תמ״א 38: מה קרה לתכנית ומה עושים היום
תמ״א 38 אינה עוד מסלול פתוח. התכנית פקעה, והתחדשות עירונית מתנהלת כיום במסלולים אחרים. המדריך מסביר מה השתנה, מה קורה לפרויקטים שכבר קיבלו היתר, ומהן האפשרויות העומדות לבעלי דירות בבניין ישן.
מה הייתה תמ״א 38
תמ״א 38 היא תכנית מתאר ארצית שאושרה בשנת 2005, במטרה לחזק מבני מגורים שנבנו לפני התקן לעמידות ברעידות אדמה. התמריץ שהתכנית העניקה היה זכויות בנייה נוספות, שמימנו את החיזוק בלי שהדיירים יידרשו לשלם.
בפועל התגבשו שני מסלולים: חיזוק המבנה הקיים תוך הוספת ממ״דים, מעלית ומרפסות, והריסה ובנייה מחדש של הבניין כולו. השני היה הרווח יותר ליזמים, והוא שהפך למקובל ברוב הפרויקטים.
התכנית פקעה
המועצה הארצית לתכנון ולבנייה החליטה כבר בשנת 2019 על סיום התכנית, ונקבע מועד רשמי לחודש אוקטובר 2022. לאחריו ניתנו הסדרי מעבר והארכות ברשויות שקידמו תכניות חלופיות. נכון לשנת 2026 התכנית פקעה, ואי אפשר להגיש מכוחה בקשות חדשות להיתר.
הרציונל שהוצג להחלטה היה שהתכנית פעלה ברמת הבניין הבודד, בלי ראייה מתחמית של השכונה, ויצרה פערים בין רשויות. במקומה מתבקשות הרשויות המקומיות לקדם תכניות התחדשות משלהן. אלא שקצב אישורן אינו אחיד, ובחלק מן הערים הגדולות טרם אושרה תכנית חלופית.
המשמעות המעשית לבעלי דירות: השאלה הראשונה אינה עוד ״האם כדאי להיכנס לתמ״א 38״, אלא איזה מסלול בכלל פתוח בעיר שלכם. התשובה משתנה מרשות לרשות, ולכן היא נבדקת מול הוועדה המקומית לפני כל דבר אחר.
פרויקטים שכבר קיבלו היתר
פקיעת התכנית אינה מבטלת פרויקטים שכבר יצאו לדרך. היתר בנייה שניתן כדין לפני הפקיעה נשאר בתוקף, וההסכמים שנחתמו מכוחו ממשיכים לחול.
עם זאת, יש שלוש נקודות שדורשות בדיקה דווקא עכשיו:
- תוקף ההיתר. היתר בנייה תקף לשלוש שנים. אם הבנייה לא החלה בתוך התקופה, ההיתר פוקע, וכעת אין ממה לחדש אותו באותם תנאים.
- הבטוחות. יש לוודא שהערבויות שניתנו לדיירים בתוקף, ושמכתבי ההחרגה מן הבנק המלווה התקבלו.
- לוחות הזמנים בהסכם. פרויקט שנתקע בשלב ההיתר מעמיד שאלה חוזית של הפרה, ולכן כדאי לבחון את סעיפי המועדים והביטול.
המסלולים שקיימים היום
״תמ״א 38״ הפך בינתיים לביטוי גנרי. כשמשתמשים בו היום מתכוונים ברוב המקרים להתחדשות עירונית בבניין קיים, ולא לתכנית עצמה. הפרויקטים ממשיכים להתבצע, אבל במסלולים אחרים. שלוש דרכים עיקריות עומדות היום בפני בעלי דירות בבניין ישן:
- תכנית התחדשות מקומית. תכנית שהרשות המקומית מקדמת ברמת השכונה או המתחם, וקובעת את זכויות הבנייה. זהו המסלול שנועד להחליף את תמ״א 38, אך הוא קיים רק ברשויות שהשלימו את התכנון.
- המסלול המאפשר קידום פרויקט במקביל לתכנית, שנועד לגשר על התקופה שבה אין עדיין תכנית מאושרת. בפועל היקף השימוש בו מוגבל.
- פינוי בינוי. מסלול למתחמים שלמים, שבו מפונים כמה בניינים ונבנים במקומם בניינים חדשים. הוא מתאים למתחם ולא לבניין בודד, והוא מוסדר בחקיקה נפרדת.
לכל מסלול תנאי רוב שונה בקרב בעלי הדירות, והוא נקבע בחקיקה ולא בהסכם עם היזם. בפינוי בינוי, למשל, הרוב הנדרש בבניין בודד גבוה מן הרוב הנדרש במתחם רב בניינים בתנאים מסוימים. את הרוב החל על המקרה שלכם יש לברר לפני תחילת ההתארגנות.
מה בודקים כבעלי דירות
- מה מותר בעיר שלכם: האם אושרה תכנית התחדשות, ובאיזה שלב היא נמצאת.
- מצב הבניין: שנת הבנייה, מצב הקונסטרוקציה, וזכויות הבנייה הקיימות והמתוכננות.
- הנציגות: מי מייצג את הדיירים, כיצד נבחרה, ומה גבולות סמכותה. נציגות שפועלת בלי מנדט ברור היא מקור לסכסוך פנימי.
- עורך דין מטעם הדיירים, נפרד מעורך הדין של היזם. שכר טרחתו משולם בדרך כלל על ידי היזם, אך הוא מייצג את הדיירים בלבד.
- הבטוחות: ערבות ביצוע, ערבות חוק מכר, ערבות שכר דירה לתקופת הפינוי, וערבות מסים.
- התמורה: לא רק מספר המטרים, אלא גם המפרט, הקומה, החניה, המחסן, והמועדים.
דייר שאינו מסכים
בכל פרויקט התחדשות יש בעלי דירות שאינם מעוניינים. עצם ההתנגדות אינה עילה כשלעצמה: בעל דירה רשאי לשקול את עניינו, ולעיתים סירובו סביר לגמרי, למשל כאשר התמורה אינה הולמת או כאשר נסיבותיו האישיות אינן מאפשרות פינוי.
החוק מבחין בין סירוב סביר לבין סירוב בלתי סביר. כאשר בית המשפט או המפקח על רישום המקרקעין קובע שהסירוב אינו סביר, עומדים סעדים כלפי המסרב, ובהם חיוב בנזק שנגרם ליתר בעלי הדירות ומינוי מי שיחתום במקומו. לצד זאת, החוק מכיר בנסיבות שבהן הסירוב מוצדק, למשל כשלא הוצעו לדייר מבוגר או לבעל מוגבלות סידורים המתאימים לו.
מכאן שההתמודדות עם דייר שאינו מסכים מתחילה בבירור מה עומד מאחורי הסירוב, ולא בהליך משפטי.
כל מקרה נבחן לגופו. לפגישת ייעוץ עם עורך דין ממחלקת המקרקעין חייגו 02-5953322, שלחו וואטסאפ 050-4411343 או השאירו פרטים בטופס מטה, ונשוב אליכם בהקדם האפשרי.
מה שחוזר הכי הרבה
האם עדיין אפשר להיכנס לפרויקט תמ״א 38?
חתמנו על הסכם עם יזם ועדיין אין היתר. מה קורה?
מה ההבדל בין התחדשות בניין בודד לפינוי בינוי?
מי משלם לעורך הדין של הדיירים?
דייר אחד מסרב. הפרויקט תקוע?
כל עמודי מחלקת מקרקעין
בניין ישן, ואתם לא בטוחים מה פתוח לכם
בהתחדשות עירונית אנחנו מייצגים את בעלי הדירות מול היזם: בדיקת היזם, עריכת ההסכם והבטוחות, וליווי עד המסירה. ספרו לנו על הבניין ועל ההצעה, ונלווה אתכם.