זכרון דברים בעסקת מקרקעין: האם הוא מסמך מחייב
רבים חותמים על זכרון דברים בהנחה שהוא הבעת כוונות בלבד. בית המשפט בוחן אחרת: אם עולה ממנו גמירת דעת והוא מסוים די הצורך, הוא עשוי להיות חוזה מחייב לכל דבר. המדריך מסביר מתי זה קורה, מה הסיכון לכל צד, ומה אפשר לעשות במקום.
מהו זכרון דברים
החתימה על זכרון דברים הפכה לשלב מקדמי מקובל בעסקאות מקרקעין. המסמך נועד לבטא רצינות של שני הצדדים: הרוכש מבקש לקבע את המחיר, והמוכר מבקש לוודא שהקונה אכן מתכוון לרכוש. בפועל הוא נחתם לרוב בלי עורך דין, ולעיתים על גבי טופס שהורד מהאינטרנט.
הבעיה מתחילה כאשר אחד הצדדים משנה את דעתו. אז עולה השאלה מה מעמדו המשפטי של אותו דף, והתשובה רחוקה מלהיות מובנת מאליה.
מתי זכרון דברים הוא חוזה מחייב
נקודת המוצא בדין הישראלי היא שהתחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב, לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ״ט-1969. זכרון דברים הוא מסמך בכתב, ולכן דרישת הצורה עשויה להתקיים בו.
משם בוחן בית המשפט שני תנאים מצטברים, שנקבעו בע״א 158/77 רבינאי נ׳ חברת מן שקד בע״מ:
- גמירת דעת: האם מן המסמך ומהתנהגות הצדדים עולה כוונה להתקשר בחוזה מחייב, ולא רק לנהל משא ומתן.
- מסוימות: האם המסמך כולל את הפרטים המהותיים, ובהם זיהוי הנכס, זהות הצדדים, המחיר ומועדי התשלום והמסירה.
כאשר שני התנאים מתקיימים, המסמך עשוי להיחשב חוזה מחייב גם אם חסרים בו פרטים, ואף אם נכתב בו שייחתם בהמשך הסכם מכר מפורט.
לצד שני התנאים בוחנים את נוסחת הקשר, כלומר את המשפט שמקשר בין זכרון הדברים להסכם העתידי. ניסוח כמו ״הסכם מפורט ייחתם בתוך 30 יום״ אינו שולל בהכרח תוקף מחייב, ואילו ניסוח מפורש שלפיו המסמך אינו יוצר יחסים משפטיים עד לחתימת הסכם מכר מצביע לכיוון ההפוך. התוכן קובע, לא הכותרת שניתנה למסמך.
הסיכון לרוכש
זכרון דברים נחתם בדרך כלל לפני שהרוכש ביצע ולו אחת מן הבדיקות המקדמיות. הוא לא הוציא נסח רישום, לא עיין בתשריט הבית המשותף, לא בדק חריגות בנייה ולא קיבל אישור עקרוני למשכנתה.
מכאן שהסיכון אינו תיאורטי. אם יתברר בדיעבד שעל הנכס רובצת משכנתה שהמוכר אינו יכול להסיר, שהחניה או המחסן אינם רשומים כחלק מהזכויות, או שהבנק אינו מוכן להעמיד מימון בהיקף שהונח, והמסמך ייחשב חוזה מחייב, הרוכש כבול לעסקה שלא בדק. נסיגה ממנה היא הפרת חוזה, על כל הנובע מכך.
המסמך נקרא ״זכרון דברים״ ולא ״הסכם מכר״, אך השם אינו מקנה לו מעמד שונה. בית המשפט בוחן את מה שנכתב בו ואת מה שעשו הצדדים אחריו.
הסיכון למוכר
נהוג לחשוב שהסיכון מוטל על הרוכש בלבד, וזו טעות. מוכר שחתם על מחיר עלול לגלות בדיעבד שהתמורה נמוכה מדי, למשל משום שמוטל עליו היטל השבחה שלא הביא בחשבון, או משום ששיעור מס השבח גבוה מכפי שהניח. אם זכרון הדברים מחייב, אין הוא יכול לחזור בו מן המחיר בלי הסכמת הרוכש.
יש גם סיכון שני, פחות מוכר. מוכר שחתם על זכרון דברים עם רוכש אחד ואז התקשר עם רוכש שני חשוף לתביעה של הראשון, ובנסיבות מסוימות אף לרישום הערת אזהרה לטובתו על הנכס, שתקשה על השלמת העסקה השנייה.
המשמעות המיסויית
זו הנקודה שנעלמת כמעט תמיד. אם זכרון הדברים מהווה חוזה מחייב, יום החתימה עליו עשוי להיחשב יום המכירה לעניין חוק מיסוי מקרקעין. ממועד זה מתחיל מניין 30 הימים להגשת ההצהרה למנהל מיסוי מקרקעין, ולפיו נקבעות מדרגות מס הרכישה ושיעורי מס השבח החלים על העסקה.
המשמעות המעשית: צדדים שחתמו על זכרון דברים ולא דיווחו, מתוך הנחה שהמסמך אינו מחייב, עלולים למצוא עצמם באיחור בדיווח על הקנסות והריבית הכרוכים בכך. גם ההיערכות המיסויית, למשל תזמון מכירת דירה יחידה, מתקבעת למועד מוקדם מן המתוכנן.
לחתום או לא לחתום
זו אינה שאלה של כן או לא, אלא שאלה של תזמון. מצד אחד, סירוב לחתום עלול לעלות בעסקה: המוכר ימכור לאחר, או הרוכש ימצא נכס אחר. מצד שני, חתימה מוקדמת קושרת צד לעסקה שלא בדק, או למחיר שלא חישב עד תומו.
שלוש דרכי פעולה מעשיות:
- לדחות את החתימה בימים ספורים ולהשלים בהם את נסח הרישום ואת האישור העקרוני למשכנתה. ברוב העסקאות זה אפשרי.
- לחתום על מסמך שנוסח על ידי עורך דין, הכולל תנאי מתלה מפורש ומועד תפוגה, במקום טופס כללי מן האינטרנט.
- לוותר על זכרון דברים ולעבור ישירות להסכם מכר מקוצר. זו לרוב האפשרות הבטוחה מבין השלוש.
המשותף לשלושתן הוא שמסמך שנחתם קשה מאוד לתקן בדיעבד. הבדיקה נעשית לפני החתימה ולא אחריה.
לפני שחותמים - דברו איתנו. משרדנו עורך את ההסכם עבורכם, מלווה את המשא ומתן ומייצג אתכם עד השלמת הרישום. מחלקת המקרקעין שלנו מלווה עסקאות מעל 15 שנה, לצד אדריכל, מודד ושמאי מקרקעין. חייגו 02-5953322, שלחו וואטסאפ 050-4411343 או השאירו פרטים בטופס מטה, ונשוב אליכם בהקדם האפשרי.
מה שחוזר הכי הרבה
כתבנו בזכרון הדברים שהוא אינו מחייב. זה תקף?
הצד השני חזר בו. מה אפשר לדרוש?
שילמנו מקדמה במעמד החתימה. זה משנה?
האם זכרון דברים מחייב דיווח לרשות המסים?
אפשר לרשום הערת אזהרה על סמך זכרון דברים?
כל עמודי מחלקת מקרקעין
חתמתם על זכרון דברים, או עומדים לחתום
שלחו לנו את נוסח המסמך ואת השלב שבו אתם: האם שולמה מקדמה, האם הוצא נסח רישום, והאם נקבע מועד להסכם המכר. ככל שהפנייה מוקדמת יותר, כך יש יותר מה לעשות.