הקבלן מאחר במסירת הדירה: מה מגיע לכם לפי חוק המכר (דירות)?
מועד המסירה שכתוב בחוזה אינו המלצה. סעיף 5א לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, קובע שרוכש שדירתו נמסרה באיחור זכאי לפיצוי כספי בלי להוכיח נזק, לפי מדרגות של חודשי איחור. במאמר זה נסביר מאיזה יום מתחיל הפ
מועד המסירה שכתוב בחוזה אינו המלצה. סעיף 5א לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, קובע שרוכש שדירתו נמסרה באיחור זכאי לפיצוי כספי בלי להוכיח נזק, לפי מדרגות של חודשי איחור. במאמר זה נסביר מאיזה יום מתחיל הפיצוי, איך מחשבים אותו, מה הקבלן יכול לטעון נגד, ומה כדאי לעגן בחוזה מראש. הכללים שלהלן חלים על חוזים שנחתמו מ-7 ביולי 2022, מועד כניסתו לתוקף של תיקון מס' 9 לחוק.
מאיזה יום מתחיל הפיצוי
החוק נותן לקבלן תקופת חסד של חודש אחד. איחור של עד חודש מהמועד שנקבע בחוזה אינו מזכה בפיצוי. מתום החודש הראשון ואילך הפיצוי משולם בעד כל חודש איחור או חלק ממנו, עד המסירה בפועל. החודש הראשון עצמו אינו מפוצה, גם אם האיחור נמשך שנה.
בחוזים שנחתמו לפני 7 ביולי 2022 חל הדין הקודם: תקופת חסד של 60 יום, ואם האיחור חרג ממנה, הפיצוי חושב מהיום הראשון.
איך מחשבים את הסכום
הפיצוי נגזר מדמי השכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, ולא מהנזק שנגרם בפועל. החוק קובע שלוש מדרגות: מתום החודש הראשון ועד תום החודש הרביעי, 100 אחוז מדמי השכירות לכל חודש. מהחודש החמישי ועד תום החודש העשירי, 125 אחוז. מהחודש האחד עשר ואילך, 150 אחוז. ככל שהאיחור מתארך, כל חודש נוסף עולה לקבלן יותר.
הפיצוי משולם בתום כל חודש בעד אותו חודש, ולא רק במסירה.
אם החוזה קובע פיצוי גבוה יותר, הרוכש זכאי לגבוה מביניהם. אם החוזה קובע פיצוי נמוך יותר או מוותר עליו, ההוראה אינה תופסת: סעיף 7א לחוק אוסר להתנות על הוראותיו אלא לטובת הקונה, וויתור על זכויות בקשר לאיחור שהוצב כתנאי למסירת הדירה בטל.
מה הקבלן יכול לטעון
הקבלן פטור מפיצוי בשני מקרים בלבד: כשהאיחור נגרם ממעשה או ממחדל של הרוכש עצמו, או כשהאיחור הוא תוצאה של נסיבות סיכול, כלומר נסיבות שהקבלן לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן בעת חתימת החוזה ולא יכול היה למנוע. לפי הפסיקה ועמדת הממונה על חוק המכר, הנטל להוכיח זאת מוטל על הקבלן, לא על הרוכש. סעיף גורף בחוזה שמגדיר כל עיכוב כ"כוח עליון" אינו פוטר את הקבלן מעצמו.
הודעה מוקדמת מהקבלן על דחיית המסירה אינה מבטלת את הזכות לפיצוי. הסכמה של הרוכש לדחייה תקפה רק אם היא לטובתו.
מה עוד אפשר לדרוש
הפיצוי לפי החוק ניתן בלי הוכחת נזק. אם נגרם נזק ממשי גדול יותר, למשל שכר דירה ששולם בפועל בסכום גבוה, הוצאות אחסון או מעבר כפול, אפשר לטעון לו בנוסף, לפי דיני החוזים הכלליים ובכפוף לפסיקה. ואם האיחור חורג מכל סבירות, ניתן לשקול ביטול החוזה והשבת התשלומים בצירוף הפרשי הצמדה וריבית.
מה לעגן בחוזה מראש
מועד מסירה מוגדר בתאריך, ולא "כ-24 חודשים מקבלת ההיתר". מנגנון תשלום פיצוי חודשי בהתאם לנוסח החוק. הגדרה צרה של הנסיבות שמצדיקות דחייה, ולא רשימה פתוחה. וזכות ביטול אם האיחור עובר רף מוסכם. סעיפים אלה הם חלק מבדיקת חוזה המכר, שאותה אנו מפרטים בעמוד רכישת דירה מקבלן.
לסיכום
איחור של יותר מחודש במסירה מזכה בפיצוי לפי חוק, בלי הוכחת נזק, במדרגות של 100, 125 ו-150 אחוז מדמי השכירות של דירה דומה. הקבלן פטור רק אם יוכיח שהאיחור נגרם בגלל הרוכש או בגלל נסיבות סיכול. ויתור מראש על הפיצוי בחוזה אינו תקף. אם הדירה שלכם מתעכבת, שלחו לנו את החוזה ואת ההודעות מהקבלן, ונחשב יחד מה מגיע לכם.
מייסד מור ושות׳. כותב על פסיקה חדשה בדיני משפחה וירושה ועל מה שהיא משנה בתיקים בפועל. הבלוג הוא מקום לניתוח, לא לייעוץ; לשאלות על מקרה מסוים - מוזמנים לפגישת ייעוץ.
יש לכם מקרה כזה? נבדוק אותו יחד
הבלוג מנתח את הפסיקה. פגישת ייעוץ קצרה בודקת מה היא משנה בתיק שלכם: אילו נכסים, אילו ראיות, ואיזה מסלול.