רישום בית משותף: מה נרשם, מי אחראי ומה קורה כשלא
בבניין שאינו רשום כבית משותף אין לדירה תת חלקה משלה, ולבעליה אין רישום עצמאי בפנקסי המקרקעין. זה משפיע על מכירה, על משכנתה ועל ניהול הבניין. המדריך מסביר מה כולל הרישום, מי חייב לבצע אותו, ומה עומד לבעלי דירות כשהוא מתעכב.
מהו בית משותף
בית משותף הוא בניין ובו שתי דירות או יותר, הרשום בפנקס הבתים המשותפים לפי פרק ו׳ לחוק המקרקעין, תשכ״ט-1969. הרישום מפצל את החלקה לתת חלקות: לכל דירה נוצרת יחידת רישום עצמאית, ולצדה חלק ברכוש המשותף.
עד לרישום, הבניין כולו הוא חלקה אחת, ולבעלי הדירות יש בה זכויות במושע או זכויות חוזיות בלבד. ההבדל אינו טכני: הוא נוגע לשאלה מה בדיוק נמכר, מה משועבד לבנק, ומי מחליט על הרכוש המשותף.
וכלשון סעיף 52 לחוק המקרקעין, סעיף ההגדרות: ״בית משותף״ הוא ״בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים״. גם בית דו־משפחתי יכול להירשם בפנקס הבתים המשותפים, מקום שבו ניתנה הסכמת כל בעלי הנכסים המעורבים.
מי אחראי לרישום
ברכישה מקבלן, האחריות לרישום מוטלת על המוכר. חוק המכר (דירות), תשל״ג-1973, מחייב את המוכר לפעול לרישום הבית המשותף ולרישום זכויות הרוכש, בתוך התקופה הקבועה בחוק: סעיף 6ב(2) לחוק קובע רישום בפנקס הבתים המשותפים בתוך שנה ממועד רישום האיחוד והחלוקה של הקרקע או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המאוחר מביניהם.
בפועל הרישום מתעכב לעיתים שנים, בשל חריגות בנייה שטרם הוסדרו, בשל היעדר תעודת גמר, או בשל עיכוב באיחוד וחלוקה של החלקה. העיכוב אינו מבטל את החובה, ובתי המשפט פסקו פיצויים לרוכשים בגין אי השלמת הרישום.
בבניין ותיק שאינו נמכר על ידי קבלן, היוזמה היא של בעלי הדירות עצמם, ובדרך כלל נדרשת התארגנות משותפת.
המסמכים וצו הרישום
הרישום נעשה על ידי המפקח על רישום מקרקעין בלשכת רישום המקרקעין. שלושת המסמכים המרכזיים הם:
- הבקשה לרישום, בטופס הנדרש.
- התשריט, שמכין אדריכל, מהנדס או מודד מוסמך, ומאשר בחתימתו שהוא משקף את הבניין ואת הדירות בפועל ואינו חורג מגבולות החלקה.
- צו הרישום, שמפרט כל דירה: מיקומה בבניין, שטחה, תיאורה, חלקה ברכוש המשותף, וההצמדות והשעבודים החלים עליה.
הפער בין התשריט לבין המצב בשטח הוא הסיבה השכיחה לעיכוב. בניין שבו נוספו סגירות מרפסות, מחסנים או תוספות בנייה בלי היתר, אינו ניתן לרישום עד להסדרה.
את הבקשה מגישים לרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין בטופס ״בקשת רישום בית משותף״. לתשריט נדרש גם אישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ואם רשומה בחלקה הערה תכנונית, נדרש אישור נוסף ממוסד התכנון. לבקשה מצורף גם התקנון, מוסכם או מצוי. הגשת הבקשה כרוכה באגרה, שאת סכומה העדכני בודקים באתר שירות התשלומים הממשלתי או בלשכת הרישום.
תיקון צו הרישום. תיקון נדרש כשנפלה טעות ברישום, כשבוצעו שינויי בנייה או תוספות, או כשהמבנה השתנה או נהרס. ההליך נעשה לפי סעיף 145 לחוק המקרקעין, והמסמכים הנדרשים משתנים לפי סוג השינוי. ביטול רישום הבית בפנקס טעון הסכמת כל בעלי הדירות, ורק אז רשאי המפקח לבטלו.
התקנון
התקנון הוא המסמך שמסדיר את היחסים בין בעלי הדירות: השימוש ברכוש המשותף, ההשתתפות בהוצאות, וניהול הבניין. יש שני סוגים.
- התקנון המצוי, שנוסחו בתוספת לחוק המקרקעין, חל אוטומטית על כל בית משותף שלא רשם תקנון אחר.
- התקנון המוסכם, שהוא תקנון שבעלי הדירות ניסחו והסכימו עליו. כדי שיחייב גם רוכש עתידי, עליו להירשם. תקנון שלא נרשם מחייב רק את מי שחתם עליו.
תקנון אינו יכול לגרוע מזכות של בעל דירה בלי הסכמתו. שינוי שמשנה הצמדה או פוגע בזכות קניינית של בעל דירה מסוים מחייב את הסכמתו האישית, ולא די ברוב.
הצמדות ורכוש משותף
הרכוש המשותף הוא כל מה שאינו חלק מדירה: הקרקע, הגג, חדר המדרגות, המעלית, המקלט, המערכות והחצר. הוא שייך לכל בעלי הדירות בחלקים יחסיים.
הצמדה היא הוצאה של חלק מן הרכוש המשותף וייחודו לדירה מסוימת: חניה, מחסן, גג, מרפסת או חצר. ההצמדה נרשמת בצו הרישום ובנסח, והיא הופכת לחלק בלתי נפרד מן הדירה שאליה הוצמדה.
זה בדיוק ההבדל שרוכשים מפספסים. חניה שנעשה בה שימוש בפועל אך אינה מוצמדת ברישום אינה חלק מן הזכויות שנמכרות. את ההצמדות בודקים בנסח ובתשריט לפני החתימה, ולא בביקור בנכס.
כשהבניין אינו רשום
בניין שאינו רשום כבית משותף אינו חסר דין. חוק המקרקעין מחיל על בתים כאלה הוראות מקבילות בכל הנוגע לניהול ולרכוש המשותף, וגם למפקח יש סמכות לדון בסכסוכים ביניהם. אבל המשמעויות המעשיות ניכרות:
- אין תת חלקה לדירה, ולכן הזכות נרשמת לעיתים אצל חברה משכנת או נותרת חוזית בלבד.
- קושי במכירה, משום שהרוכש אינו יכול לוודא בנסח מה בדיוק נמכר לו.
- מגבלות במימון, כאשר הבנק מתנה או מסייג את המשכנתה.
- אי בהירות בהצמדות, שהיא מקור נפוץ לסכסוכי שכנים.
לבעלי דירות בבניין כזה עומדות שתי דרכים: לפעול מול הקבלן למימוש חובת הרישום, לרבות תביעה, או ליזום את הרישום בעצמם ולחלק את העלות. בשני המקרים הצעד הראשון הוא בירור מה בדיוק חוסם את הרישום.
כל מקרה נבחן לגופו. לפגישת ייעוץ עם עורך דין ממחלקת המקרקעין חייגו 02-5953322, שלחו וואטסאפ 050-4411343 או השאירו פרטים בטופס מטה, ונשוב אליכם בהקדם האפשרי.
על ההרתעה הזאת עמד בית המשפט העליון:
״קונה פוטנציאלי עשוי להירתע מעסקה במקרקעין שזמן כה רב לא נרשמו על שם המוכר. עיכוב כה ממושך עשוי לעורר בלבו של קונה כזה חשש, שמא יש פגם בזכויותיו של המוכר, ולגרום לכך שיחדל להתעניין בדירה, בלי להעמיק חקר בסיבת העיכוב.״
ע״א 532/83 יהודה סיני השקעות בע״מ נ׳ פישל
והנזק אינו נעצר ברוכש הראשון. גם רוכשי יד שנייה, שקנו ממי שטרם נרשם כבעלים, נפגעים ממנו:
״היעדר רישום בית משותף אינו משפיע רק על אלה שרכשו דירות ישירות מאת הנתבעת אלא גם על האנשים שרכשו דירות מרוכשי הדירות של הנתבעת... רישום הבית כבית משותף הוא רישום זכויות קנייניות, והוא פועל כלפי כולי עלמא. על כן העיכוב הניכר ברישום הבית המשותף בהחלט גרם נזק גם לאנשים שלא התקשרו ישירות בחוזה עם הנתבעת.״
ת״א 42781-01-12 לזרב ואח׳ נ׳ נאות הדסה ויזום בע״מ
מה שחוזר הכי הרבה
הבניין שלנו לא רשום כבית משותף. זה חוקי?
למה הרישום נתקע?
החניה שלי בשימוש שנים. היא שלי?
התקנון שחתמנו עליו מחייב את הרוכש החדש?
אפשר לשנות תקנון ברוב?
כל עמודי מחלקת מקרקעין
הרישום שלכם תקוע, או שאתם לא יודעים אם הוא הושלם
אנחנו מנהלים את רישום הבית המשותף מתחילתו ועד סופו: תשריט, תקנון, הצמדות ורישום. ספרו לנו על הבניין ועל מצב הרישום היום, ונוביל את ההליך עבורכם.