בניית ממ"ד בבית פרטי ללא היתר - הוראת השעה החדשה שנכנסה לתוקף
רוצים לבנות ממ"ד? כך תעשו זאת כחוק - גם בלי היתר - כל מה שצריך לדעת לפי התקנות החדשות
ממ"ד צמוד קרקע ללא היתר - מה אומר החוק ולמי זה רלוונטי?
בעקבות אירועי "חרבות ברזל" ומבצע "עם כלביא", ולאור ההבנה הגוברת בדבר הצורך הדחוף לחיזוק מערך ההגנה בעורף האזרחי, נכנסה לתוקף באוקטובר 2023 הוראת שעה חדשה ותקדימית, המאפשרת הקמת ממ"דים (מרחבים מוגנים דירתיים) בבתים פרטיים - ללא צורך בהיתר בנייה. הוראת השעה, אשר עוגנה ב-"תקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר) (הוראת שעה), התשפ"ד-2023", ופורסמה בקובץ התקנות מס' 10849, נועדה להסיר חסמים רגולטוריים ולהקל על אזרחים המעוניינים למגן את בתיהם.
התקנות קובעות כי ניתן לבנות ממ"ד בבית מגורים צמוד קרקע, בכפוף לתנאים ברורים ומוגדרים מראש - וזאת ללא הצורך לעבור תהליך רישוי מלא. המהלך כולו מהווה ניסיון ממשלתי לצמצם את פערי המיגון בישראל, במיוחד באזורים שבהם לא קיימת גישה נוחה למקלטים ציבוריים. תוקפן של התקנות נקבע לשלוש שנים, עד אוקטובר 2026. עדכון (ספטמבר 2026): באפריל 2026 הציע מינהל התכנון להאריך את תוקף הפטור בשנתיים נוספות, עד סוף 2028, וההצעה הועברה לדיון במועצה הארצית לתכנון ולבנייה. נכון למועד העדכון לא מצאנו פרסום ברשומות של הארכה כזו, ולכן לפני תחילת בנייה במסלול זה יש לבדוק אם התקנות עדיין בתוקף או הוארכו.
החידוש המרכזי בהוראת השעה הוא האפשרות להקים ממ"ד ללא צורך בהוצאת היתר בנייה רגיל, ולקבל את אישור הרשות המוסמכת בתוך 14 יום בלבד ממועד הגשת הבקשה. פיקוד העורף, יחד עם משרד הפנים, גיבשו תקנות שמטרתן להקל על הציבור ולאפשר לאזרחים לשפר את ההגנה בביתם באופן מיידי, ללא צורך בהליך תכנוני מלא וממושך. התקנות מגדירות באופן ברור את סוגי הבתים והדירות הזכאים להקלה, את הקריטריונים הנדרשים לקבלת אישור, ואת רשימת המסמכים שיש לצרף לבקשה.
בהתאם להוראות התקנות, הזכאים להגיש בקשה לפטור מהיתר הם:
בעלי יחידת דיור בבנייה נמוכה - כלומר, יחידת דיור שאין לה מרחב מוגן דירתי (ממ"ד), השוכנת במבנה שאינו עולה על שתי קומות מעל פני הקרקע.
בעלי יחידת דיור צמודת קרקע - יחידת דיור שאין לה ממ"ד, ואין מעליה או מתחתיה יחידת דיור אחרת.
עבור נכסים אלה, כל עוד לא קיים ממ"ד, קיימת האפשרות להוסיף מרחב מוגן דירתי בהליך מקוצר וללא היתר, בכפוף למספר תנאים תכנוניים והנדסיים. ממ"ד תקני חייב לעמוד בדרישות המפורטות בתקנות המפרטים לבניית מקלטים של פיקוד העורף, לרבות גודל מינימלי של שטח ורוחב, עמידות בטון, אטימות, מיקום הפתח, מערכת אוורור וסינון לפי התקן, והשתלבות עם תכנית המבנה הכוללת.
במקום לבנות ממ"ד באופן מסורתי, בעלי בתים יכולים לבחור גם באפשרות של הצבת ממ"ד יביל, כלומר יחידת ממ"ד מוכנה, מאושרת מראש על ידי פיקוד העורף, שניתנת להצבה בצמוד למבנה המגורים. פתרון זה פותר את הצורך בעבודות שלד, חפירה ויציקה בשטח, ומקצר משמעותית את זמן ההקמה. שטחם של הממ"דים היבילים נע בין 5 ל־9 מ"ר, ורשימת הדגמים המאושרים מתפרסמת באתר פיקוד העורף.
ממ"ד ללא היתר בנייה: איך מגישים בקשה?
כדי להגיש את הבקשה לפטור מהיתר, יש לפעול בהתאם להנחיות הרשות המוסמכת ולהגיש את הבקשה באופן מקוון, בצירוף מסמכים טכניים ומשפטיים הכוללים בין היתר:
אישור של מהנדס מבנים רשום על עמידה בתנאי התקנות
תכניות אדריכליות, חתכים, חזיתות ונספחים הנדסיים
מסמך התקשרות עם מעבדה מוסמכת לבדיקות בטון
תוכנית מיקום הממ"ד ביחס למבנה הקיים
מסמכים המוכיחים זכויות במקרקעין
אישורים על התקנת מסגרות, אוורור, צנרת ומערכות סינון לפי התקן
מה קורה לאחר סיום הבנייה? חובת הדיווח ואישורים נדרשים
לאחר סיום הבנייה, יש חובה לשלוח הודעה על ביצוע עבודה תוך 5 ימים לרשות המוסמכת ולרשות הרישוי, בצירוף כלל האישורים המפורטים בתקנה 30ד, כגון אישור יציבות מבנית, אישור כי לא נגרמה פגיעה בשלד, אישור בדיקות אטימות ובטון, וכן תיעוד מצולם של הממ"ד שהוקם.
בהיבט המשפטי, התקנות מגדירות במדויק את האחריות של עורך הבקשה, מהנדסי המבנה והמבקש עצמו, והן אינן גורעות מהוראות אחרות לפי חוק ההתגוננות האזרחית, או מהוראות חוק רישוי עסקים, לרבות תקנות סביבתיות כמו מניעת מפגעי אסבסט.
לבעלי נכסים, מדובר באפשרות חשובה ומעשית לשדרוג הביטחון האישי והמשפחתי. עם זאת, מאחר ומדובר בהליך רגולטורי הדורש היכרות עם שפה תכנונית, מסמכים הנדסיים, ועבודה מול גופים כמו פיקוד העורף והרשויות המקומיות - מומלץ להיעזר בייעוץ של אדריכל ושל עורך דין מקצועי שיבטיח שההליך יבוצע כראוי, ובהתאם לחוק.
משרדנו מלווה בעלי בתים פרטיים, אדריכלים ויזמים בתהליך הגשת בקשות לממ"ד לפי התקנות החדשות - החל משלב בדיקת הזכאות, דרך הכנת הבקשה, ועד לייצוג מול הרשות המוסמכת והשלמת ההליך.
מייסד מור ושות׳. כותב על פסיקה חדשה בדיני משפחה וירושה ועל מה שהיא משנה בתיקים בפועל. הבלוג הוא מקום לניתוח, לא לייעוץ; לשאלות על מקרה מסוים - מוזמנים לפגישת ייעוץ.
יש לכם מקרה כזה? נבדוק אותו יחד
הבלוג מנתח את הפסיקה. פגישת ייעוץ קצרה בודקת מה היא משנה בתיק שלכם: אילו נכסים, אילו ראיות, ואיזה מסלול.