חתמתם על חוזה שכירות עם סעיף שסותר את החוק? מה בטל גם אחרי החתימה

תיקון החוק משנת 2017 הוסיף לחוק השכירות והשאילה פרק ייעודי לשכירות למגורים. הפרק חל על רוב חוזי השכירות של דירות: שכירות של שלושה חודשים עד עשר שנים, בדמי שכירות של עד 20,000 ש"ח לחודש, למעט דירות נופש, מעונות ודיור מוגן. על הוראותיו המרכזיות אין להתנות אלא לטובת השוכר. אלה העיקריות:

דירה ראויה למגורים: חובת המשכיר למסור דירה ראויה למגורים אינה ניתנת להתניה כלל, גם לא בהסכמת השוכר.

תיקונים: השוכר מתקן על חשבונו ליקוי שנגרם משימוש בלתי סביר. כל ליקוי אחר שאינו קל ערך מתקן המשכיר בתוך זמן סביר, ולא יאוחר מ-30 יום מהדרישה, ופגם שאינו מאפשר מגורים סבירים, בתוך שלושה ימים. לא תיקן, השוכר רשאי לתקן בעצמו ולקזז את ההוצאה.

ערובות: סך הערובות שמותר לדרוש מהשוכר אינו עולה על הנמוך מבין שכר דירה של שליש מתקופת השכירות או שלושה חודשי שכירות.

חוזה בכתב: חוזה שכירות למגורים ייערך בכתב וייחתם. אי קיום החובה אינו מבטל את החוזה, אבל חוזה בעל פה משאיר את שני הצדדים בלי הוכחה למה שהוסכם.

גם מחוץ לפרק הזה יש כללים שאין להתנות עליהם. הבולט שבהם: משכיר אינו רשאי לפנות שוכר בעצמו, גם אם החוזה מתיר לו זאת. פינוי נעשה רק בתביעה לפינוי מושכר בבית המשפט, ולאחר פסק דין, בהוצאה לפועל.

סעיף שקובע שהדירה נמסרת "כפי שהיא" ושהשוכר מוותר על כל טענה לגבי מצבה, כשהיא אינה ראויה למגורים. סעיף שמטיל על השוכר את כל התיקונים, כולל ליקויים שלא נגרמו משימוש בלתי סביר. סעיף שדורש ערבות בנקאית של שישה חודשי שכירות בחוזה לשנה. סעיף שמתיר למשכיר להחליף מנעול או לנתק חשמל אם השוכר מאחר בתשלום. כל אלה סותרים הוראה מחייבת, ולכן אינם תקפים, בלי קשר לאופן שבו נוסח החוזה או למי שניסח אותו.

מה קורה לשאר החוזה

ביטול סעיף אינו ביטול החוזה. ההוראה הבטלה מוחלפת בהוראת החוק, ושאר החוזה ממשיך לחול. הצעד הראשון המומלץ הוא מכתב מסודר לצד השני שמסביר מדוע הסעיף אינו תקף ומהי הוראת החוק שחלה במקומו. לעיתים די בו. אם המחלוקת מגיעה לבית המשפט, למשל בתביעת פינוי או בתביעה כספית, הטענה נטענת שם.

למשכירים חשוב לדעת שסעיף כזה אינו "ביטחון נוסף": הוא לא ייאכף, והמשכיר שיפעל לפיו, למשל יחליף מנעול, חושף את עצמו לתביעה.

לצד ההוראות המחייבות יש מסלול שני, שחל רק על חוזה אחיד: נוסח חוזה שתנאיו נקבעו מראש בידי צד אחד כדי לשמש חוזים רבים. חוזה שכירות שמשכיר משתמש בו שוב ושוב, עם שוכרים מתחלפים או בכמה נכסים, עונה על ההגדרה. בחוזה כזה, גם סעיף שאינו סותר הוראה מחייבת עשוי להתבטל אם הוא "תנאי מקפח": תנאי שיש בו, בשים לב למכלול תנאי החוזה ולנסיבות, קיפוח של השוכר או יתרון בלתי הוגן למשכיר.

החוק מונה תנאים שחזקה עליהם שהם מקפחים, ובהם תנאי שפוטר את המשכיר מאחריות, תנאי שמאפשר לו לשנות באופן חד צדדי חיובים מהותיים אחרי החתימה, ותנאי ששולל או מגביל את זכות השוכר לפנות לבית המשפט. בית המשפט מוסמך לבטל תנאי מקפח או לשנותו, גם בחוזה שכבר נחתם ומבוצע.

ההבדל בין המסלולים חשוב: הוראה מחייבת מבטלת סעיף בכל חוזה, אוטומטית. תנאי מקפח נבחן לפי נסיבות, ורק בחוזה אחיד.

מה כן תקף

לא כל סעיף שאינו נוח הוא בטל. דרישת ערבות, שטר חוב או פיקדון בגבולות שהחוק מתיר, איסור על שכירות משנה בלי אישור בכתב, הגבלה על בעלי חיים, או הודעה מוקדמת לסיום: כל אלה מקובלים ותקפים כשהם הוגנים בהיקפם. את רשימת הסעיפים שכדאי לכלול בחוזה אנו מפרטים בעמוד הסכם שכירות למגורים.

לסיכום

חוזה שכירות כפוף לחוק, לא להפך. סעיף שסותר הוראה מחייבת בטל בכל חוזה, גם אחרי משא ומתן וגם אחרי חתימה, ובחוזה אחיד נבחן בנוסף גם מבחן הקיפוח. אם יש בחוזה שלכם סעיף שנראה חד צדדי, שלחו לנו אותו. נבדוק אם הוא תקף ומה הדרך הנכונה לפעול.