هل مذكرة التفاهم مُلزِمة في الصفقة العقارية
كثيرون يوقّعون مذكرة تفاهم على افتراض أنها مجرد إعلان نوايا. والمحاكم تنظر إليها نظرة أخرى: إذا تبيَّن منها أن الطرفين قصدا الالتزام وكانت محدَّدة بما يكفي، فقد تكون عقداً قائماً بذاته. يشرح هذا الدليل متى يحدث ذلك، وما الذي يخاطر به كل طرف، وما البدائل العملية.
ما هي مذكرة التفاهم
صار توقيع مذكرة التفاهم مرحلة تمهيدية معتادة في الصفقات العقارية. الغاية منها إظهار جدّية الطرفين: المشتري يريد تثبيت السعر، والبائع يريد التأكد من أن المشتري ينوي المضيّ فعلاً. وهي تُوقَّع عملياً في معظم الحالات من دون حضور محامٍ، وأحياناً على نموذج جاهز مأخوذ من الإنترنت.
وتبدأ المشكلة حين يعدل أحد الطرفين عن رأيه. عندها يُطرح السؤال عن القيمة القانونية لتلك الورقة، والجواب أبعد ما يكون عن البداهة.
متى تصبح مذكرة التفاهم عقداً مُلزِماً
نقطة الانطلاق في القانون الإسرائيلي أن الالتزام بإجراء صفقة في العقار يستوجب مستنداً خطّياً، بموجب المادة 8 من قانون الأراضي لسنة 1969. ومذكرة التفاهم مستند خطّي، فقد يتحقق فيها هذا الشرط الشكلي.
ومن هناك تطبّق المحكمة شرطين متلازمين، أرستهما القضية المدنية 158/77 ربيناي ضد شركة مان شاكيد المحدودة:
- نية الالتزام: هل يتبيَّن من المستند ومن سلوك الطرفين أنهما قصدا إبرام عقد مُلزِم، لا مجرد مواصلة التفاوض.
- التحديد: هل يتضمن المستند الشروط الجوهرية، ومنها تعيين العقار وهوية الطرفين والسعر ومواعيد الدفع والتسليم.
متى تحقق الشرطان جاز اعتبار المستند عقداً مُلزِماً حتى لو نقصته تفاصيل، وحتى لو نُصّ فيه على أن اتفاق بيع مفصَّلاً سيُوقَّع لاحقاً.
وإلى جانب الشرطين تُفحص صيغة الربط، أي العبارة التي تربط مذكرة التفاهم بالاتفاق المقبل. فصياغة من نوع «يُوقَّع اتفاق مفصَّل خلال 30 يوماً» لا تنفي بالضرورة القوة المُلزِمة، في حين أن النص الصريح على أن المستند لا ينشئ علاقات قانونية حتى توقيع اتفاق البيع يشير إلى الاتجاه المعاكس. المضمون هو الفيصل، لا العنوان الذي أُعطي للمستند.
المخاطر على المشتري
تُوقَّع مذكرة التفاهم عادةً قبل أن يكون المشتري قد أجرى ولو فحصاً تمهيدياً واحداً. فلا مستخرج تسجيل استُخرج، ولا مخطّط البناية المشتركة قُرئ، ولا مخالفات البناء فُحصت، ولا مصادقة مبدئية على الرهن حُصّلت.
ولذلك فالمخاطرة ليست نظرية. فإذا تبيَّن لاحقاً أن على العقار رهناً لا يستطيع البائع إزالته، أو أن الموقف أو المخزن غير مسجَّلين ضمن الحقوق، أو أن البنك لا يقرض بالقدر المفترض، ثم اعتُبر المستند مُلزِماً، وجد المشتري نفسه مرتبطاً بصفقة لم يفحصها. والتراجع عنها إخلال بالعقد، بكل ما يترتب على ذلك.
يُسمّى المستند مذكرة تفاهم لا اتفاق بيع، غير أن الاسم لا يمنحه مركزاً مختلفاً. تنظر المحكمة إلى ما كُتب فيه وإلى ما فعله الطرفان بعده.
المخاطر على البائع
يُظنّ عادةً أن المخاطرة تقع على المشتري وحده، وهذا خطأ. فالبائع الذي وقّع على سعر قد يكتشف لاحقاً أن المقابل أدنى مما ينبغي، مثلاً لأن عليه رسم تحسين لم يحسب حسابه، أو لأن نسبة ضريبة الربح العقاري أعلى مما افترض. وإذا كانت مذكرة التفاهم مُلزِمة فلا يسعه الرجوع عن السعر من دون موافقة المشتري.
وثمة خطر ثانٍ أقل شهرة. فالبائع الذي يوقّع مذكرة تفاهم مع مشترٍ ثم يتعاقد مع آخر يعرّض نفسه لدعوى من الأول، وفي ظروف معيَّنة لتسجيل تنبيه لمصلحته على العقار، وهو ما يعسّر إتمام الصفقة الثانية.
الأثر الضريبي
هذه هي النقطة التي تغيب في معظم الحالات. فإذا شكّلت مذكرة التفاهم عقداً مُلزِماً، جاز أن يُعدّ تاريخ توقيعها يوم البيع لأغراض قانون ضرائب العقارات. ومن ذلك التاريخ تبدأ مهلة الثلاثين يوماً لتقديم الإقرار إلى مدير ضرائب العقارات، وبه تتحدد شرائح ضريبة الشراء ونسب ضريبة الربح العقاري السارية على الصفقة.
والنتيجة العملية أن من وقّعوا مذكرة تفاهم ولم يقدّموا إقراراً، ظنّاً منهم أن المستند غير مُلزِم، قد يجدون أنفسهم متأخرين في التقديم، مع ما يستتبعه ذلك من غرامات وفوائد. كما أن التخطيط الضريبي، ومنه توقيت بيع الشقة السكنية الوحيدة، يتثبّت عند تاريخ أبكر مما خُطّط له.
التوقيع أو الامتناع
ليست هذه مسألة نعم أو لا، بل مسألة توقيت. فمن جهة، قد يكلّف الامتناع عن التوقيع الصفقة نفسها: يبيع البائع لغيركم، أو يجد المشتري عقاراً آخر. ومن جهة أخرى، يربط التوقيع المبكر الطرف بصفقة لم يفحصها، أو بسعر لم يستكمل حسابه.
ثلاثة مسارات عملية:
- تأجيل التوقيع أياماً قليلة واستغلالها لاستخراج مستخرج التسجيل والحصول على المصادقة المبدئية على الرهن. وهذا ممكن في معظم الصفقات.
- توقيع مستند صاغه محامٍ، يتضمن شرطاً واقفاً صريحاً وموعد انقضاء، بدل نموذج عام مأخوذ من الإنترنت.
- الاستغناء عن مذكرة التفاهم والانتقال مباشرةً إلى اتفاق بيع مختصر. وهذا في الغالب أسلم المسارات الثلاثة.
والجامع بينها أن المستند الموقَّع يصعب تصحيحه بأثر رجعي. الفحص يسبق التوقيع ولا يليه.
قبل التوقيع، تحدّثوا معنا. مكتبنا يحرّر الاتفاقية لكم، ويرافق المفاوضات، ويمثّلكم حتى إتمام التسجيل. قسم العقارات لدينا يرافق الصفقات منذ أكثر من 15 عاماً، إلى جانب مهندس معماري ومسّاح ومثمِّن عقاري. اتصلوا على 02-5953322، أو أرسلوا رسالة واتساب إلى 050-4411343، أو اتركوا تفاصيلكم في النموذج أدناه، وسنعود إليكم في أقرب وقت ممكن.
أكثر ما يُسأل عنه
كتبنا في المذكرة أنها غير مُلزِمة. هل يصحّ ذلك؟
تراجع الطرف الآخر. ماذا يمكن المطالبة به؟
دفعنا عربوناً عند التوقيع. هل لذلك أثر؟
هل تستوجب مذكرة التفاهم إقراراً لسلطة الضرائب؟
هل يمكن تسجيل تنبيه استناداً إلى مذكرة تفاهم؟
جميع صفحات قسم العقارات
وقّعتم مذكرة تفاهم أو أنتم على وشك التوقيع
أرسلوا لنا صيغة المستند وأخبرونا في أي مرحلة أنتم: هل دُفع عربون، وهل استُخرج مستخرج التسجيل، وهل حُدِّد موعد لاتفاق البيع. كلما كانت المراجعة أبكر، اتّسع ما يمكن عمله.