פסקי דין תקדימיים בנדל"ן
שתף:
פוסטים נוספים
תוכן עניינים
מאת עו״ד ונוטריון יגאל מור
דיוק בייעוץ המשפטי. מצויינות בליווי המשפטי.
מה הכוונה כשאנו מציינים פסקי דין תקדימיים בנדל"ן?
ענף הנדל"ן הוא בין הענפים המפותחים, המורכבים והמשתנים ביותר בתקופתנו אנו. ענף הנדל"ן כולל בתוכו הסתעפויות רבות: מיסים והיטלים, תכנון ובניה, סוגיות של הפקעה וקניין, שווקים ועוד. ענף הנדל"ן אף משלב גופים שונים: מבני אדם פרטיים, דרך ועדות תכנון ובניה, עיריות מקומיות ועד למשרדי ממשלה. במאמר זה, יבחנו כמה מפסקי הדין הבולטים ביותר בשנים האחרונות, שכוננו הלכות או קבעו תקדימים משמעותיים, שעל פיהם ישק דבר.
פטור מהיטל השבחה
היטל ההשבחה הוא סכום כסף אותו מחייבת לשלם הועדה המקומית לתכנון ובניה בעליו של נכס מקרקעין באזור השיפוט של אותה רשות מקומית, במקרה שבו תכנון כלשהו לקרקע מעלה את שוויה. בענייננו (בר״מ 9231/20) הכנסייה האוונגלית האפיסקופלית בירושלים החזיקה בנכס מקרקעין בעיר רמלה, וביקשה למכור את זכויותיה בו לקבוצת פרימיוס אקסס השקעות בע"מ. הכנסייה ביקשה לטעון כי היא זכאית לפטור מהיטל ההשבחה, נוכח עמידתה בתנאי ס' 19(ב)(4) לחוק התכנון והבניה. לעומתה, הועדה המקומית לתכנון ובניה ברמלה טענה כי היא אינה עומדת בתנאי הפטור, ולכן, אין היא הזכאית לקבלתו.
ס' 19(ב)(4) קובע ארבעה תנאים: (1) היתה השבחת מקרקעין; (2) בעלי הקרקע פועלים בהתאם לאחת המטרות המנויות בסעיף; (3) מטרת הבעלים איננה עשיית רווח; (4) "המקרקעין, או התמורה בעדם" מטרתם היא כאחת המטרות המפורטות בסעיף. לדעת הוועדה והיועמ"ש, לעניין התנאי הרביעי, גם המקרקעין וגם תמורתם צריכים לשמש לטובת מטרות הדת, המפורטות בסעיף והרלוונטיות לענייננו. לעומת זאת, לדעת הכנסייה, די באחת החלופות: הקרקע או תמורתה משרתת את המטרה הדתית. כך, הואיל ומטרות התמורה בעד הנכס הן מטרות דתיות, כפי האמור בסעיף, הרי שעל הכנסייה לקבל את הפטור. בית המשפט נדרש לדון בפרשנות הראויה לסעיף וטען שאכן, די בהתקיימותן של אחת החלופות שבס' 19(ב)(4), ולכן, הכנסייה זכאית לקבל את הפטור הרלוונטי מהיטל ההשבחה.
בפסק הדין, השופטים ביקשו להיצמד ללשונו של החוק ולקבל את הפרשנות המרחיבה על פני הפרשנות הצרה שהציעו הועדה והיועמ"ש: "במכלול השיקולים, אין בכוחם של שיקולי המדיניות להכריע את הכף כנגד לשון החוק. זאת במיוחד בשים לב לכך שלא ניתן לומר ששיקולי מדיניות אלה מצביעים בצורה חד משמעית על כך שיש להעדיף את הפרשנות המצמצמת לסעיף."
האם צו ינתן כנגד בית מגורים לפי הייעוד או לפי השימוש בפועל?
במרכזו של פסק הדין (רע״פ 4808/22) ניטש ויכוח בין המערערת לבין המשיב, בשאלה האם לפי הוראות ס' 219 לחוק התכנון והבניה, היתה זכאית המערערת להוציא צו מנהלי להפסקת שימוש במקרקעין כנגד המשיב. המשיב קיבל מהמערערת שני היתרי בניה לצרכים שונים:
האחד, לצורך בניית יחידת דיור והשני, לצורך אישורה של בריכת שחיה שנבנתה בחריגה מהתכנון המקורי. השכנים של הנכס התלוננו על כך שהנכס משמש בפועל לאירוח, שלא על פי היתרי הבניה, ולכן, הוציאה המערערת צו המונע את השימוש לצורך וילת אירוח. הצו ניתן בתוך 6 חודשים, אך בחלוף 30 יום מיום תחילת השימוש האסור בנכס.
לשונו של ס' 219 קובעת שככל שמדובר בבית מגורים, הרי שיש להוציא את הצו בתוך 30 יום מתחילת השימוש האסור. לפי המערערת, די בכך שנעשה שימוש בפועל של "בית מגורים"; ואילו לפי המשיב, נדרש שייעודו המקורי של הנכס יהיה לשימוש של "בית מגורים." בית המשפט העליון קבע כי "בהינתן שלשון החוק יכולה להכיל את פרשנות המערערת, ובהינתן העובדה שפרשנות תכליתית מצביעה באופן חד משמעי על כך שעמדת המערערת היא המגשימה את תכלית החוק – יש לאמצה. כך היא מעתה והלאה ההלכה בבית המשפט העליון: פרשנותו הנכונה של הסעיף קובעת שדי בכך שנעשה שימוש בפועל למגורים בנכס, כדי שיהיה על ועדת התכנון והבניה להגיש צו כאמור בסעיף, בתוך 30 יום מתחילת השימוש האסור בנכס.
הפעלת שיקול דעת בנקיטת צעדי הפקעה
בית הספר "ימה", הוא בי"ס חקלאי שהוקם על ידי משרד החינוך במושב "ימה", הנמצא בתחומי מועצה מקומית זמר. במועצת זמר קיים גם בית ספר יסודי בשם "זמר" אשר המבנים שמשמשים אותו לא אפשרו לימודים כראוי בין כתליו. אי לכך, כיתות ז' ו-ח' עברו לבית הספר "ימה", תוך התמקמות בכיתות הפנויות שהיו בבית הספר. בנובמבר 2019 החליטה הועדה המקומית לתכנון ובניה של מועצת זמר, כי הכיתות בהן לומדות כיתות החטיבה, יופקעו לטובת מועצת "זמר" ויהיו רשומות על שמה, במקום על שמו של בי"ס "ימה".
הפקעה היא בין הצעדים הקיצוניים שיכולה המדינה לעשות והצדקתה היא הפקעת הנכס לשימוש ציבורי שהוחלט עליו.
נוכח העובדה שתלמידי בית הספר "זמר" כבר לומדים בכיתותיו של בית הספר "ימה", טען האחרון כי אין להפקיע את השטח, כיוון שכבר מתקיים בו הצורך הציבורי. אין צורך להעביר את הנכס על שם מועצת זמר, באשר השימוש כבר מתרחש בפועל.
בית המשפט קיבל את טענת בית הספר וקבע כך: "בבואה להפקיע מקרקעי מדינה, על הוועדה המקומית להפעיל שיקול דעת אם יש לנקוט בדרך של הפקעה, על מנת לממש את הצורך הציבורי. מקום שהמטרה הציבורית כבר הושגה וממומשת בפועל בשטח מזה שנים רבות, לא נדרשת הפקעה כדי להשיג את המטרה ציבורית." כך, קבע בית המשפט העליון, כי כאשר מבקשת מועצה מקומית להפקיע שטח לצורך ציבורי, עליה להפעיל שיקול דעת בשאלה האם ההפקעה אכן הכרחית. במקרה שבו המקום משמש לצורך ציבורי, יש לבטל את ההפקעה המבוקשת.
האם יש להכליל את רכיב המע"מ בחישוב היטל השבחה תוך הבחנה בין שווקים שונים?
היטל השבחה הוא סכום כסף אותו נדרש בעל קרקע לשלם, במקרה שבו תכנון מסוים עבור הקרקע שלו, מעלה את שוויה. בפסק הדין בר"מ 1621/18, החזיקה החברה בשטחים גדולים, שייעודם הוסב משטחים חקלאיים לשטחים שייעודם הוא מגורים. ברי ששינוי ייעוד כזה "הקפיץ" את ערכם של הקרקעות והסב לחברה רווחים צפויים בגובה של מיליונים. על מנת להטיל שומה של היטל השבחה, יש להוכיח את עליית ערך הקרקע, וכן להוכיח שיש קשר בין עליית הערך לבין התכנונים האומרים.
בעניינו, מובן שהדברים מתקיימים. ע"פ החוק, "(7) השומה תיערך ליום תחילת התכנית, או ליום אישור ההקלה או השימוש החורג, לפי הענין, בהתחשב בעליית ערך המקרקעין וכאילו נמכרו בשוק חפשי;". השאלה שעמדה במרכז פסק הדין היתה זו: האם יש להכליל את רכיב המע"מ בעת חישוב ההיטל?
חידושו של פסק הדין הוא בכך שהוא חילק באופן ברור בין סוגים שונים של שווקים שונים, וקובע את אופן ההתנהלות ביחס לכל אחד מהם: ביחס לשווקים השייכים לרוכשים פרטיים, יש להתחשב ברכיב המע"מ. זאת, כיוון שהרוכש אינו מבדיל בין רכיבי העלות ולכן, מוכן לספוג גם את המע"מ. לעומת זאת, בשוק של "עוסקים", נקבע כי אין להחשיב את רכיב המע"מ בחישוב- וזאת, בשל העובדה שה"שוק החופשי" בענף זה אינו מתחשב ברכיב המע"מ. אך מה לגבי שווקים מעורבים, הפונים גם לפרטים וגם לעוסקים? במקרה זה קבעה כך השופטת ברק-ארז: "ככלל, השומה שתינתן בשוק מעורב לא תכלול את רכיב המע"מ, אולם ניתן יהיה לחרוג מכך בשים לב למאפיינים המנויים בתקן".
כוונת השופטת האומרה "תקן" היא לתקן 11 השמאי, במסגרתו יש לשים לב לשלושה מאפיינים השייכים לנכס: היקפו; מידת המורכבות הנדרשת לשימוש בנכס; וכן סוגו של בעל העסק. כך, בענייננו, בשים לב להיקף הנכס שברור כי מתאים לעוסק ולא לאדם פרטי, הרי שיש לנהוג על דרך שוק העוסקים ולנכות את המע"מ מחישוב ההשבחה.
לסיכום
1. פטור מהיטל השבחה: פסק דין זה קובע שדי באחת החלופות בסעיף 19(ב)(4) לחוק התכנון והבניה כדי לקבל פטור מהיטל השבחה.
2. צו הפסקת שימוש: פסק דין זה קובע שדי בכך שנעשה שימוש בפועל למגורים בנכס, כדי שיהיה על ועדת התכנון והבניה להגיש צו הפסקת שימוש בתוך 30 יום.
3. הפעלת שיקול דעת בהפקעה: פסק דין זה קובע שכאשר מבקשת מועצה מקומית להפקיע שט לצורך ציבורי, עליה להפעיל שיקול דעת בשאלה האם ההפקעה אכן הכרחית.
4. היטל השבחה ומע"מ: פסק דין זה מחלק באופן ברור בין סוגים שונים של שווקים וקובע את אופן ההתנהלות ביחס לכל אחד מהם.
5. תיקון 11 לתקן השמאי: פסק דין זה קובע שלושה מאפיינים שיש לשים לב אליהם בעת חישוב היטל השבחה בשוק מעורב: היקף הנכס, מידת המורכבות הנדרשת לשימוש בנכס וסוגו של בעל העסק.
זקוקים לייעוץ משפטי בתחום הנדל"ן?
צרו קשר עם משרדנו מור ושות' עוד היום!
פרטי יצירת קשר:
- כתובת: יפו 216, בניין שערי העיר, קומה 2, ירושלים, ישראל
- טלפון: 02-595-3322
- פקס: 02-645-7755
- דוא"ל: Office@Mor.Law
עורכי הדין שלנו ישמחו לסייע לכם בכל שאלה או בעיה בתחום הנדל"ן.
אל תהססו לפנות אלינו!
שלח לנו הודעה
זקוק לסיוע משפטי? חייג אלינו עכשיו 02-595-3322
שימת לב
אין לראות בתכני האתר ייעוץ משפטי, המלצות או חוות דעת: למרות שמשרדנו עושה מאמצים לעדכן את תוכן האתר והבלוג, לא ניתן להסתמך על האמור ללא קבלת ייעוץ משפטי פרטני.התכנים אשר כתובים באתר ובבלוג המשפטי אינם מהווים ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי, המלצה או חוות דעת. אין להסתמך על האמור לצורך נקיטת פעולה או הימנעות מנקיטת פעולה. האמור באתר ובבלוג אינו מתיימר לכסות את מכלול ההוראות בדין או נסיבות המקרה. להפך התוכן שבאתר הינו כללי בלבד ורובו נשען על הנחות יסוד שונות שבהכרח לא יתאימו לכל מקרה ומקרה. על-מנת לקבל יעוץ משפטי מדויק אודות מקרה ספציפי עליכם לפנות לעורך דין המתמחה בתחום. המסתמך על האמור באתר ללא ייעוץ משפטי נושא באחריות המלאה למעשיו.
