صفقة المقاسمة: ما ينبغي لمالك الأرض معرفته
في صفقة المقاسمة لا يتقاضى مالك الأرض مالاً بل وعداً بشقق لم تُبنَ بعد. وهذا ما يجعلها مغرية، وهو نفسه ما يجعلها محفوفة بالمخاطر. يعرض هذا الدليل أنواع الصفقة، وكيفية فرض الضرائب عليها، والضمانات التي لا ينبغي الدخول فيها من دونها.
ما هي صفقة المقاسمة
صفقة المقاسمة هي صفقة مبادلة في العقار. يبيع مالك الأرض للمقاول جزءاً من حقوقه فيها، ويتقاضى في المقابل لا مالاً بل خدمات بناء: يبني المقاول على الأرض ويسلّم المالك عدداً من الوحدات السكنية محدَّداً سلفاً.
والجاذبية واضحة من الجهتين. فالمقاول يحصل على أرض للبناء من دون إنفاق رأس مال على شرائها، والمالك يحوّل أرضاً غير مستغلَّة إلى أصول مبنية من دون أن يستثمر في البناء. غير أن مقابل المالك مستقبلي ومعلَّق على التنفيذ، ومن هنا تنشأ كل مخاطر الصفقة.
البيع الجزئي مقابل البيع الكامل
هذا التمييز ليس لفظياً. فهو يحدد الالتزام الضريبي وبنية الصفقة كلها.
- البيع الجزئي. يبيع المالك للمقاول جزءاً من الأرض فقط ويبقى مالكاً للباقي. ويبني المقاول على الجزأين، ويسلّم المالك الشقق المبنية على الجزء الذي بقي في ملكيته.
- البيع الكامل. يبيع المالك كامل الأرض ويتقاضى في المقابل شققاً مبنية.
وقد أُرسي هذا التمييز في القضية المدنية 487/77 مدير ضريبة الربح العقاري ضد الإخوة بركاي المحدودة، وهو ما يحدد قيمة البيع لأغراض ضريبة الربح العقاري.
في البيع الجزئي يكون المقابل قيمة خدمات البناء التي يتلقاها المالك. وفي البيع الكامل يكون المقابل قيمة الأرض كلها.
والفارق بين النتيجتين كبير، ولذلك فالصياغة هي التي تحدد الضريبة. فالاتفاق الذي لا يفصل بوضوح بين الجزء المبيع والجزء المحتفَظ به قد يُصنَّف بيعاً كاملاً ويحمل التزاماً أعلى بكثير مما خطط له الطرفان.
المقاسمة الصافية
في المقاسمة الصافية يتفق الطرفان سلفاً على المقابل الذي يصل المالك بشروط صافية، أي أن جميع الدفعات والضرائب المترتبة على الصفقة تقع على المقاول. فيحظى المالك بيقين أعلى، وفي المقابل تكون حصته أصغر.
وفي الصفقة غير الصافية يتحمل المالك بنفسه الضرائب والنفقات الواقعة عليه. فتكون حصته أكبر، لكنه معرَّض لتغيّر الكلف والتقديرات. والاختيار بين الاثنتين مسألة اقتصادية بقدر ما هي قانونية، ويستدعي حساباً قبل التوقيع لا بعده.
الضرائب على الصفقة
تنشئ صفقة المقاسمة التزامات على عدة مستويات في آنٍ واحد:
| الضريبة | من يتحملها | الأساس |
|---|---|---|
| ضريبة الربح العقاري | مالك الأرض | الربح على الجزء المبيع، وفق قيمة البيع بحسب تصنيف الصفقة |
| ضريبة الشراء | المقاول | قيمة الأرض المقتناة |
| ضريبة القيمة المضافة | بحسب بنية الصفقة | خدمات البناء، وأحياناً بيع الأرض أيضاً |
| رسم التحسين | مالك الأرض | ارتفاع قيمة الأرض بفعل مخطّط محسِّن، عند التحقيق |
وثمة مسألة منفصلة هي هل يستحق المالك إعفاءً من ضريبة الربح العقاري على الشقق التي سيتسلّمها، ومتى. ويجدر استيضاحها قبل التوقيع، لأنها تؤثر في التقسيم الذي سيتفق عليه الطرفان.
المخاطر والضمانات
الخطر المركزي على مالك الأرض بسيط: فهو ينقل أصلاً قائماً ويتلقى التزاماً مستقبلياً. وإذا تعثّر المقاول لم تعد الأرض كلها له ولم تُبنَ الشقق بعد.
الضمانات المعتادة:
- كفالة تنفيذ تضمن إنجاز البناء في موعده وبالمستوى المتفق عليه.
- كفالة قانون البيع لشقق المقابل، بالصيغة المتّبعة في المشاريع ذات المرافقة البنكية.
- تنبيه لمصلحة المالك على الجزء الذي احتفظ به وعلى الشقق التي سيتسلّمها.
- كتاب استثناء من البنك المرافق، يُخرج شقق المقابل من الرهن العام.
- آلية مراحل: نقل الحقوق إلى المقاول على مراحل مقابل تقدّم فعلي، لا دفعةً واحدة في البداية.
- تعويض متفق عليه عن التأخير في التسليم وعن عدم الإنجاز، إلى جانب حق فسخ محدَّد.
ما يفحصه المحامي
- وضع الحقوق في الأرض: مستخرج التسجيل والرهون والإشارات وحقوق الشركاء أو الورثة.
- متانة المقاول: مشاريعه السابقة، والمرافقة البنكية، ووضعه القانوني.
- الوضع التخطيطي: ما المسموح بناؤه اليوم، وما يستوجب مخطّطاً جديداً، وماذا يحدث إن لم يُصادَق على المخطّط.
- تصنيف الصفقة وصياغتها بيعاً جزئياً أو كاملاً، بما يوافق النتيجة الضريبية المقصودة.
- تحديد المقابل: أي شقق، وفي أي طابق، وبأي مساحة، ووفق أي مواصفات. فالمقابل غير المحدد بدقة مصدر للنزاع عند التسليم.
- الجدول الزمني والضمانات، وماذا يحدث في كل سيناريو من تأخير أو توقف أو إعسار.
تمتد صفقة المقاسمة سنوات، تتغير خلالها الأسعار والمخطّطات وأحياناً الأطراف أنفسهم. والاتفاق هو الشيء الوحيد الذي يبقى ثابتاً، ولذلك فجودة الصياغة هي معظم الحماية.
قبل التوقيع، تحدّثوا معنا. مكتبنا يحرّر الاتفاقية لكم، ويرافق المفاوضات، ويمثّلكم حتى إتمام التسجيل. قسم العقارات لدينا يرافق الصفقات منذ أكثر من 15 عاماً، إلى جانب مهندس معماري ومسّاح ومثمِّن عقاري. اتصلوا على 02-5953322، أو أرسلوا رسالة واتساب إلى 050-4411343، أو اتركوا تفاصيلكم في النموذج أدناه، وسنعود إليكم في أقرب وقت ممكن.
أكثر ما يُسأل عنه
ما الفرق العملي بين البيع الجزئي والبيع الكامل؟
ماذا يحدث إذا تعثّر المقاول في منتصف المشروع؟
هل يُعفى مالك الأرض من ضريبة الربح العقاري على شقق المقابل؟
ما هي المقاسمة الصافية وما الذي يجب الانتباه له فيها؟
كم تستغرق صفقة المقاسمة؟
جميع صفحات قسم العقارات
تفكّرون في صفقة مقاسمة على أرضكم
صفقة المقاسمة تقوم على اتفاقيتها. نحن نحرّرها لكم ونمثّلكم أمام المبادر والسلطات وسلطات الضريبة. أخبرونا عن الأرض وعن العرض الذي تلقيتموه، وسنرافقكم من مرحلة التفاوض.