״ל ועל מעמד הזכות בו.
כל מקרה נבחן לגופו. לפגישת ייעוץ עם עורך דין ממחלקת המקרקעין חייגו 02-5953322, שלחו וואטסאפ 050-4411343 או השאירו פרטים בטופס מטה, ונשוב אליכם בהקדם האפשרי.
מה שחוזר הכי הרבה
אני אזרח ישראלי שגר בחו״ל. אני תושב חוץ?
רשות המס במדינה שבה אני גר אינה מנפיקה אישור כזה. אין סיכוי?
ירשתי דירה בישראל ואני גר בחו״ל. מגיע לי פטור?
ואם אין פטור, כמה מס אשלם?
מתי מתחילים לטפל בזה?
כל עמודי מחלקת מקרקעין
לפני שאתם חותמים על מכירה מחו״ל
ספרו לנו היכן אתם גרים ובאיזה מעמד, מתי נרכשה הדירה, והאם היא התקבלה בירושה. שלושת אלה קובעים באיזה מסלול בכלל מדובר, ומה צריך להתחיל לאסוף כבר עכשיו.