محامي مختص بقضايا التخطيط والبناء
استغلال غير عادي للأرض
لجنة محلية للتخطيط والبناء هي الجهة المسؤولة عن مخططات مدينة معينة ( مخطط بناء المدينة). بشكل عام، هذا يعني أن اللجنة المحلية لتخطيط وبناء المدينة، هي التي تقوم بوضع التخطيط المطلوب للمدينة (باستثناء الأمور الاستثنائية التي تخضع لرقابة التخطيط المكاني/القومي) مع تحديد الأماكن التي ستقام فيها المباني السكنية حيث سيتم إنشاء الحدائق والمناطق الصناعية والمباني والمؤسسات العامة لسكان كل مدينة.
מאת עו״ד ונוטריון יגאל מור
דיוק בייעוץ המשפטי. מצויינות בליווי המשפטי.
عندما يرغب مالك قطعة أرض معينة في استغلالها والبناء عليها، فلا يجوز له ذلك إلا وفق التخطيط المبكر الذي تضعه لجنة التخطيط والبناء المحلية لتلك المدينة. أي أنه إذا كان الاستخدام الذي حددته لجنة التخطيط والبناء لهذه القطعة للسكن، فهذا هو الاستخدام الذي يمكنه الاستفادة منه ولا شيء غيره. لن يتمكن، على سبيل المثال، من أن يقرر أنه يقوم ببناء مركز تسوق أو مبنى إداري أو حديقة بيئية، وإذا رغب في تنفيذ استخدام يخرج عن التقسيم المحدد للأرض، فعليه الحصول على تصريح استخدام مختلف من اللجنة المحلية.
كيف تعرف ما هو الاستخدام المقصود للعقار؟
كما ذكرنا أعلاه، فإن الاستخدام المخصص (“تخصيص الأرض”) للعقار هو الاستخدام المحدد لقطعة أرض معينة من قبل لجنة التخطيط والبناء في تلك المدينة. الاستخدام المحدد هو الاستخدام الوحيد المسموح به للعقار، وأي استخدام آخر يتطلب تصريحًا.
النظر إلى رخصة البناء ومخطط المدينة، حيث يتم تحديد الاستخدام المقصود لعقار معين، والمكان الذي يتعين عليك البحث فيه للحصول على الإجابة الأكثر دقة وصحة. قد يكون هناك موقف في أماكن أو في وثائق رسمية أخرى (مثل كوثيقة محظورة تصف نوع العقار، أو الوصف الذي يظهر في وثائق ضريبة الأملاك التي عثرت عليها البلدية)، سيتم كتابة استخدام آخر. في مسألة تقسيم الأراضي (على عكس، على سبيل المثال، التحقق من ملكية الأرض)، والمعلومات الأكثر موثوقية وحديثة هي رخصة البناء الصادرة سارية المفعول أو رخصة البناء.
وفيما يتعلق برخصة البناء، فيمكن الإشارة إلى أنها تتضمن جزأين يجب فحصهما معاً. جزء واحد سيكون التصريح بالكلمات، والجزء الآخر سيكون رسم بياني. ومن المهم فحص كليهما معًا، وبالتالي من الممكن تحديد الاستخدام المقصود والمسموح به للأرض/العقار الذي في حوزتنا.
ما هو الاستخدام غير الطبيعي للعقار؟
عندما يقوم شخص ما باستخدام عقار، وهو ليس الاستخدام المخصص المحدد في خطة بناء المدينة، فإنه يعد استخدامًا غير طبيعي للعقار. يمكن أن تشمل كلمة “ملكية” كلا من الاستخدام غير الطبيعي للمبنى نفسه، والاستخدام غير الطبيعي للممتلكات. الأرض، الأرض نفسها، على سبيل المثال، إذا كانت الأرض مخصصة لإنشاء مركز تسوق حضري لغرض عام السكان، وقرر مالك الأرض بناء مبنى سكني هناك – فهذا استخدام منحرف، والقصد هو الانحراف عما هو منصوص عليه في خطة بناء المدينة .
هناك العديد من المواقف التي يتم فيها تحديد وجود استخدام غير طبيعي للعقار. على سبيل المثال، في المثال الذي قدمناه، إذا كان هناك بالفعل خطة بناء للمدينة تم تحديد أنه يمكن بناء مبنى سكني على الأرض، والآن تغير خطة البناء المدينة، ولا يُسمح إلا ببناء مركز تجاري على الأرض – في الواقع ما حدث هو أنه في الماضي كان مسموحاً ببناء منزل هناك، والآن أصبح ممنوعاً شرعاً. في مثل هذه الحالة، ستكون لجنة التخطيط والبناء المحلية قادرة على تقديم توصية لفترة محددة، حيث، على الرغم من الحظر الجديد، سيتمكن مالك العقار من استخدام أرضه للاستخدام المحدد مسبقًا.
علاوة على ذلك، من الممكن أن يكون هناك خطة بناء مدينة معينة، ولا يزال مالك الأرض يرغب في استخدام أرضه لاستخدام آخر. في مثل هذه الحالة، سيكون بإمكانه طلب تصريح استخدام لمبنى يبدو أنه لا يمكن بناؤه على قطعة الأرض تلك.
هذا هو المكان المناسب للإشارة إلى أن هذا لن يكون محظورا دائما، وفقا لقوانين التخطيط والبناء – لجنة التخطيط والبناء المحلية هي الجهة المخولة بالموافقة على الاستخدام غير العادي.
ما هو طلب الحصول على تصريح الاستخدام غير العادي؟
كما ذكرنا، فإن تصريح الاستخدام غير المعتاد يمكن أن يكون استخدامًا ينحرف عن التصريح الذي حصل عليه المبنى (في حين أنه وفقًا لـخطة بناء المدينة، لا يوجد حظر لاستخدام الأرض لهذا الغرض)، أو استخدام ينحرف عن التصريح الذي حصل عليه المبنى. خطة بناء المدينة التي تحددها اللجنة.
من الممكن تقديم طلب تصريح لاستخدام غير عادي، ولكن يجب الأخذ في الاعتبار أنه لن تتم الموافقة على انحراف كبير بشكل خاص عن الاستخدام المخصص. كما ورد في أنظمة التخطيط والبناء (انحراف كبير عن المخطط) لعام 2002، والتي تنص على أنه من المستحيل الموافقة على تغيير يغير طابع البيئة المباشرة من خلال استخدام غير عادي، مثل استخدام الصناعة في مبنى سكني منطقة أو فنادق في منطقة صناعية أو تجارية على أرض زراعية .
ويجب التمييز بين نوعين من طلبات الاستخدام الاستثنائي:
– الاستخدام المخالف للتصريح – الاستخدام الذي يختلف عن الاستخدام الذي منح التصريح من أجله، ولكنه مسموح به حسب الخطة الموضوعة.
يتم منح تصريح الاستخدام غير العادي وفقًا لتقدير لجنة التخطيط والبناء المحلية، ولا يجوز منحه إلا لفترة محدودة.
– استخدام يخرج عن مخطط بناء المدينة – استخدام يختلف عن تلك المنصوص عليها في المخطط المعمول به، مثل استخدام هيكل العمالة في مكان مخصص للسكن.
سيتم منح تصريح الاستخدام غير العادي وفقًا لتقدير اللجنة، ولفترة محدودة فقط.
وكما هو مذكور أعلاه، طالما تمت الموافقة على الطلب، يمكن منح تصريح الاستخدام الذي يتجاوز التصريح دون حد زمني، في حين سيتم منح تصريح الاستخدام الذي يتجاوز خطة بناء المدينة لفترة محدودة لبضع سنوات. التمييز ينبع من أن التصريح أمر بيروقراطي يمكن تنظيمه، بينما خطة بناء المدينة له هدف، وهناك فكرة وراءه ولا توجد رغبة في إلغائه. الافتراض المبدئي هو أن خطة البناء مناسبة للمدينة ويجب اتباع تعليماتها وأنظمتها، وبالتالي لن يتم منح طلب تصريح استخدام يخرج عن نطاقها لمدة غير محدودة.
من يمكنه تقديم طلب للحصول على تصريح للاستخدام غير العادي؟
يمكن لأي شخص التقدم بطلب للحصول على تصريح استخدام غير عادي، ولكن يمكن لواحد فقط من المهنيين التاليين تقديم الطلب:
– مهندس بناء أو مهندس معماري أو مهندس بناء.
يعمل قسم العقارات والتخطيط والبناء في مكتب مور وشركاه للمحاماة مع فريق من الخبراء يتكون من مهندسين معماريين / مثمنين ومساحين يعملون معًا لتحقيق النتيجة المرجوة للعميل.
مراحل عملية إصدار التصريح:
1. طلب
على معلومات قوي، تتضمن الخطوة الأولى في العملية تقديم طلب للحصول على معلومات (ملف معلومات التصريح).
2. تقديم طلب تصريح استعمال استثنائي
. قوي، يجب أن تذكر في الطلب جوهره، أي الاستخدام المطلوب، وأسباب طلب الاستعمال أو التخفيف الاستثنائي وفق الأنظمة. (يجوز لمهندس اللجنة تخفيف بعض المتطلبات بناء على رخصة البناء الممنوحة مسبقا لمقدم الطلب).
3. نشر الطلب
، بعد تقديم الطلب إلى اللجنة المحلية، وقبل مناقشة الطلب، يجب على مقدم الطلب نشر جوهر الاستخدام المطلوب، وفقاً لتعليمات اللجنة.
يجب أن يتم الإعلان على نفقة مقدم الطلب من خلال شركة إعلانية تعمل مع السلطة المحلية وتعرف متطلباتها.
ستقوم شركة الإعلان بالنشر بالطرق التالية: الصحف اليومية، على شبكة الإنترنت، أمام المبنى أو على الأرض، بالإضافة إلى ذلك يجب إرسال الإشعارات بالبريد المسجل – إلى كل من قد يتأثر بالموافقة غير الطبيعية الاستخدام، يجب أن يتضمن الإشعار تفاصيل طبيعة الاستخدام غير الطبيعي والموعد النهائي لتقديم الاعتراضات، وفقًا للمادة 149 من قانون التخطيط والبناء.
مناقشة طلب تصريح استعمال غير عادي
لا يجوز للجنة المحلية مناقشة طلب الحصول على تصريح استخدام استثنائي إلا بعد نشر الطلب. وفي حال تقديم اعتراضات على الطلب، تقوم اللجنة المحلية بمناقشة هذه الاعتراضات وتقرر ما إذا كانت ستوافق على الاستخدام غير العادي.
هذا هو المكان المناسب للإشارة والتأكيد على أنه إذا انحرف الاستخدام المعني عن المخطط التفصيلي الوطني أو المخطط التفصيلي للمنطقة، فإن الطلب يتطلب أيضًا موافقة المجلس الوطني للتخطيط والبناء.
جلسة الاستماع بشأن طلب تصريح الاستخدام غير العادي: يتم عقد جلسة الاستماع بشأن طلب الحصول على تصريح الاستخدام غير العادي في اللجنة المحلية، ويتم إجراء الجلسة وفقًا لقواعد القانون الإداري وبعد الاستماع إلى نتائج اللجنة. يتم نشر القرار وإرساله إلى طالب التصريح/ المعترضين. .
ويمكن تقديم استئناف إلى لجنة الاستئنافات على قرار اللجنة المحلية بشأن رفض طلب الاستخدام غير العادي أو الاعتراض عليه.
ولكل منطقة في البلاد لجنة استئناف يعين وزير الداخلية أعضائها.
ويحدد قانون التخطيط والبناء الحالات وكيفية تقديم الاستئناف ضد قرار اللجنة المحلية إلى لجنة الاستئناف.
مثال من حكم طلب الترخيص بالاستعمال غير العادي
دعوى مدنية 10-07-21835 حاييم تسفي شافارن ضد اللجنة المحلية للتخطيط والبناء تل أبيب
قرار محكمة لميخال بالحصول على تصريح استعمال غير عادي. في الواقع، مساحتها مخصصة لبنك، لكن أصحاب المنطقة مهتمون ببناء سوبر ماركت بدلاً من ذلك. وتميز المحكمة بين طلب ترخيص الاستخدام الذي ينحرف عن التصريح، وطلب تصريح الاستخدام الذي ينحرف عن الخطة. أي أنه بحسب المخطط لم يتم تحديد أن يتم بناء بنك وليس محل بقالة على العقار، ولكن بحسب التصريح الذي حصل عليه أصحاب العقار تم تحديد أن التصريح صالح فقط لبنك .
وعندما قررت المحكمة أن المناقشة دارت حول استخدام يتجاوز التصريح، تقرر “أن مثل هذا الطلب يجب أن يدرس وفق اختبار الملاءمة. ولتطبيق هذا الاختبار، قامت اللجنة بفحص ما إذا كان هناك موقف للسيارات بالقرب من السوبر ماركت الذي يسمح بتفريغ البضائع دون أن يشكل ذلك خطرا على حركة المرور”.
بمعنى آخر، نص الحكم على وجوب استخدام اختبار التوافق لغرض فحص الاستخدام الذي يتجاوز التصريح، وطبق ذلك على قضية البقالة. وقرر خبير خارجي درس الأمر أن معظم العملاء يذهبون إلى محل البقالة بالدراجة أو وسائل النقل العام أو سيرا على الأقدام، لذلك لا يشكل ذلك خطرا مروريا في سياق مواقف العملاء. بالإضافة إلى ذلك، أوضح الخبير أنه من الممكن إنشاء منطقة للتفريغ والتحميل بشكل لا يزعج الجيران.
عام ملخص مؤقت – يحق للجنة الاستئناف فحص الوضع التخطيطي فيما يتعلق بالمخططات المطبقة على البناء، بعد إعادة مسألة ترخيص السوبر ماركت إليها لإعادة النظر فيها من قبل المحكمة العليا. لجنة الاستئنافات فحصت وضع التخطيط وقررت أن الاستخدام كمحل بقالة يتوافق مع المخططات، ولكن ليس مع تصريح بناء المبنى. ولذلك، وكما قررت لجنة الاستئناف، فإن هذا طلب لاستخدام استثنائي، وهو ينحرف عن التصريح ولكن ليس عن الخطة. وفي مثل هذه الحالة، لم يتم رفض ادعاء المجيبين بضرورة فحص محل البقالة في ضوء "اختبار الملاءمة". كما أنني لا أقبل ادعاءات الملتمسين بشأن الضوضاء الناجمة عن تفريغ وتحميل الشاحنات. والادعاءات المتعلقة بتجاوز الضوضاء الحد المسموح به لم يتم دعمها برأي كما هو مطلوب، وهي تتعارض مع استنتاجات لجنة الاستئناف في هذا الشأن. في أي حال، إذا تسبب الملتمسون أو أي منهم بالفعل في إزعاج الضوضاء، أو إذا حدث مثل هذا الإزعاج في المستقبل، يجوز لمقدمي الالتماس التفكير في التصرف فيما يتعلق به وفقًا للقانون، كما يرونه مناسبًا. وينطبق الشيء نفسه على المضايقات الأخرى - كتلك التي تحدث نتيجة تشغيل السوبر ماركت، أو نتيجة انحرافه المحتمل عن شروط الترخيص... خلاصة هذه النقطة - نظرت لجنة الاستئناف في وجود السوبر ماركت في ضوء اختبار التوافق. وقررت، في ضوء مجمل الأدلة المعروضة عليها، أن السوبر ماركت يستوفي هذا الاختبار. لا يوجد سبب للتدخل في استنتاجها - لأنه وفقًا للوائح وقوف السيارات، لا يشترط أن يكون لدى الشركة في منطقة المركز التجاري مواقف تشغيلية، وأن الحل المقترح لوقوف السيارات ليس غير معقول إلى الحد الذي ستتدخل فيه المحكمة ناهيك عن أن يتم تطبيقه عملياً، وموافقة عليه من قبل الجهة المعنية في بلدية تل أبيب.
أهمية المرافقة القانونية
طلبات الحصول على تصاريح في القضايا العقارية تحمل في طياتها متطلبات تفصيلية ودقيقة، ولهذا السبب، من المهم الاستعانة بالمساعدة القانونية.
مكتبنا متخصص في مجالات العقارات والتخطيط والبناء، إذا كنت مهتمًا بتقديم طلب للحصول على تصريح استخدام غير عادي للعقار، سنكون سعداء بمرافقتك في طريق الحصول على التصريح المطلوب.
