פינוי בינוי: מה בעלי הדירות צריכים לדעת
בפינוי בינוי בעלי הדירות מוסרים דירה קיימת ומקבלים התחייבות לדירה שתיבנה, ובינתיים עוברים לדיור חלופי לשנים אחדות. המדריך מסביר את שלבי ההליך, את הבטוחות שאין לוותר עליהן, ואת שאלת הרוב ובעל דירה שאינו מסכים.
מהו פינוי בינוי
פינוי בינוי הוא מסלול התחדשות עירונית שבו מפונים כמה בניינים ותיקים ונבנים במקומם בניינים חדשים, בדרך כלל בצפיפות גבוהה יותר. בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה וגדולה יותר, והיזם מממן את הפרויקט מן הזכויות הנוספות.
בשונה מהתחדשות של בניין בודד, כאן היחידה היא המתחם. לכן ההליך ארוך יותר, מורכב יותר, ומערב מספר גדול של בעלי דירות שצריכים להגיע להסכמה. משך הפרויקט נמדד בדרך כלל בשנים, ובמהלכן הדיירים מתגוררים בדיור חלופי.
שלבי ההליך
- התארגנות ובחירת נציגות. בעלי הדירות בוחרים נציגות ומגדירים את סמכותה בכתב.
- בחירת בעלי מקצוע מטעם הדיירים: עורך דין, שמאי ולעיתים מפקח בנייה.
- בחירת יזם והתקשרות בהסכם, בדרך כלל לאחר הליך תחרותי בין מספר יזמים.
- קידום תכנית מול הוועדה המקומית והמחוזית, וזה השלב הארוך ביותר.
- היתר בנייה והעמדת הבטוחות.
- פינוי, הריסה ובנייה, ובסופם מסירת הדירות ורישום הזכויות.
ההסכם נחתם לפני שהתכנית אושרה. זו נקודת התורפה של המסלול: הדיירים מתחייבים בשלב שבו עדיין לא ידוע כמה זכויות יאושרו בפועל. לכן ההסכם חייב לכלול תנאים מתלים, מועדי תפוגה, וזכות יציאה אם התכנית אינה מתקדמת.
שאלת הרוב
פינוי בינוי אינו מחייב הסכמה של כל בעלי הדירות, אבל הוא מחייב רוב מיוחס הקבוע בחוק, ולא רוב שנקבע בהסכם עם היזם.
הרוב הנדרש אינו אחיד. בבניין בודד הוא גבוה, ועומד על שיעור של כשמונים אחוזים מבעלי הדירות ומן הרכוש המשותף הצמוד להן. במתחם של כמה בניינים הופחת הרוב בתנאים מסוימים לשני שלישים, ובלבד שגם בכל בניין בנפרד מתקיים רוב כאמור. את הרוב החל על המקרה הקונקרטי יש לברר לפני תחילת ההתארגנות, משום שהוא משנה את כל אופן הפעולה.
בעל דירה שאינו מסכים אינו ״סרבן״ בעצם התנגדותו. החוק מבחין בין סירוב סביר לבין סירוב שאינו סביר, ומכיר בנסיבות שבהן ההתנגדות מוצדקת, למשל כשלא הוצע לבעל דירה מבוגר או לבעל מוגבלות סידור המתאים לו, או כשהתמורה אינה הולמת. רק כאשר נקבע שהסירוב אינו סביר עומדים סעדים כלפי המסרב.
הבטוחות
בעל הדירה מוסר נכס קיים ומקבל התחייבות. הבטוחות הן מה שמגשר על הפער, ואין לוותר על אף אחת מהן:
- ערבות ביצוע להשלמת הבנייה במועד ובאיכות שנקבעו.
- ערבות לפי חוק המכר לדירת התמורה.
- ערבות שכר דירה לכל תקופת הדיור החלופי, כולל תרחיש של איחור.
- ערבות מסים, שמכסה חבות מס שתתגלה בדיעבד.
- ערבות רישום, להבטחת רישום הזכויות בדירה החדשה על שם בעל הדירה.
- הערת אזהרה לטובת בעלי הדירות, ומכתב החרגה מן הבנק המלווה.
גם הדיור החלופי הוא סעיף מהותי ולא נלווה: מיקומו, גודלו ביחס לדירה הקיימת, מועד הכניסה, מי נושא בהובלה, ומה קורה אם הפרויקט מתעכב מעבר לתקופה שנקבעה.
מיסוי ומתחם מוכרז
חוק מיסוי מקרקעין כולל פרק מיוחד לפינוי בינוי, שנועד למנוע מצב שבו בעל דירה משלם מס על עסקה שבה לא קיבל כסף. ההטבות מותנות בכך שהמתחם הוכרז כמתחם פינוי בינוי, ובכך שהתמורה עומדת בתנאים הקבועים.
מכאן שתי מסקנות מעשיות. הראשונה, מעמד המתחם אינו פרט טכני אלא תנאי להטבות. השנייה, כאשר בעל דירה מקבל תמורה החורגת מן התקרה הקבועה, למשל שתי דירות או תוספת מזומן משמעותית, ייתכן חיוב במס, ויש לבדוק זאת מראש ולא בדיעבד.
בעלי המקצוע מטעם הדיירים
- עורך דין שמייצג את בעלי הדירות בלבד. שכר טרחתו משולם בדרך כלל על ידי היזם, אך אסור שיהיה זה עורך הדין שמייצג גם את היזם.
- שמאי מקרקעין מטעם הדיירים, שבוחן את שווי הזכויות ואת סבירות התמורה. השמאי של היזם בוחן שאלה אחרת.
- מפקח בנייה, שמלווה את הביצוע בפועל ומדווח לנציגות.
- נציגות עם מנדט כתוב וברור. נציגות שפועלת בלי הגדרת סמכות היא מקור לסכסוך פנימי, ולעיתים לביטול הסכמות בדיעבד.
עלות בעלי המקצוע נושא בדרך כלל היזם, וזה מקובל. מה שאינו מקובל הוא ששיתוף הפעולה יהפוך אותם למי שמייצגים אותו. הזהות של מי שמייצג את מי היא הנקודה הראשונה שיש לוודא, לפני כל דיון בתמורה.
לפני שחותמים - דברו איתנו. משרדנו עורך את ההסכם עבורכם, מלווה את המשא ומתן ומייצג אתכם עד השלמת הרישום. מחלקת המקרקעין שלנו מלווה עסקאות מעל 15 שנה, לצד אדריכל, מודד ושמאי מקרקעין. חייגו 02-5953322, שלחו וואטסאפ 050-4411343 או השאירו פרטים בטופס מטה, ונשוב אליכם בהקדם האפשרי.
מה שחוזר הכי הרבה
כמה בעלי דירות צריכים להסכים?
מי משלם על הדיור החלופי בזמן הבנייה?
חתמנו עם יזם והתכנית לא מתקדמת. אפשר לצאת?
האם אשלם מס על הדירה החדשה?
שכן אחד מתנגד. הפרויקט נעצר?
כל עמודי מחלקת מקרקעין
יזם פנה לבניין שלכם, או שאתם שוקלים להתארגן
בפינוי בינוי ובהתחדשות עירונית אנחנו מייצגים את בעלי הדירות מול היזם: הסכם, בטוחות ולוחות זמנים. ספרו לנו באיזה שלב הפרויקט, ונלווה אתכם משלב ההצעה ועד המפתח.