تأجير شقة: قائمة فحص المؤجر
هذا الدليل مكتوب من جهة المؤجر. وهو لا يكرّر ما يفرضه القانون على كل إيجار سكني، بل يركّز على ما على المؤجر نفسه عمله: فحص المستأجر، وبناء ضمانات قابلة للتحصيل فعلاً، وتوثيق العقار، وتنظيم الضريبة على الدخل.
فحص المستأجر
معظم مشكلات الإيجار تبدأ هنا لا في العقد. وما يجدر فحصه قبل التوقيع:
- الهوية وبطاقة الهوية للمستأجر ولكل من سيسكن في العقار. نسخة، لا مجرد اطّلاع.
- القدرة على الدفع: قسائم راتب أو إثبات دخل، قياساً بمقدار البدل.
- مراجع من مؤجر سابق، مكالمة قصيرة يتبيَّن منها هل سُدِّدت الدفعات في مواعيدها وهل أُعيد العقار بحالة سليمة.
- الكفلاء: من هم، وما قدرتهم على الدفع، وهل يدركون على ماذا يوقّعون.
وينبغي أن يكون الفحص متناسباً وفي صلب الموضوع. فجمع معلومات تتجاوز ما يقتضيه التأجير، أو أسئلة في مسائل لا صلة لها بالقدرة على الدفع وبالحفاظ على العقار، ليس في محله.
ضمانات قابلة للتحصيل
الضمانة التي لا يمكن تحصيلها ليست ضمانة. وثمة ثلاث قواعد:
- الالتزام بالسقف القانوني. ففي الإيجار السكني يُقيَّد مجموع الضمانات بالأدنى من بين بدل ثلاثة أشهر أو ثلث مجموع البدل عن كامل المدة. والطلب بما يتجاوز ذلك لا أثر له.
- تحديد متى يجوز التحصيل. على العقد أن يفصّل الظروف والإنذار المطلوب وترتيب التحصيل بين الضمانات المختلفة.
- اختيار ضمانة قابلة للتحصيل عملياً. فالسند الإذني الموقَّع حسب الأصول مع كفيل يمكن تقديمه مباشرةً إلى دائرة الإجراء. والكفالة البنكية تُحصَّل لدى البنك. والوديعة تُقاصّ وفق العقد. أما الشيك المفتوح بلا إطار تعاقدي فمصدر للنزاع.
الدفعات ومن يتحملها
على العقد أن يفصّل لا بدل الإيجار وحده بل من يتحمل كل دفعة مرافقة. والقاعدة التلقائية في القانون أن المستأجر يتحمل الدفعات الجارية الناشئة عن استعماله للشقة، كالأرنونا والكهرباء والماء والغاز ورسوم لجنة البناية، ويتحمل المؤجر الدفعات المتعلقة بالعقار نفسه، كتأمين المبنى ودفعات تحسين البناية.
وإلى جانب ذلك يجدر تنظيم: آلية الربط إن وُجدت، وموعد الدفع وطريقته، وماذا يحدث عند التأخير، وكيف تُنقل الحسابات إلى اسم المستأجر لدى شركة الكهرباء والسلطة المحلية ومتى تُعاد.
محضر التسليم
هذا أرخص مستند إعداداً وأغلاها غياباً. ويُحرَّر يوم دخول المستأجر ويتضمن:
- صوراً لكل غرفة، ولحالة الدهان والبلاط والمطبخ ودورات المياه.
- قراءات العدّادات للكهرباء والماء، بالأرقام.
- قائمة بالمعدات المسلَّمة مع الشقة، وحالتها.
- العيوب القائمة، تُدوَّن صراحةً كي لا تُنسب إلى المستأجر في النهاية.
- توقيع الطرفين على المستند ذاته.
وعند انتهاء الإيجار يُحرَّر محضر مقابل ويُقارَن بالأول. وهذه هي الطريقة الوحيدة للتمييز بين البلى المعقول، وهو من مسؤولية المؤجر، والضرر، وهو من مسؤولية المستأجر. ومن دون محضر ينتهي هذا النزاع بتسوية في معظم الحالات.
الضريبة على الدخل
الدخل من إيجار سكني خاضع للإقرار، وثمة ثلاثة مسارات للاختيار. ويُتخذ الاختيار سنوياً ولا يُلزم للسنوات التالية.
| المسار | جوهره | خصم النفقات |
|---|---|---|
| إعفاء حتى سقف | إعفاء كامل حين لا يتجاوز الدخل الشهري من كل الشقق السقف. وفوقه يسري احتساب إعفاء جزئي | فقط في مقابل الجزء الخاضع |
| ضريبة على الدوران بنسبة عشرة بالمئة | ضريبة على كامل الدخل بلا شرائح. تُدفع خلال ثلاثين يوماً من انتهاء السنة الضريبية | لا |
| المسار العادي | يُضاف الدخل إلى سائر الدخول ويُفرَض بحسب شرائح الضريبة | نعم، ومنها الاستهلاك |
والمسار الأجدى يتوقف على مقدار الدخل وعدد الشقق والنفقات المتكبَّدة فعلاً ونسبة الضريبة الحدية. والاختيار الخاطئ يكلّف مالاً كل سنة، ولذلك فهذا فحص يُجرى قبل انتهاء السنة الضريبية لا بعدها.
التأمين والمسؤولية
بوليصتان منفصلتان لا واحدة. تأمين المبنى على المؤجر ويغطي العقار نفسه. وتأمين المحتويات والطرف الثالث على المستأجر ويغطي أملاكه والضرر الذي يسببه لطرف ثالث. وعلى العقد أن يلزم المستأجر بالاحتفاظ بهذا الغطاء وبإبراز ما يثبته.
وإلى جانب التأمين يلزم تنظيم واجب الإصلاح: ففي الإيجار السكني الذي ينطبق عليه القانون، يُصلَح العيب غير العاجل خلال ثلاثين يوماً من طلب المستأجر، والعيب الذي يمنع الاستعمال المعقول خلال ثلاثة أيام. والمؤجر الذي لا يستجيب يعرّض نفسه للعلاجات التي يمنحها القانون للمستأجر.
وأخيراً، زيارة العقار: مسموحة، بإخطار مسبق معقول، ومن دون المساس بخصوصية المستأجر. أما الدخول بلا موافقة وبلا إخطار فليس في محله وإن كان المؤجر هو المالك.
قبل التوقيع، تحدّثوا معنا. مكتبنا يحرّر الاتفاقية لكم، ويرافق المفاوضات، ويمثّلكم حتى إتمام التسجيل. قسم العقارات لدينا يرافق الصفقات منذ أكثر من 15 عاماً، إلى جانب مهندس معماري ومسّاح ومثمِّن عقاري. اتصلوا على 02-5953322، أو أرسلوا رسالة واتساب إلى 050-9340434، أو اتركوا تفاصيلكم في النموذج أدناه، وسنعود إليكم في أقرب وقت ممكن.
أكثر ما يُسأل عنه
أي مسار ضريبي يناسبني على دخل الإيجار؟
كم ضمانة يجوز لي طلبها؟
ترك المستأجر ضرراً. كيف يُثبت؟
طلب المستأجر إصلاحاً. كم أمامي من وقت؟
هل يلزم تأمين الشقة، ومن يؤمّن ماذا؟
جميع صفحات قسم العقارات
قبل أن تؤجّروا
نحرّر لكم عقد الإيجار من جهة المؤجّر: ضمانات حقيقية، وآليات إصلاح وإخلاء، والمسار الملائم لضريبة الدخل. أخبرونا عن العقار، وسيحرّر لكم محامٍ من القسم العقد.