مستأجر لا يدفع أو لا يُخلي: ماذا تفعلون
حين يتوقف المستأجر عن الدفع أو يبقى في العقار بعد انتهاء الإيجار، يجد المؤجر نفسه في وضع صعب: العقار مشغول، والدخل توقف، وطريق الإخلاء يمر عبر المحكمة. يعرض هذا الدليل ما يجب فعله وبأي ترتيب، وما لا يجوز فعله، وكم يستغرق الإجراء.
ما الذي يُعدّ إخلالاً ومتى
ليس كل تأخير إخلالاً جوهرياً. فالعقد هو الذي يحدد أي الإخلالات تُعدّ جوهرية، وما مدة الإنذار التي على المؤجر منحها قبل أن يحق له الفسخ. والبند الذي يعرّف عدم دفع بدل الإيجار إخلالاً جوهرياً، إلى جانب آلية إنذار واضحة، هو ما يتيح التصرف بسرعة.
وثمة حالتان شائعتان تختلفان عن بعضهما. الأولى مستأجر لا يدفع لكنه ما زال ضمن مدة الإيجار. والثانية مستأجر انتهت مدة إيجاره ولا يُخلي. وفي الحالتين تصبح الحيازة غير قانونية من لحظة معيَّنة، لكن الأساس القانوني للتصرف مختلف.
ما لا يجوز فعله
هذا هو الجزء الذي يجدر قراءته قبل كل شيء. الإخلاء بالقوة الذاتية ليس هو الطريق. فتبديل القفل أو قطع الكهرباء أو الماء أو إخراج الأغراض من الشقة أو الدخول إليها بلا موافقة، كلها قد تعرّض المؤجر لدعوى مدنية، وفي ظروف معيَّنة لإجراء جنائي أيضاً.
وهذه القاعدة سارية حتى حين يكون حق المؤجر واضحاً تماماً. فكون المستأجر مخلاً لا يمنح المؤجر صلاحية إخلائه بنفسه. الطريق يمر عبر المحكمة ودائرة الإجراء، والتصرف الذاتي قد يحوّل المؤجر إلى الطرف المدَّعى عليه.
وثمة بُعد عملي أيضاً: فالتصرف الذاتي يضعف موقف المؤجر في الإجراء نفسه، ويمنح المستأجر أحياناً دفوعاً لم تكن لديه من قبل.
الخطوات الأولى
- التوثيق. مواعيد الدفع التي لم تُنفَّذ، والإخطارات المرسَلة، وحالة العقار. فالتوثيق الخطّي من اللحظة الأولى هو ما يبقى بين أيديكم لاحقاً.
- إرسال إنذار خطّي، وفق الآلية الواردة في العقد، ومنح مهلة التصحيح المحددة فيه.
- فحص الضمانات: الوديعة والكفالة البنكية والسند الإذني والكفالة الشخصية، وما الذي يجيز العقد تحصيله بالضبط ومتى.
- الإخطار بالفسخ إذا لم يُصحَّح الإخلال، وفقاً للعقد.
- تقديم دعوى إخلاء المأجور إذا لم يُخلِ المستأجر.
والترتيب مهم. فالمؤجر الذي تخطّى الإنذار أو فسخ بلا أساس قد يجد نفسه في موقع المخلّ.
دعوى إخلاء المأجور
هذا إجراء مختصر مخصَّص، يُقدَّم إلى محكمة الصلح التي يقع العقار في نطاق اختصاصها. وميزته أن العلاج الوحيد الذي يمكن طلبه فيه هو إخلاء العقار. أما العلاجات المالية، ومنها دين بدل الإيجار والأضرار، فتُقدَّم في دعوى منفصلة.
| الخطوة | المهلة |
|---|---|
| تقديم لائحة الدفاع من المستأجر | ثلاثون يوماً من تبليغ لائحة الدعوى |
| تحديد موعد الجلسة | في موعد لا يتجاوز ثلاثين يوماً من موعد تقديم الدفاع |
| الإنذار في دائرة الإجراء قبل تنفيذ الإخلاء | واحد وعشرون يوماً |
وثمن السرعة هو الضيق: فلا يحق للمستأجر تقديم دعوى مقابلة ضمن هذا الإجراء. وفي المقابل قد يطلب المستأجر تحويل النظر إلى المسار العادي، وهذا الطلب إن قُبل يطيل الإجراء كثيراً.
تحصيل الدين
الإخلاء يعيد العقار، ولا يعيد المال. ولتحصيل الدين مساران:
- تحصيل الضمانات. السند الإذني أو الشيك يمكن تقديمهما مباشرةً إلى دائرة الإجراء، وهذا هو المسار السريع. والكفالة البنكية تُحصَّل لدى البنك وفق شروطها. والوديعة تُقاصّ بحسب ما ورد في العقد.
- دعوى مالية على رصيد الدين، وعلى الأضرار التي لحقت بالعقار، وعلى بدل استعمال ملائم عن المدة التي حاز فيها المستأجر العقار بغير حق.
وإذا نص العقد على تعويض متفق عليه عن التأخير في الإخلاء، فهو أداة فعّالة لأنه يغني عن إثبات الضرر. أما المبلغ المبالغ فيه فقد يُبطَل، ولذلك فالمغالاة في البند لا تخدم المؤجر.
ما يمنع هذا من الأساس
- ضمانات محددة كما ينبغي، بالقدر الذي يجيزه القانون، مع بيان صريح لمتى يجوز تحصيلها.
- تعريف الإخلال الجوهري وآلية إنذار قصيرة وواضحة، لا صياغة عامة.
- تعويض متفق عليه معقول عن التأخير في الإخلاء.
- فحص المستأجر قبل التوقيع: المراجع، والقدرة على الدفع، وهوية الكفلاء.
- محضر تسليم مع صور وقراءات عدّادات، يتيح لاحقاً التمييز بين البلى والضرر.
معظم نزاعات الإيجار لا تنشأ عن مستأجر صعب بل عن عقد لم يحدد ما يحدث حين يختلّ شيء. وهذه البنود تُكتب في بداية الطريق، حين لا يكون ثمة خلاف بعد.
في هذه الإجراءات الموعد لا يقلّ أهمية عن الحجة. إذا وصلكم قرار أو أمر أو مطالبة، توجّهوا إلينا فوراً مع المستند والتاريخ المدوّن عليه. اتصلوا على 02-5953322، أو أرسلوا رسالة واتساب إلى 050-4411343، أو اتركوا تفاصيلكم في النموذج أدناه، وسنعود إليكم في أقرب وقت ممكن.
أكثر ما يُسأل عنه
المستأجر لا يدفع. هل يمكنني تبديل القفل؟
كم يستغرق الإخلاء؟
هل يمكن المطالبة بالدين في الدعوى ذاتها؟
ما هو السند الإذني ولماذا يهمّ؟
غادر المستأجر لكنه ترك ديوناً وأغراضاً. ماذا نفعل؟
جميع صفحات قسم العقارات
مستأجر لا يدفع أو لا يُخلي
أمام مستأجر لا يدفع أو لا يُخلي نعمل بالمسار السريع المقرر في القانون، ونمثّلكم حتى الإخلاء وتحصيل الدين. أخبرونا بوضع العقار، وسنعمل دون إضاعة وقت.