קורונה, מלחמה ודמי שכירות: תובנות מהפסיקה

בטרם נסתכל בפסיקה וכיצד היא מעצבת את שאלת החיוב החוזי בתקופות המלחמה והקורונה, חשוב לקחת צעד לאחור ולהביט בתשתית החוקים אשר מעצבת את הפסיקה. כאשר אנחנו מסתכלים על חוזה שכירות מסחרי עלינו לבחון אותו בשני היבטים:

• היחסים החוזיים אותם קובע החוזה, כלומר הסעיפים והתנאים השונים אשר מצויים בחוזה עליו חתמו הצדדים.
  
  
• חוקים וכללים משפטיים אשר חלים על החוזה, לדוגמא חוק החוזים אשר קובע כללים קוגנטיים אשר תקפים גם אילו הצדדים אינם מעוניינים בכך וכללים דיספוזיטיביים אשר נכנסים לתוקף במידה והחוזה אינו מתייחס לסוגיות מסוימות.

באשר ליחסים החוזיים אשר נקבעים בחוזה עצמו הרי שכל חוזה עשוי לקבוע תנאים וכללים שונים, ולכן גם ההשפעה של כך על החיוב החוזי תהיה שונה. עם זאת פעמים רבות ישנם חוזים אשר כוללים סעיף "כוח עליון" והוא סעיף כן רלוונטי לענייננו, או יותר נכון השאלה "האם קורונה ומלחמה היא כוח עליון" רלוונטית לענייננו. כפי שנראה בהמשך שאלה זו תהיה רלוונטית גם בכל הנוגע לסיכול חוזה.

הרבה מחוזי השכירות המסחריים אשר נחתמו בשנים האחרונות כללו בתוכם כבר הנחיות מיוחד למצבי חירום או התייחסות להתפרצות חדשה של מגפת הקורונה. הסיבה לכך היא שחוסר הוודאות שמשפיע על השוכרים משפיע גם על המשכירים, ולכן חוזים שנחתמו לאחר הקורונה ניסו להתמודד עם הסוגיה. אולם המערכת החוזית אינה מורכבת רק מתנאי החוזה השונים אלא גם מחוק החוזים וחוקים נוספים אשר להם השפעה כובלת על החוזה.

קיימים מספר חוקים אשר עשויים להיות בעלי השפעה ממשית על השאלה החוזית במקרה של מגפה או תקופת מלחמה, כאשר עבור חלק קיימת פסיקה ענפה במיוחד.

החוק הראשון אליו ראוי להתייחס הוא חוק החוזים אשר קובע כללים מיוחדים למקרים בהם ניתן "לסכל חוזה" (סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה))– כלומר הפרת חוזה בשל נסיבות שהמפר לא ידע ולא יכל לדעת עליהן בעת כריתת החוזה, וכאשר קיום החוזה בנסיבות הללו הוא שונה באופן יסודי מהסכמת הצדדים המקורית או בלתי אפשרי. במקרים כאלה לא ניתן יהיה לאכוף את החוזה או לקבל פיצויים בשל הפרתו.

על אף שסעיף זה נראה על פניו מבטיח, הוא פורש בצמצום רב על ידי בתי המשפט ועד היום האפשרות להשתמש בסעיף זה נתונה למקרים קיצוניים במיוחד. כפי שנראה בהמשך ישנן פסיקות אשר משפיעות מאוד על נושא הקורונה, ופסיקות אחרות אשר ככל הנראה יעצבו את סוגיית סיכול החוזה בתקופת המלחמה.

סעיף חוק נוסף בעל השפעה על הסוגייה הוא סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה. סעיף זה, באופן מאוד דומה לסעיף סיכול חוזה, חל רק במקרים בהם לא היה ניתן לדעת על כך בעת כריתת החוזה. סעיף זה עשוי לחול הן במקרים של מלחמה והן בעקבות אירועים דומים לאלו שהיו בקורונה.

נוסח הסעיף הוא: "היה הנכס המושכר מקרקעין ונמנע מן השוכר להשתמש בו למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך, פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע כאמור; המשכיר רשאי, כעבור זמן סביר בנסיבות הענין, לבטל את החוזה, זולת אם הודיע לו השוכר לפני כן שהוא מוותר על הפטור מתשלום דמי השכירות".

במילים פשוטות ניתן ללמוד כי אם בשל נסיבות שקשורות לנכס או לחוסר הגישה אל הנכס, ניתן יהיה בתנאים מסוימים שלא לשלם דמי שכירות. על אף שהפסיקה איננה שוללת או מכילה סעיף זה באופן מובהק על מקרי מלחמה או מגפה, סעיף זה מהווה חלק מהתשתית המשפטית האפשרית לתקיפת סוגיה זו.