מיסוי עסקת מכר: מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה
בעסקת מקרקעין משלמים שני צדדים ולעיתים שלושה מסים. המוכר חשוף למס שבח ולהיטל השבחה, הרוכש למס רכישה, ולשניהם מועדי דיווח ותשלום קצרים. המדריך מסביר על מה משלמים, מהם הפטורים העיקריים, ומה כבר מאוחר מכדי לתכנן אחרי החתימה.
מס שבח
מס שבח מוטל על הרווח שנוצר למוכר, ולא על התמורה. השבח הוא ההפרש בין שווי המכירה לבין שווי הרכישה, בניכוי הוצאות מוכרות ובתוספת פחת שנוצל. בין ההוצאות שמותר לנכות: שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, מס רכישה ששולם בעת הרכישה, אגרות, והשקעות שהשביחו את הנכס כמו שיפוץ או הרחבה.
שיעור המס על השבח הריאלי ליחיד הוא 25 אחוזים. אם הנכס נמכר בהפסד, אין חבות במס. מכאן שאיסוף הקבלות לאורך שנות הבעלות הוא לא עניין טכני: כל הוצאה מוכרת שאין לה תיעוד מגדילה את המס בפועל ברבע מסכומה.
חישוב לינארי מוטב. בנכס שנרכש לפני 1 בינואר 2014, השבח שנצבר עד אותו מועד פטור ממס, והשבח שנצבר אחריו חייב ב-25 אחוזים. בנכסים ותיקים זה משנה את התוצאה מהותית, ולעיתים הופך מכירה שנראתה יקרה מבחינת מס לכדאית.
הפטורים העיקריים
שני הפטורים השכיחים הם פטור דירת מגורים מזכה יחידה ופטור דירה שהתקבלה בירושה.
דירה יחידה, לפי סעיף 49ב(2). הפטור מותנה בכך שהדירה היא דירתו היחידה של המוכר, שהוא היה בעליה 18 חודשים לפחות לפני המכירה, והוא מוגבל בתקרה המתעדכנת מדי שנה. דירה נוספת נספרת אם חלקו של המוכר בה עולה על שליש, ובדירה שהתקבלה בירושה אם חלקו עולה על מחצית. חשוב לדעת שבני זוג וילדים עד גיל 18 נחשבים תא משפחתי אחד, כך שדירה של בן הזוג עשויה לשלול את הפטור.
דירת ירושה, לפי סעיף 49ב(5). פטור זה אינו תלוי במספר הדירות של היורש ולא בפטורים שניצל בעבר, משום שהבדיקה נעשית לפי מעמדו של המוריש. שלושת התנאים: המוכר הוא בן זוגו של המוריש, צאצא שלו או בן זוג של צאצא; המוריש היה ערב פטירתו בעלים של דירת מגורים אחת בלבד; ואילו היה בחיים ומוכר את הדירה, היה זכאי לפטור.
לעיתים המוכר אינו זכאי לפטור היום אך יהיה זכאי בעוד כמה חודשים, למשל בשל תקופת הבעלות. בדיקה לפני הצגת הנכס למכירה, ולא אחרי החתימה, היא מה שמאפשר להשתמש בפער הזה.
מס רכישה
מס רכישה חל על הרוכש, והוא מחושב כאחוז משווי הרכישה לפי מדרגות. המדרגות שונות מהותית בין דירה יחידה לבין דירה נוספת: בדירה יחידה יש מדרגה ראשונה פטורה לגמרי, ואילו בדירה נוספת המס מתחיל מהשקל הראשון בשיעור גבוה. סכומי המדרגות מתפרסמים על ידי רשות המסים ומתעדכנים מעת לעת, ולכן יש לבדוק את הטבלה התקפה ליום העסקה.
הקלות שכדאי לבדוק:
- עולה חדש: מדרגות מס מופחתות, בתנאים ובתקופה הקבועים בתקנות.
- נכה, נפגע פעולות איבה ומשפחה שכולה: הקלה בתנאים, בהגשת הטופס המתאים.
- משפרי דיור: מי שרוכש דירה חלופית לפני שמכר את דירתו הקודמת יכול להיחשב כבעל דירה יחידה, ובלבד שימכור את הקודמת בתוך המועד הקבוע בחוק, 24 חודשים בדירה יד שנייה ו-12 חודשים ממועד המסירה בדירה מקבלן.
היטל השבחה
היטל השבחה אינו מס מדינה אלא תשלום לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. הוא מוטל על עליית שווי הנכס שנבעה מאישור תכנית, ממתן הקלה או מהתרת שימוש חורג, ושיעורו מחצית מן ההשבחה.
ההיטל אינו משולם במועד אישור התכנית אלא במימוש הזכויות, כלומר במכירת הנכס או בקבלת היתר בנייה. לכן מוכר יכול לגלות בשלב המכירה חוב שנוצר שנים קודם לכן, בלי שידע עליו. יש לבקש מן הוועדה המקומית שומת היטל השבחה לפני שנקבע המחיר, ולא אחרי החתימה.
ממה נולדת ההשבחה בפועל? דוגמה שכיחה היא זכויות בנייה שאושרו בתקופת הבעלות: זכות להרחיב בית פרטי, או זכות בנייה על הגג בבניין קומות. הזכות משביחה את הנכס גם אם הבעלים לא ניצל אותה, והחוב ייגבה במימוש. וחשוב לדעת שהשומה אינה סוף פסוק: לא פעם יש מקום להשיג על שומת ההיטל, בין היתר באמצעות שמאי מטעם המוכר או פנייה לשמאי מכריע, ואם ההשגה מתקבלת ההיטל קטן.
סעיף 19(ג) לתוספת השלישית קובע פטור לבנייה או להרחבה של דירת מגורים בשטח כולל של עד 140 מ״ר, כאשר הבנייה נועדה למגורי הבעלים או קרובו, ובכפוף לתנאים. זהו הפטור השכיח, וכדאי לבדוק את תחולתו לפני שמניחים שקיים חוב.
מועדי דיווח, תשלום והשגה
המועדים בחוק מיסוי מקרקעין קצרים, והם נמנים מיום המכירה, שהוא בדרך כלל יום חתימת ההסכם המחייב ולא יום המסירה.
| פעולה | המועד |
|---|---|
| הצהרה למנהל מיסוי מקרקעין | 30 יום מיום המכירה |
| תשלום המס | 60 יום מיום המכירה |
| השגה על השומה | 30 יום מיום מסירת הודעת השומה |
| ערר לוועדת ערר על ההחלטה בהשגה | 30 יום מיום מסירת ההחלטה |
| בקשה לתיקון שומה | עד ארבע שנים ממועד השומה |
איחור בדיווח גורר קנסות וריבית, ולכן ההצהרה מוגשת בדרך כלל על ידי עורכי הדין של הצדדים מיד לאחר החתימה. שימו לב שגם זכרון דברים מחייב עשוי להתחיל את מניין 30 הימים.
מה עוד אפשר לתכנן
רוב שיקולי המס בעסקת מקרקעין נקבעים לפני החתימה. לאחריה נותרת בעיקר עבודת דיווח. הנקודות שבהן עוד יש מרחב:
- עיתוי המכירה ביחס לתקופת הבעלות, למספר הדירות בתא המשפחתי ולפטורים שנוצלו.
- הסדר בין בני זוג, משום שהתא המשפחתי נבדק כיחידה אחת.
- סדר הפעולות במשפרי דיור: מה נרכש ומה נמכר קודם, ומה המועד שנקבע לכל אחד.
- איסוף הוצאות מוכרות וקבלות מכל שנות הבעלות, לרבות שיפוצים ותשלומי מס קודמים.
- בירור חוב היטל השבחה מול הוועדה המקומית לפני שנקבע המחיר.
אין בעמוד זה ייעוץ מס פרטני. תוצאת המס תלויה בנתוני העסקה ובמצבו של כל צד, ולכן בדיקה פרטנית לפני החתימה היא מה שקובע את התוצאה.
כל מקרה נבחן לגופו. לפגישת ייעוץ עם עורך דין ממחלקת המקרקעין חייגו 02-5953322, שלחו וואטסאפ 050-4411343 או השאירו פרטים בטופס מטה, ונשוב אליכם בהקדם האפשרי.
מחשבון תשואה לרכישת נכס
מה שחוזר הכי הרבה
מכרתי דירה יחידה. אני פטור אוטומטית ממס שבח?
ממתי נמנים 30 הימים להגשת ההצהרה?
מהן ההוצאות שאפשר לנכות מן השבח?
קיבלתי שומה שאני חולק עליה. מה עושים?
גיליתי חוב היטל השבחה רק במכירה. זה אפשרי?
כל עמודי מחלקת מקרקעין
לפני שקובעים מחיר, כדאי לדעת מה המס
תכנון המס נעשה לפני החתימה, לא אחריה. אנחנו מלווים את העסקה, עורכים את הדיווחים ומייצגים אתכם מול רשויות המס. ספרו לנו על העסקה המתוכננת, ועורך דין מהמחלקה ילווה אתכם.