محامي
التمثيل القانوني في لجنة التخطيط والبناء المحلية، مناطق لجان الاستئناف
يتطلب قانون التخطيط والبناء في إسرائيل إجراءً محددًا تتم بموجبه الموافقة على مشاريع البناء في أراضي الدولة. في هذه الصفحة سوف نقوم بمراجعة المؤسسات للموافقة على مشاريع البناء وكذلك الحالات التي يتم فيها اتخاذ إجراءات التقاضي في مواجهة المعارضة من إحدى مراحل التخطيط.
מאת עו״ד ונוטריון יגאל מור
דיוק בייעוץ המשפטי. מצויינות בליווי המשפטי.
من هي الجهات المسؤولة عن إصدار تراخيص البناء؟
ينظم قانون التخطيط والبناء عدداً من المسائل المتعلقة بمجالات البناء وصلاحيات هيئات التخطيط. ومن بين الأمور الأخرى، يحدد القانون إجراءات منح رخصة البناء، ويمنع من البناء من لا يلتزم بتعليماته، فضلاً عن فرض عقوبات مالية على شكل غرامات وحتى السجن لمن يخالف تعليماته في بعض الاحيان.
حدد القانون ثلاث لجان للتخطيط والبناء، حيث تكون اللجنة المحلية هي السلطة الأدنى مستوى، تليها لجنة المنطقة وأخيراً لجنة التخطيط القومي.
وتختلف هذه اللجان في صلاحياتها والمناطق التي تنطبق عليها صلاحياتها. وبذلك تكون اللجنة المحلية مسؤولة، في معظم الحالت، عن المنطق التي تداخل مع أراضي سلطة محلية واحدة، في حين تكون لجنة المنطقة مسؤولة عن عدة مدن أو مجالس محلية في أراضيها. على سبيل المثال، تتمتع لجنة منطقة حيفا بصلاحيات على مدينة حيفا وأيضًا على المستوطنات القريبة مثل الخضيرة أو كريات آتا. وتمتد سلطة اللجنة الوطنية، كما تسمى، إلى كامل تراب البلاد.
صلاحيات لجنتي التخطيط والبناء
اللجنة المحلية :
لجان التخطيط والبناء، اللجنة المحلية هي هيئة إدارية رسمية لدولة إسرائيل وتخضع للقانون الإداري. بناءاً على ذلك، يجب على اللجنة أن تتصرف فقط في حدود صلاحياتها، وأن تتخذ قراراتها على أساس الاعتبارات ذات الصلة، ولها الحق في الاستماع لمقدمي الطلبات الذين سيتضررون من قرار اللجنة، وأكثر من ذلك.
يخول القانون للجنة المحلية منح رخصة بناء تخضع لخطة بناء المدينة, ذات الصلة بتلك المنطقة وتخضع لأنظمة التخطيط والبناء التي يضعها وزير الداخلية. هناك خطط بناء للمدينة يمكن الموافقة عليها من قبل اللجنة المحلية، ولكن هناك خطط تتطلب موافقة لجنة المنطقة، مثل خطة إخلاء المبنى. في هذه الحالة، تقدم اللجنة المحلية إلى لجنة المنطقة للموافقة على الخطط التي تريد الموافقة عليها.
في معظم الأحيان، يكون أعضاء اللجنة أعضاء في مجلس المدينة وفي بعض الأحيان يكون رئيس المجلس هو رئيس اللجنة. ولهذا السبب، قامت المحاكم بتفسير صلاحيات اللجان المحلية بشكل ضيق، حيث أن هناك خوف دائم من تضارب مصالح أعضاء اللجنة والإضرار بالمصلحة العامة بسبب هذا الهيكلة.
على سبيل المثال، تم التعبير عن هذا الشك تجاه أعمال اللجان المحلية في حكم المحكمة العليا في قضية رقم.4095/05 اللجنة المحلية للتخطيط والبناء – شومرون ضد شركة معونة لبنيان المحدودة:
“…خلافاً لمؤسسات التخطيط على مستوى المنطقة والمستوى الوطني، والتي تتكون من محترفين وممثلين عن مختلف الوزارات الحكومية، فإن العامل في لجان التخطيط والبناء المحلية هم الأعضاء المنتخبون في مجلس السلطة المحلية، الذين يتولى ادارة وصلاحيات الحكم في السلطة المحلية… وبما أن (اللجنة المحلية) هي هيئة أعضاؤها سياسيون منتخبون، فإن اللجنة المحلية تتعرض لضغوط أصحاب المصالح المحلية المختلفة، التي يلجأ إليها المسؤولون المنتخبون بطبيعتهم ليسوا غير مبالين.”
لجنة المحلية:
هذه اللجنة هي في الواقع بمثابة اللجنة المشرفة على اللجان المحلية في منطقتها. ومن صلاحياتها:
- مراقبة التزام اللجان المحلية بالخطط الوطنية الصادرة عن اللجنة الوطنية؛
- تقرر لجنة المحلية ما إذا كانت تختار “إيداع” المخططات التي وافقت عليها اللجنة المحلية، أي ما إذا كانت تضع الخطط للمراجعة العامة والاعتراضات. بعد مرحلة الإيداع، يكون للجنة المحلية صلاحية الموافقة أو عدم الموافقة على المخططات المودعة وفقا لخططها والقانون؛
- الجنة المحلية تقوم بتنبيه على وجود خطط وطنية من وجهة نظر محلية.
لجنة الاستئناف المحلية:
لجان الاستئناف هي هيئات شبه قضائية يتمثل دورها في مناقشة الطعون المقدمة ضد قرارات اللجنة المحلية. لجنة الاستئناف هي لجنة فرعية تابعة للجنة المنطقة.
استئناف ضد قرار لجنة التخطيط والبناء المحلية
ينشأ الحق في الاستئناف أمام اللجنة الفرعية الاستئنافية عندما تقرر اللجنة المحلية أن ذلك لا يتفق مع مصلحة مقدم الطلب ويجد نفسه متضرراً منه. ويعمل في هذه اللجنة حقوقيون ومتخصصون في التخطيط مثل المهندسين المعماريين، وتتمثل مهمتها في تحديد ما إذا كانت اللجنة المحلية اتخذت قرارها بشكل قانوني أو ما إذا كان ينبغي عليها سحب اعتراضاتها.
تجدر الإشارة إلى أن حق الاستئناف لا ينشأ فقط عندما تعارض اللجنة الخطة بشكل كامل، بل قد ينشأ هذا الحق إذا قبلت اللجنة المحلية بالخطة بشروط. على سبيل المثال، يطلب أحد ببناء برج مكون من 30 طابقًا سيطالب وفقًا لذلك. ومن الممكن أن توافق اللجنة المحلية على الموافقة على المخطط بشروط بناء برج من 25 طابقاً فقط، وإلزام المقاول ببناء مساحات عامة على نفقته الخاصة. في هذه الحالة، يمكن للمقاول أن يستأنف ضد فرض هذه الشروط حتى لو تمت الموافقة على المخططات جزئيا.
وتنقسم لجان الاستئناف إلى أنواع مختلفة، حيث يوجد في مجال التخطيط والبناء لجنة الاستئنافات للتخطيط والبناء ولجنة الاستئنافات لرسوم التعويضات والتحسين:
- لجنة استئناف التخطيط والبناء تناقش قرارات السلطة المحلية المتعلقة بمنح تراخيص البناء، والدمج وتقسيم قطع الأراضي، وقرار نزع ملكية السلطة المحلية.
- تناقش لجنة الاستئنافات للتعويضات ورسوم التحسين على قرارات السلطة المحلية فيما يتعلق بمستوى رسوم التحسين (القرار الذي يقع ضمن صلاحياتها)، وكذلك بشأن تلقي التعويضات وفقًا للمادة 197 من قانون التخطيط والتحسين. ينطبق قانون البناء على العقارات المتضررة بطريقة ليست مصادرة.
تجدر الإشارة إلى أنه عند تقديم الاستئناف، يجب التأكد من أن الاستئناف مقدم بالفعل إلى اللجنة التي تتمتع بصلاحية لمناقشته. وفي غياب الصلاحية، لن تناقش اللجنة الطلب.
عندما يجد أحد الأطراف نفسه متضررًا من قرار لجنة الاستئناف، يمكنه تقديم التماس إلى المحكمة الإدارية (التي تعمل بداخل المحاكم المركزية) ويتم الإجراء كجزء من التماس إداري أمام القاضي.
ويخضع الاستئناف ضد قرارات المحاكم الإدارية الحصول على إذن من قاضي المحكمة العليا وسيتم الاستماع إليه بثلاث قضاء.
التمثيل القانوني في لجان التخطيط والبناء
التمثيل القانوني في لجان التخطيط ولجان الاستئناف جزء أساسي من عمل المحامين في مجال التخطيط والبناء والقانون الإداري. في الواقع، تتمتع لجان التخطيط بصلاحيات ممارسة السلطة التقديرية وغالبًا لا يُطلب من الأطراف التحرك لإقناع اللجنة أو لجنة الاستئنافات بالاستجابة لطلب قبول خطة البناء. ويكون تمثيل المحامي مطلوبًا بشكل أكبر عندما تتم مناقشة طلب الحصول على تراخيص البناء في صفقة كبيرة ومهمة.
وبطبيعة الحال، في هذا السياق، يعتبر تقديم الطعن على قرارات اللجان المحلية ممارسة قانونية متميزة تتطلب من المستأنفين تمثيلاً مهنياً متخصصاً في القانون والإجراءات القانونية من أجل تحقيق النتيجة المثلى للمستأنف.
