פירוק שיתוף במקרקעין: איך יוצאים משותפות בנכס

הזכות לפרק

שיתוף במקרקעין אינו חלוקה פיזית. שותף שרשום בשליש מן הנכס אינו בעלים של אגף מסוים בו, אלא של שליש מכל סנטימטר בו. זו הסיבה שהשותפות חונקת: אי אפשר למכור, לבנות או להשכיר בלי לתאם.

אין הגבלה על מספר השותפים האפשרי, והבעלות אינה מחולקת פיזית: שותף שבבעלותו 70 אחוזים מהקרקע הוא הבעלים של 70 אחוזים מכל חלק וחלק בה, בכל גרגר וגרגר, מה שמכונה שותפות ב״מושע״. כך קובע סעיף 27 לחוק המקרקעין, התשכ״ט-1969: ״מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם״.

להבחנה הזאת השלכה כפולה. ניהול הנכס נעשה בהכרעת רוב: בלי הסכמת בעלי רוב החלקים אי אפשר להשכיר את הנכס או לקדם בו בנייה. לעומת זאת, מכירת החלק חופשית: כל שותף רשאי למכור את חלקו שלו לצד שלישי באופן חד צדדי, בלי הסכמת שותפיו. וכזו גם הדרישה לפרק את השיתוף, שאינה טעונה רוב ואינה טעונה הסכמה.

מכאן הכלל: כל שותף רשאי לדרוש את פירוק השיתוף בכל עת, באופן חד צדדי ובלי הסכמת האחרים. הזכות הזאת קניינית, והיא כפופה בעיקר לחובת תום הלב ולאיסור על שימוש לרעה בזכות.

את הגישה הזאת ניסח השופט מישאל חשין ז״ל ברע״א 1017/97 רידלביץ ואח׳ נ׳ מודעי ואח׳, בדברים המובאים כאן כלשונם:

״...יהא אשר יהא יחסו של הדין אל השיתוף במקרקעין כל עוד הוא קיים, מבקש החוק להקל ככל הניתן על פירוקה של שותפות אם שותף לשותפות מבקש על כך: לטובת השותפים ולטובת פיתוח המשק בכללו. ... כך הוא דין בשותפות שפקודת השותפויות חלה עליה (ראו סעיף 41(א)(3) וסעיף 41(ב) לפקודת השותפויות) וכך הוא דין בשותפות במקרקעין. בהיעדר הסכם מראש על שותפות לתקופה קצובה (כהוראת סעיף 37(ב) לחוק), שותפות במקרקעין כמוה כשותפות מיום־ליום (de die in diem), ולפירוק שותפות כל הנדרש משותף הוא כי יודיע על רצונו בהתרת החבילה. המשפט אין בכוחו להשכין שלום בין שותפים צהובים זה לזה, או אף בין שותפים המתקשים להגיע להבנה זה־עם־זה, ובהיעדר כלים בידו להשכין שלום ביניהם, מקנה הוא זכות־יכולת לכל אחד מן השותפים לבקש פירוק השותפות.

הנה־הם אברם ולוט, בן־אחיו (בן הרן), אשר חיו יחדיו כמשפחה, הם ומשפחותיהם וצאנם ובקרם. כך היה עד אשר אירע האירוע. וכך מספר לנו המקרא (בראשית יג, ו־יב): ״ולא־נשא אתם הארץ לשבת יחדו כי־היה רכושם רב ולא יכלו לשבת יחדו. ויהי־ריב בין רעי מקנה־אברם ובין רעי מקנה־לוט והכנעני והפרזי אז ישב בארץ. ויאמר אברם אל־לוט אל־נא תהי מריבה ביני ובינך ובין רעי ובין רעיך כי־אנשים אחים אנחנו. הלא כל־הארץ לפניך הפרד נא מעלי אם־השמאל ואימנה ואם־הימין ואשמאילה. וישא־לוט את־עיניו וירא את־כל־ככר הירדן כי כלה משקה לפני שחת ה׳ את־סדם ואת־עמרה כגן־ה׳ כארץ מצרים באכה צער. ויבחר־לו לוט את כל־ככר הירדן ויסע לוט מקדם ויפרדו איש מעל אחיו. אברם ישב בארץ־כנען ולוט ישב בערי הככר ויאהל עד־סדם״.

״וייפרדו איש מעל אחיו״: זו הדרך לפירוק שותפות שאינה רצויה לאחד השותפים. אכן, כשם שמשיכת־חבל בשניים, באחווה, מגבירה חילים, כן משיכת־חבל לעברים שונים מזיקה היא וראוי לה שתיפסק. לעת חיי השותפות ישלוט העיקרון הדמוקרטי של שלטון הרוב באשר לניהולם של הנכסים המשותפים והשימוש בהם. וכלשון סעיף 30(א) לחוק המקרקעין: ״בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים רשאים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין ולשימוש הרגיל בהם״. כך לעת חיי השותפות במקרקעין; לא כן בפירוק שותפות: כאן לא תשרור דמוקרטיה, והמיעוט יכול וזכאי לכפות את דעתו על הרוב. עד כאן, עקרון־העל של התרת הקשר ופירוק השותפות במקרקעין.

עיקרון שני הוא בפירוק שותפות במקרקעין (בהיעדר הסכמה בין השותפים), שיש לעשות ככל הניתן לפירוק על דרך של חלוקה בעין (סעיף 39(א) לחוק). המדובר הוא, כמובן, במקרקעין הניתנים לחלוקה (ראו: סעיף 38(א) לחוק), ואם כך יחולקו המקרקעין, יזכה כל שותף בחלק כחלקו בשותפות. משאב הקרקע הוא מוגבל וייחודי, והחוק מתייחס בכבוד לרצונו של אדם להמשיך ולהחזיק ולו בחלק מן הקרקע שהיה שותף בה בחלקים. מכאן ההוראה הקוגנטית בסעיף 39(א) לחוק, ולפיה במקרקעין הניתנים לחלוקה ״יהיה פירוק השיתוף״ בדרך של חלוקה בעין. כהוראת סעיף 39(ב) לחוק, על־פי הצורך והעניין רשאי בית־המשפט לקבוע ״תשלומי איזון״ להשוואת חלקיהם הנפרדים של השותפים.

עיקרון שלישי, אם תרצו: חריג לעיקרון השני, בא בסעיף 40(א) לחוק, ולפיו לא יורה בית־המשפט על חלוקה בעין של מקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה (הדבר מובן מאליו), וכן לא יורה בית־המשפט על חלוקה בעין אם נוכח לדעת ״כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם״. במקרים אלה יהיה פירוק השיתוף על דרך מכירת המקרקעין למרבה במחיר. בהוראת־חוק זו עוד נוסיף ונדוש, ועתה לא ביקשנו אלא להסב את תשומת־הלב למעמד הנעלה שהמחוקק מעניק לעקרון החלוקה בעין. גם אם חלוקה בעין תגרום הפסד לשותפים, לכולם או למקצתם, בכל־זאת שומה עליו על בית־המשפט להורות על חלוקה בעין. רק אם ההפסד יהיה הפסד ניכר, כי אז יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון.

עיקרון רביעי הוא זה הקבוע בסעיף 42 לחוק: במקום שבו עיקר המקרקעין הוא בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית־המשפט לצוות על פירוק השיתוף בדרך רישומו של הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצאת דירות לשותפים לפי חלקיהם. ולבסוף: מתוך שהפרימאט הוא בחלוקת מקרקעין בעין, הלכה היא כי המבקש שלא תהא חלוקה בעין, עליו נטל השכנוע. ובלשונו של השופט ח׳ כהן בפרשת ע״א 587/78: ״...הטוען שמקרקעין אינם ניתנים לחלוקה, או הטוען כי חלוקה בעין תגרום למי מן השותפים הפסד, עליו הראיה. הכלל הוא ששיתוף במקרקעין מתפרק בדרך חלוקה בעין; כל דרך אחרת של פירוק היא בגדר יוצא מן הכלל״.״

רע״א 1017/97 רידלביץ ואח׳ נ׳ מודעי ואח׳, מפי השופט מישאל חשין ז״ל