ליווי משפטי ברכישת ומכירת דירה יד שנייה
רוב הבעיות בעסקת דירה יד שנייה מתגלות אחרי החתימה, וכמעט כולן היו ניתנות לגילוי לפניה. המדריך מפרט מה בודקים בנכס, מה בודקים במרשם, ומה נבדק רק על ידי עורך דין.
נסח טאבו ותשריט
נסח הרישום מפנקסי המקרקעין הוא תעודת הזהות של הנכס. ממנו לומדים מי בעל הזכויות בפועל, ואם רשומים על הנכס משכנתה, עיקול, שעבוד, הערת אזהרה או זכות של צד שלישי.
להוצאת הנסח די במספר הגוש והחלקה, וניתן להפיק אותו באופן מקוון. אין להסתפק בנסח שהמוכר מציג, משום שהוא עלול שלא להיות מעודכן.
לצד הנסח מומלץ לעיין בתשריט הבית המשותף, שממנו עולה מה בדיוק נכלל בדירה: האם המחסן והחניה רשומים כחלק מהזכויות או שהם שימוש בלבד, ומה שטחה הרשום של הדירה.
פער בין מה שמוצג בשטח לבין מה שרשום בתשריט הוא מהמקרים הנפוצים ביותר, במיוחד בחניה, במחסן ובתוספות בנייה.
מצב הנכס
ההתרשמות הראשונה מדירה היא כמעט תמיד רגשית. כדאי להשהות אותה ולעבור על הדברים שעולים כסף: סימני רטיבות, סדקים בקירות, מצב החלונות והדלתות, ותקינות נקודות החשמל.
שני חדרים ראויים לתשומת לב נפרדת משום שהם היקרים ביותר לשיפוץ: המטבח וחדר הרחצה.
ליקוי שהתגלה לפני החתימה אינו בהכרח סיבה לוותר על העסקה. לעיתים קרובות הוא נקודת מיקוח על המחיר. ליקוי שהתגלה אחריה הוא כבר סכסוך.
הסביבה והבניין
הדירה יכולה להתאים במדויק ובכל זאת הסביבה תכריע: כביש סואן, עסק רועש בסמוך, מצוקת חנייה, או היעדר שירותים חיוניים כמו בתי ספר וקופת חולים.
בבית משותף כדאי לשוחח עם דיירים ולברר שני דברים שאינם מופיעים בשום מסמך: רמת התחזוקה בפועל, והאם צפויות הוצאות משותפות גדולות כמו מעלית, שיפוץ חזית או תכנית התחדשות.
בדיקת שמאי
שמאי מקרקעין נותן שתי תשובות שאין להשיג במקום אחר: מהו שווי השוק של הנכס, והאם יש בו ליקויים או חריגות שאינם גלויים לעין.
כאשר העסקה ממומנת במשכנתה, הבנק ידרוש שמאות משלו. חשוב להבין שהיא נעשית לצורכי הבנק ולא לצורכי הרוכש, ואינה מחליפה בדיקה עצמאית.
מה בודק עורך הדין
- הזכויות. מה בדיוק נמכר, ומי רשאי למכור. לרבות זכויות בן זוג, יורשים או שותפים.
- שעבודים ועיקולים. מה רובץ על הנכס, וכיצד הוא מוסר לקראת ההעברה.
- המיסוי. חשיפת מס השבח של המוכר ומס הרכישה של הרוכש, לפני החתימה ולא אחריה.
- לוח התשלומים והבטוחות. התאמת מועדי התשלום להסרת השעבודים ולמסירת החזקה.
חתימה על זכרון דברים לפני בדיקה משפטית היא הטעות היקרה ביותר בשלב הזה. זכרון דברים עשוי לחייב את הצדדים גם כשהם סבורים שמדובר בטיוטה בלבד.
לסיכום
הבדיקות מתחלקות לשלוש: מה שרואים בעין בביקור, מה שנמצא במרשם ובתשריט, ומה שנבדק רק על ידי עורך דין. הראשונה משפיעה על המחיר, השנייה על מה שנקנה בפועל, והשלישית על כך שהעסקה תושלם כפי שסוכמה.
לייעוץ בעניין רכישה או מכירה של דירה, ניתן ליצור קשר בטלפון 02-5953322 או בוואטסאפ 050-441-1343.
לפני שחותמים - דברו איתנו. משרדנו עורך את ההסכם עבורכם, מלווה את המשא ומתן ומייצג אתכם עד השלמת הרישום. מחלקת המקרקעין שלנו מלווה עסקאות מעל 15 שנה, לצד אדריכל, מודד ושמאי מקרקעין. חייגו 02-5953322, שלחו וואטסאפ 050-4411343 או השאירו פרטים בטופס מטה, ונשוב אליכם בהקדם האפשרי.
מה שחוזר הכי הרבה
מה חשוב לבדוק בנסח הרישום לפני החתימה?
האם זיכרון דברים מחייב?
מה הדין כאשר ליקוי מתגלה רק אחרי קבלת החזקה?
הבנק מבצע הערכת שמאי. האם נדרש שמאי נוסף מטעמי?
מהן ההוצאות הנלוות לרכישה, מעבר למחיר הדירה?
כל עמודי מחלקת מקרקעין
לפני שאתם חותמים על זיכרון דברים
ספרו לנו באיזה שלב אתם: האם הופק נסח, האם נחתם מסמך כלשהו מול המוכר, והאם יש לוח זמנים מול המשכנתה. את הבדיקות המקדמיות עדיף לעשות לפני החתימה ולא אחריה.